房贷增速加快：房市热下当冷思

　　FN记者 周剑初

　　来自央行及其上海总部的最新研究均表明，今年以来国内购房贷款增速正在上扬，显示在经历宏观调控政策的密集冲击后，房地产市场似乎再次呈现出购销两旺的态势。

　　首先出台的是央行今年第一季度货币政策报告。这份报告称，一季度购房贷款增速加快且呈上升趋势。报告显示，3月末，全国购房贷款余额为2.41万亿元，比年初增加1424亿元，同比增长19.9%，增速同比加快3.7个百分点；其中个人购房贷款余额2.4万亿元，比年初增加1471亿元，同比增长20.3%。

　　无独有偶，央行上海总部稍后发布的最新信息显示，上海个人住房贷款自去年11月起已持续6个月的小幅上升走势，并且增幅呈扩大趋势。

　　不止是房贷，房地产开发投资增速也在同步加快。央行报告显示，一季度全国完成房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点。

　　再从当前新建商品房的购销比看，国内房地产商的好日子也仿佛是回来了。央行报告指出，一季度新建商品住宅面积大于竣工面积2.2倍，与上年基本持平，且销售面积增幅快于竣工面积增幅3.3个百分点；3月末，商品住宅空置面积6900万平方米，下降1.2%。

　　除了以上表面印象之外，透过央行发布的数字，我们应分析出一条重要的潜在信息：尽管中央这两年一直强调90平米以下

户型要占70%以上，但央行报告显示，90平方米以下普通商品住房投资占比仅为11.2%，这说明什么？说明中小户型普通商品住房作为市场供应主体的地位远未确立！说明房地产结构调整收效甚微！另一方面，我们从央行报告看到，房地产开发投资增速明显高于房贷增速。前者为26.9%，后者为19.9%，差距达7个百分点，显示各路资金对房地产投资抱有强大信心。央行报告就此也提到，“房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快。”

　　在各路投资当中，外资是一支不可忽视的力量。尽管近年来我国对外资进入房市一直在加强限制力度，但是，一条条“限外”政策出台后，外资并未放缓进入中国房市的步伐。在几轮宏观调控风头过后，他们反而更加看好挤掉泡沫的中国房市。据统计，一季度广东房地产开发到位资金同比增长22%，增幅同比基本持平，但其中的外资同比增幅高达373.9%，与上年同期的-52.8%反差强烈。在重庆，截至2006年年底，全市已有近150亿元的外资投入房地产市场，占整个外商投资金额的近两成。

　　有调查认为，在我国房地产开发投资中，外资总体约占5%，但在重点城市所占比例可达20%。由于外资的强大风向标作用，1元外资投入可能带来10元内资跟进，从而推动房地产价格上涨。业内专家建议，应重点关注外资基金在房地产市场的投资动向，通过税收、外汇管制、投资规模控制等手段，进一步引导和限制外资的投资和炒作。

　　房市的红火，显然已经让进入中国的外资尝到不小的甜头。以重庆为例，全市153家外商房地产企业的资产规模已达332.79亿元，2006年在渝外商房地产企业共实现主营业务收入49.25亿元，利润总额8.11亿元，主营业务收入利润率高达16.5%，同比增长5.1个百分点，其经营效益正在不断提高。

　　这种甜头，吸引的当然不止是境外客，也包括国内人士。以贵州为例，该省统计局日前发布的全省房地产开发投资情况调查显示，前两个月全省房地产开发投资增长20.2%，而在投资最旺的贵阳市，去年外省及境外“客人”买走了十分之一商品房。在厦门，从商品房的购房人群分布来看，外地人居然已成为购房主力，今年首季厦门房产被外地人买走一半之多，而厦门本地人购房面积不到总量一半！看得出，买房“客”无论中外，他们正在并肩“作战”。

　　但是，中外买客们且慢乐观，国内一些地方日前也传来让他们乐不起来的消息。在厦门，今年一季度的商品住宅和

二手房成交量均呈现下跌，其中商品住宅成交量已连续4个月下跌。在福州，4月份的市区商品房均价出现近年来的首次微幅下跌，跌幅为1.29%，且今年前4个月该市商品房销售量也出现下滑现象；在江西，房地产业自去年10月进入不景气区间至今，赣房景气指数一路延续下滑趋势，到今年3月，相关的6个分类景气指数全部进入不景气状况，江西房地产业10年来首次出现偏冷预警信号!

　　虽然“偏冷”预警信号的出现还是个案，但谁又能说这一信号未来不会在更多地方出现呢？国内房市目前在整体上呈现的购销两旺现象谁又能保证持续多久呢？常言道，花无百日红，一旦各种既有宏观调控措施落实到位，再辅之以新的针对性更强的举措，房市整体“偏冷”也未可知，彼时，中外

开发商和个人买客再谈防范投资风险将为时已晚。