封堵外资渗透地产新渠道

　　姜洪桥 程志云

　　“限制外资进入房地产的中介领域，说明政府已经注意到了外资渗透中国房地产业的新渠道”，北京中原地产顾问公司总经理李文杰认为，房地产中介行业的大规模融资确实值得政府关注。

　　11月7日，由国家发展改革委和商务部联合颁布的 《外商投资产业指导目录 (2007年修订)》(以下简称新 《目录》)，在 “限制类”中新增了外商投资 “房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项。

　　这是房地产中介领域首次被列入 “限外”行列中。除此之外，新 《目录》也不再鼓励外商投资普通住宅和沿用对高档酒店等限制。这无疑是近一年多来房地产“限外”政策的延续。

　　中介漏洞

　　“你现在就是给我一个亿，我都不知道该用这些钱来干什么”，李文杰告诉本报，房地产中介行业的主要投入是智力投入，大规模地融资势必将导致资金流向收购资产。

　　2005年以来，房地产中介公司对外融资成为房地产行业一个普遍现象。先有上海搏邦地产投资顾问有限公司为了上市急速扩张后夭折，为21世纪中国不动产并购。搏邦地产投资顾问的背后是一只新加坡基金。此后的8月，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团分别投资3500万美元和1000万美元，占有顺驰不动产15%和7.5%的股权。

　　顺驰希望借助联姻，推动顺驰不动产在2007年以 “置业网络”的概念登陆纳斯达克。此外，易居中国、21世纪不动产等均有上市考虑。

　　为了吸引基金并进一步上市，这些中介公司都大规模地扩张圈地，均遭遇程度不同的困难。引进风险投资后，顺驰不动产不停地跑马圈地，门店总数从700家升至1200家，涉及约40个城市，成为国内最大的房地产连锁经纪商之一。但由于行情变化，交易萎缩不得不在一些热点城市关闭一些门店，放缓既定扩张速度。

　　房地产中介不同于开发。开店之后即可运营，其投入成本并非想象的那样高。就全国的情况看，没有一个能够做到快速扩张的。中原地产完成在全国30个城市布局，用了整整15年的时间。因此，李文杰认为，资本市场未必清楚了解中介行业规则。

　　事实上，目前中国房地产中介行业服务形态还比较复杂。有提供居间服务以收取佣金，也有收购房屋的形式，或者将中介的资金投入房地产开发。因此，中介行业较容易成为外资收购国内固定资产和转入房产开发的渠道。本次新 《目录》对外资投资房地产中介行业的限制显然是有备而来。

　　政策脉络

　　新 《目录》的第二个变化是将普通住宅的开发建设从鼓励目录中取消。

　　中国银监会一位官员告诉记者，目前有迹象表明，外资正在疯狂抢滩中国的房地产业，而且他们的兴趣已经酒店、高档物业延伸到了住宅。他认为，这些外资的特点已经非常鲜明。他们通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入了内地市场。以前他们主要投资酒店、高档物业等商业楼盘，但现在已经把兴趣逐步转移到不少高档楼盘上。

　　对于国内的房地产市场而言，如果开发过多的高档楼盘，会加剧国内房地产业供需结构的矛盾。尽管中高档公寓价格高，但数量多、空置率高；而普通保障型住宅的价格低、空置率低，但是数量少，而且地处偏远。

　　2006年末，全国重点房地产开发企业商品住宅空置面积为2242万平方米，而户型在100平方米 以上的商品住宅空置面积占重点房地产开发企业住宅空置面积的比重超过七成，档次高、面积大的住宅、公寓空置面积是商品住宅空置的主体。

　　新 《目录》的变化显示了政策调整的脉络，它也与外资流向的变化相吻合。

　　2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。其目的主要为了限制个人炒房和堵住外资以股权投资直接向国内投资。与当时调控主目标一致。

　　今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (50号文)。7月份 《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)。

　　这两个文件侧重于加强对审批的监控和对外资公司结汇的限制。新 《目录》则开始关注普通商品房产品结构并开始覆盖中介领域。

　　世邦魏理仕投资部张峥认为，1年多来对外资进入房地产的调控效果已经比较明显。尤其是外资收购国内资产受到严格限制。一系列的政策使得外资基金运作的周期加长，操作难度增加。尽管目前收购资产案例绝对数量并没有减少太多，但相对于觊觎中国市场的基金数量的增长来说是相当少了。

　　张峥同时认为， “限外”在某种程度上是把双刃剑。国内公共建筑建设管理发展商能力不足，“限外”造成一定损失。另一方面，中国房地产开发资金流动性差，开发公司负债率高。 “限外”的同时，也不利于缓解开发资金压力，无益于增加产品供应。

　　来源：经济观察报网