外资结盟地产商 城市商圈添杀手

　　作者：厉林 柴莹辉

　　外资零售巨头和一些强势地产商结盟，携手开拓二三级市场的势头正所向披靡。

　　这种同盟在与地方谈判中，基本上可以享受到土地、税收、租金等各方面的优惠待遇，能得到最好或较好的地段，甚至签订有利于商业地产商的“霸王条款”。

　　被转嫁的租金

　　6月初，继沃尔玛之后，家乐福也确定与大连万达在全国范围内全面合作。同时，家乐福发展部人士透露，家乐福也在与新加坡的嘉德置地接洽，未来有可能结盟在内地开店。

　　去年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投签署了合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。嘉德在中国的商场数将扩张到21家，总资产约65亿元。这21家以沃尔玛为主力店的商场，大多数会在2006年底前开业。

　　作为沃尔玛、家乐福的战略合作方，万达的“订单地产模式”曾帮助它在多个城市选址，其“盟友”沃尔玛可以优先进入主力店，租金优惠，甚至有一定年限的免租。

　　山东一位商业人士告诉记者，在济南繁华地段的万达商业广场，

开发商把二三层租给沃尔玛，实际上是免收了3～5年租金，而把楼下一层和商场外步行街的商铺分割高价出租、出售。经营商户从一开始就要支付非常高的租金。

　　山东郭先生有两个朋友在离济南万达广场200米远的地方，开了两间500平方米的名牌服装形象店，由于租金过高，从开业至今，从未挣到钱，利润一直靠下面代理商支撑。

　　如果不是以同盟形式，引入沃尔玛或家乐福会十分复杂，要经过很长的对接和教育期。

　　一些区域性的地产商与沃尔玛的合作条件就更为优惠，如山西太原的和信摩尔为了引入沃尔玛，甚至给出了10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的条件，当地政府更是返还其3年的营业税。

　　一位商业人士告诉记者，不仅商业地产商给沃尔玛的租金很低，甚至免租数年，就连台资二线品牌“大润发”也比本土品牌低50%左右的租金。这实际上是一种利益的结合，商业地产商引入世界知名品牌，将未来能够带来高附加值的心理预期灌输给当地商户，起到节省广告费的效果。最终，把引入某“主力店”让出的租金，转嫁到小商户的头上。

　　政绩牵引的“结盟”

　　而地方政府普遍的招商引资心理，提供了这种强强联合存在的沃土。一旦有世界500强能够进驻，无论是直接减免土地出让金以及配套费用、相关基金，还是在容积率、建筑密度上都大开绿灯，甚至在已经充分竞争的核心地段，再安插一个同业态的“航空母舰”。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，目前，国内商业地产出现了两种非正常盈利模式：给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，让中小商户成为替外资零售企业买单的对象；另一种是从地价获利，利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情以及与外资商业企业的合资关系，变相从政府低价拿地，实现高额利润。

　　近日，中国商业地产联盟刚刚为一家会员单位开了中介证明，因为该企业参加成都的土地竞标时，地方政府锁定土地招投标项目的门槛就是：必须与至少两家世界500强商业企业有合约。

　　“这意味着，如果不具备上述条件，即使出再高的价格，也拿不到地。”王永平表示。引入更多零售企业进驻未必是坏事，但是必须首先了解在吸引这些外资商业的时候是否科学评估，过程是否透明，有无破坏拍卖的规则。

　　王永平认为，这种外资零售企业和商业地产商的特殊结盟，背后有地方政府招商政策的支持，而这三方捆绑在一起，对当地商业具有很大的杀伤力。

　　外资零售企业的扩张步伐一日紧似一日。去年新开14家门店的家乐福，今年将再开20家。沃尔玛的触角将深入省会以下的二三级城市。在山西，进入太原之后，沃尔玛及其合作伙伴深国投已确定将进入大同、阳泉、运城、长治等地。在四川，沃尔玛将进入绵阳、宜宾、乐山、德阳等。业内人士透露，沃尔玛未来5年在中国开300家店，家乐福3年开80家卖场并不是大话，而支持这些巨头扩张的一个要素，就是地方政府的“超国民待遇”。

　　商业地产中的潜规则

　　“超国民待遇”的直接受害者是当地的零售企业，由于在租金成本方面的巨大差异，直接导致了本土企业在正面迎击中更为弱势。去年，与太原沃尔玛紧邻500米的田森超市在其进驻不久倒闭。现在，另一个同商圈的本土大型超市也在四处寻找下家。山东、湖南等地，越来越多的当地中小零售企业悄悄成为收购的对象。

　　另一方面，小商户的日子也不好过。山西和信摩尔的开发商在给沃尔玛0.5元/平方米/天的价格后，给其他小商户的租金却最高炒到5元/平方米/天。大商业卖到2.4万元/平方米，按照当地的消费能力，20年才能够收回。据当地商业人士透露，由于无法达到满意的投资回报，如今和信摩尔只好将收取租金的模式，改为与商户联营抽取提成。商业人士王蓁认为，和信摩尔的经营中暴露的问题是，开发商在定价的策略上没有进行比较深入分析，并且任由价格的上涨要实现如此之高的租金，提前透支了升值空间。

　　商业评论人士王孟龙提醒，商业地产的非理性繁华是正在进行一个危险的赌博。地方政府和

房地产开发商的初衷是希望引进外资进行概念炒作，期望地产升值，而“羊毛出在羊身上”，商业地产必将由购买商铺的买单者来承受所有的成本，并且他们都通过银行按揭购买，一旦这个游戏玩不下去，最后倒霉的首先是众多的散户，而这些散户也会将危险传递到银行。由此带来一连串儿的负面连锁反应将远远大于最初的带动商业繁荣的预期。