济南叫停120亿野楼盘

　　800万平方米的“野楼盘”，占整个山东省2004年的商品住宅销售面积近三分之一；按1500元/平方米的底价计算，在济南仅违法的“野楼盘”就有120亿元的市场，建成交付使用的至少有30亿元

　　□ 本报记者 郑重 见习记者 刘玉卿

　　酷暑尚未褪去，一场错位的较量让素有“火炉”之称的泉城济南显得更加焦躁起来。

　　角力的双方是济南市政府和所辖的96个村(居)。

　　8月26日，济南市建委、市经委、市规划局、中国

人民银行济南分行在内的10个部门联合下发《禁止以旧村(居)改造名义实施违法开发建设的通告》(以下简称《通告》)：坚决叫停违法旧村改造项目。

　　山东省会济南几乎所有媒体都刊登了市政府准备下大力气整治违法旧村改造房的消息。随后，有关部门叫停“野楼盘”的行动一直没有停下来，包括省属的媒体在内，高压报道态势一直没有中断。

　　叫停“野楼盘”

　　与以往下发的政府通告相比，叫停违法旧村改造项目的《通告》措辞显得十分严厉：“正在进行开发建设的违法旧村改造项目要立即停工，严重违反城市总体规划、土地利用总体规划的，必须限期拆除，违法占用耕地的要限期复耕。”

　　《通告》第7条甚至警告购房者：“法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。”

　　济南市监察局还明确表示，对在旧村(居)改造中存在的违法违纪问题，监察部门将严厉查处，对组织团购旧村改造房的单位，将追究其领导人的责任。

　　8月底，该市有关部门向 “野楼盘”建设单位开出了高达4000万元的罚单，41家旧村(居)改造违法当事人受到了行政处罚。

　　9月上旬，盯上违法旧村改造这块肥肉参与设计的8家设计单位也被该市有关部门曝光。

　　“这段时间，我们区机关大部分干部在忙这件事情。”市中区政府一位官员说，“措施不利，市里要追究一把手责任。”

　　市中区政府拉出的“清单”也实在让人触目惊心：一个镇竟有十几个村(居)瞄准了违法开发，有21个旧村改造项目涉嫌违法用地，占地面积近600亩，建筑面积高达100万平方米。

　　济南市政府通报的数字称，全市现有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，建筑面积近600万平方米。

　　“这些项目都是城乡结合部的村(居)委会、集体经济组织和开发单位借用旧村(居)改造名义，在未办理规划、土地及开工建设等手续的情况下，擅自实施开发的项目，有的项目规模达到40座楼房。”济南市建委一位官员说。

　　“野楼盘”的空间

　　“旧村改造房便宜，市场上的商品房太贵，我们买不起！”济南的一位宋女士有些激动，“旧村改造房每平方米才一千来块钱，市场上的商品房却动不动就三四千块钱一平方，哪有我们能买得起的房子？如果有的话，谁会冒着风险去买违法房？”

　　宋女士在违法项目“金润花园” 买了一套不到100平方米的房子。她和丈夫都是工厂的工人，两人工资加起来一个月不到2000元。

　　但济南市建委屡次表示，购买违法房屋，除了不能办理房产证外，在以后的拆迁中得不到合法补偿，也不能依法进行转让、抵押、赠与、继承等。

　　和宋女士一样，类似的抱怨在“野楼盘”购买人群中非常普遍。济南市有关部门的统计称，目前全市113个违法旧村改造项目的已建和在建面积有580多万平方米，如果按100平方米一套房计算，就有将近6万套，除去卖给村民的真正意义上的旧村改造房和未卖出的房，实际销售出去的大约有3万套。假如每个购房者家庭有三四个人，与购买违法旧村改造房相关的人员就有10万人左右。

　　与遍地开花的“野楼盘”相比，面向中低偏下收入家庭的经济适用房，尽管已喊了好多年，却是“雷声大，雨点小”，至今在济南难觅踪影。

　　据《财经时报》了解，始于1999年的全国经济适用房建设，近两年来似乎被济南市民所遗忘。2004年年初，济南市有关部门在工作会议中明确提出，当年计划投资105亿元，建设施工面积为850万平方米的房地产项目，其中争取集中开工建设100万平方米的经济适用房，竣工60万平方米，以解决大多数拆迁户和城市住房困难家庭的住房问题。据称，济南的经济适用房供应十分少。

　　“铁令”背后

　　“铁令”叫停“野楼盘”，按照济南市建委的说法，一是违反了国家《土地法》、《规划法》、《建筑法》、《房地产法》，以及相关政策规定，影响非常恶劣；二是导致了大量耕地和其他集体土地被非法占用并流入房地产市场；三是逃缴土地出让金和各种城建规费；四是存在严重的质量安全隐患；五是基础设施、公共设施不配套，影响城市功能和环境的改善提升；六是不能办理合法房产手续。

　　“违法旧村改造如果不加以制止，损失最大的就是政府。”济南市一家房地产开发企业的高管说，“这是主要原因。”

　　800万平方米的“野楼盘”，这是个什么概念？

　　据《财经时报》了解，整个山东省，2004年的商品住宅销售面积不过才2207万平方米；按1500元/平方米的底价计算，在济南仅违法的“野楼盘”就有120亿元的市场，仅建成交付使用的就至少有30亿元的楼盘。

　　按照业内人士的估算：现在济南市规定的每平方米246元各种配套费计算，这800万平方米的违法旧城改造项目就使得政府少收入近20亿元。同时，由于这些违法旧村改造项目没有取得相关手续，逃税也就不可避免。按照3%

契税、5.5%的营业税，以及保守的每平方米售价1500元计算，这800万平方米房屋将少交税近10亿元。

　　济南市政府一位官员坦言：“村居违法建设的蔓延，导致大量的土地出让金、城市配套费等城市建设资金的流失。”按照他的估算，旧村改造所用土地按照保守的每亩60万元计算，政府至少损失土地收益约15亿元。土地通过招拍挂形式出让后，收入的三分之一将归政府。按照1.5的容积率计算，这800万平方米房屋约需占地8000亩左右。

　　“再加上其他税费损失，保守估计，如果不对违法旧村改造项目进行整顿，政府方面将少收入超过50亿元。”这位官员说。

　　相关报道：

　　济南：变味的旧村改造

　　野楼盘违法要点

　　财经时报：以旧村改造名义违法开发向谁问责