潘石屹：房地产开发商是没有争议的坏蛋吗

　　

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　　★SOHO中国董事长兼联席总裁 潘石屹

　　潘石屹，1987年开始涉足房地产开发领域；1992年与人合作共同创建北京万通实业股份有限公司；1995年与妻子张欣女士共同创立了SOHO中国有限公司，开发的地产项目有SOHO现代城、博鳌蓝色海岸、长城脚下的公社等。2005年4月被《财富》(中文版)评为中国最具影响力的25位商界领袖之一。

　　最近，好几位朋友都建议我看一看电影《疯狂的石头》，理由是这部电影里的大坏蛋是位开发商，据说和我长得还很像。还看到一则消息：北大教授张颐武说，他的朋友，《疯狂的石头》的导演宁浩告诉他，这部片子需要一个坏蛋的形象，想来想去，决定用开发商的形象出演这个角色，这样就没有争议了，因为全国人民都知道开发商是负面形象。所以张教授借此机会告诫房地产的从业人员“要低调”，并说低调是非常有用的。

　　

房地产行业之所以有这么多负面的形象，我想除了全社会都比较关注以外，可能还有以下几点理由：第一、财富排行榜中房地产的富豪占多数，大概占到各种排行榜的一半左右；第二、普遍认为房地产是暴利行业；第三、腐败的官员常常与开发商有关。

　　每年都会有几本杂志要做财富排行榜，但每次他们找到我时，我都会把公司经过

审计的财务报表拿给他们看，并解释说明我的确没有他们说的那么有钱，离他们榜单的下线还差十万八千里，所以一旦打肿脸充胖子把我评上，我难受，他们难受，看榜的人也难受。等我哪一天发达了，达到了他们的最低标准，我一定主动申请加入。但这些主管编辑们往往不听我讲事实，自己编一个天文数字就要公开。

　　所以，我每年的做法，就是在他们开榜之前送去一封律师函，大意是如果他们一意孤行，不顾事实瞎排行，我一定会用法律的武器来申明真相。由于我和律师每年的努力，所以任何富豪榜排行到今天还没有出现我的名字，只是在他们发榜的发布会上可能会调侃我几句：“如果把潘石屹评进去，他一定会到法院去告我们的……”

　　我也曾问过多位进了富豪榜的开发商，他们的答案惊人地一致：“他们瞎评，没有调查，也没有征得我的同意，让他们瞎评去吧，没有时间和精力理睬他们。”最有意思的是，有位开发商前几年资金出了点问题，到了揭不开锅的地步，甚至到处借钱发工资，但他居然还出现在当年的富豪榜上。

　　富豪榜上房地产商占的比例太大的另外一个原因，就是在房地产行业中土地的价值弹性很大。有一些开发商圈了好多地，够开发十年、八年的，经过评估后有了很高的价值，可能就进了富豪榜。其实他也没有多少真实的资产，而他们圈的这些地如果两年不开发就有被政府无偿收回的危险，不光不是自己的财富，甚至连成本都收不回来。

　　除此之外，暴利的“光环”也一直笼罩在

房地产业的头上，挥之不去。许多媒体说房地产行业的利润率高达50%以上，更有一家南方的媒体说在90%以上。我查阅了《第一次全国经济普查主要数据公报》(第三号)，公告显示：2004年房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%。同一公告中，其他第三产业的利润率是10.23%。

　　公告中还有几个数字可以让大家更全面地了解房地产行业：房地产行业的从业人员是396.3万人，占全社会就业人数的1.8%。2005年全国税收收入3.0866万亿元，房地产行业的税收收入1798亿元，占全国税收收入的5.82%。这是2004年和2005年中国房地产行业的基本状况，自2006年开始，我想随着土地成本的迅速上升，房地产行业的利润率应该是在7.77%左右，甚至以下。

　　至于腐败官员与开发商之间的关系，我想，解决这个问题，最关键的是土地交易政策的公开透明，大多数腐败和行贿受贿案件都是出在土地问题上。政府在过去几年接二连三地下发文件，强调全国所有公开经营性土地都要进行公开的交易，这个过程从文件的下发到全面的执行有相当长的一段时间。两年前的“8.31”可以认为是土地制度改革的分水岭，所有土地都要通过“招拍挂”的形式公开交易。我想土地“招拍挂”的过程中，也要让土地的交易受到全社会、媒体的监督才能公平，才会减少和避免房地产发展商和腐败官员之间行贿受贿现象的发生。