调控收效甚微房市乱象丛生

　　周剑初　　

　　近年来的中国房地产市场如同一个太极高手，总能将宏观调控政策化于无形，每每调控风头刚过，房价就又恢复其强劲的上涨势头。遍观各地房市，种种乱象依然如故，甚至还有变本加厉之势，令人对房价未来的走势十分忧虑。

　　乱象之一：房价一再“勇”创新高。在全国，5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅增速成为2005年11月份以来的最高值。在首善之区北京，6月份普通住宅的开盘均价已经突破万元大关，达到10280元/平米，环比涨幅高达20.4%，这种速度在京城历史上恐怕也是罕见的。更让人郁闷的是，不少开发商都认为“北京现在的楼价和上海深圳比差远了，自然还有很大的上升空间”。在改革开放的桥头堡深圳，关内平均房价已经跃上20000元大关。在房价一度显露下降曙光的上海，百姓排队购房现象重又抬头，该市甚至出现了均价达12万元的“天价楼”。而在曾经是烂尾楼成堆的城市广西北海，其房价2007年以来一路过关斩将，3至5月份的新房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位，成为今年以来全国房价上涨的“明星”城市。面对中央有关部门和全国媒体的拷问，北海市主要领导居然认为这种“跨越式”上涨是正常的，实在是匪夷所思。

　　乱象之二：外资淘金中国房地产花样翻新。为限制外资炒房，从去年7月以来，我国在短短一年之内集中出台了4个相关文件。然而，这4个文件仍然挡不住来势汹涌的外资。据国家统计局统计，前五个月我国房地产开发企业共利用外资222亿元，同比增长竟然近90%，足见外资对国内房市之看好非同一般。两年前，在国内市场活跃的少量外资地产基金只是活跃在上海、北京等一线城市，而今，几乎每天都会有新的外资地产基金公司出现。一些全球知名的金融企业，居然也在中国大玩儿房地产开发，如摩根斯丹利、高盛集团都在最近宣布要大幅增加对中国的房地产开发投资。本土金融巨头中国人寿日前也与一家美国对冲基金管理公司达成协议，欲在国内房地产市场展开合作。究其原因，在于“限外令”虽然限制外资投资成品项目，但在开发领域只是取消了外资优惠而并无其他限制，因而外资将目标转向了直接开发。而当年亚洲金融危机爆发前一个重要现象就是国际游资对东南亚国家房地产进行疯狂炒作，其在获取丰厚利润后的退出成为金融危机爆发的又一诱因。当年的教训想必中国不会不记取，对外资炒房还应加大打击力度。

　　乱象之三：房市交易价量背离严重，全民炒房苗头重又显现。与

房价飞涨相伴随，上半年来全国多数城市房市的成交量却在急剧下滑，一定程度上体现出有价无市的特征。如在房价涨幅始终名列全国前茅的北京，其今年前四个月的商品房成交量同比下降高达五成，而5月份该市商品房成交量又环比下降一成多。在上海，在重庆，在广州，在全国大多数城市，情况也都差不多。按照股市的规律，这种价量背离的上涨将难以持续，很可能是一轮下跌行情的前奏。不过，最近随着国内股市转入震荡行情，一些获利资金和对风险较为敏感的资金选择从股市“转战”房市，从而使得国内房市炒作之风有再次蔓延之势。如在今年房价上涨的“领头羊”城市深圳，多数市民都在参与炒房，多数房子都被转手倒卖过三四次。深圳的这股炒风，如不能得到很好的抑制，相信很快会在全国其他大中城市得到“复制”，以期在股市风险加剧的下半年能在房市获得更为稳健的收入，这种财富的转移效应将使下半年的房价面临着更大的压力。

　　乱象之四：房市话语权的争夺日趋激烈。面对百姓们对房价飞涨的不断抱怨，面对良知媒体对房价黑幕的不断口诛笔伐，房地产富豪们一度显得很低调、很“老实”。但是，习惯于暴利的他们并不甘心于“偷着数钞票”，他们还想要为他们的暴利“正名”，并企图使这种暴利能够“可持续”。这不，京城一著名的地产大腕最近又发表高论，说什么房地产市场的问题并不在于房价是否上涨，而在于收入是否上涨，在于社会保障是否可以解决人们的后顾之忧以加大居民收入中的住房支出比重。表面上看，这一说似乎确实有点道理，但细一分析，这其实是一偷梁换柱之论，它本质上是借人们对收入增长的关注，来转移人们对房地产商暴利的注意力。试问，难道人们收入增长和社会保障的完善就意味着房地产暴利的合理吗？事实上，居民收入的增幅毕竟是有限度的，怎追得上房价暴涨的速度？又怎经得起房地产暴利的掠夺？社会保障再完善，它也只是一种补充性的制度，只能是对人们最低生活水平的保障。在住房保障方面，能够受惠的只是少部分低收入人群，而广大的中等收入阶层还是要依赖商品房市场来圆其康居梦想。如果我们仍然对控制房价涨幅束手无策，那么，大多数无房群众收入的增长都只能落入房地产商和其他利益相关者的腰包中。

　　乱象之五：小产权房“抢夺”市场暴露出当前房市的本质。在第17个全国土地日当天，北京市表示已经部署在全市范围内对小产权房进行查处，违规开发建设的要停工停售，非法介入的

开发商要受制裁，相关村集体也将受处理。所谓小产权房，就是只有居住权而产权属于乡村集体的房子。房子无产权的风险是显而易见的，但市民们之所以无视这种风险，根子就在于小产权房的低价。据报道，北京的小产权房最低价每平方米1400元，最高也才4000元，与商品房相比较其价格优势十分明显。北京市查处小产权房尽管有其一定的道理，如保护耕地就是最大最“动听”的一条，但是，小产权房价格之低，不正好从反面暴露出商品房的真实成本和暴利之高吗？除了查处，我们有没有别的更好的办法来对待小产权房呢？比如说在保护好耕地的前提下对小产权房进行规范管理，更好地保护购房人的权益等等。在房价高企的当今，毕竟小产权房在满足人们居住需求方面有着十分重要的独特意义。

　　另外，在房地产市场交易秩序方面，开发商以虚拟交易、炒卖楼花、囤积居奇、人为制造楼荒等手法炒作房价仍在不断上演。不久前被查处的上海“天价楼”汤臣一品，其成本据分析仅为每平方米3万元，只占其售价的四分之一，足见开发商炒作“水平”之高。凡此乱象种种，除了要继续整顿市场秩序之外，更对有关部门的调控水平提出了更高的要求。特别是在全国流动性过剩的背景下，房控的关键是要如何抑制各路炒作资金炒房的“欲望”，这方面尤其需要

宏观调控作出更有效的对策。