房价走势与政策意愿背离 房改方向受专家质疑

　　目前全球很多国家都潜藏着房地产泡沫危机，作为全球房地产风向标的英国房价已经呈下降趋势。但房地产具有的地域特性，以及中国汇率政策，使得中国的房地产市场并不会受到国际房地产市场太大的影响

　　本报记者 钟华

　　继2004年中国房地产价格持续上涨之后，当前的市场仍传递出近乎一致的声音：2005年中国房地产价格还会上涨。这一声音也逐渐在中国政府的各大部门之间形成了共识。

　　日前国务院副总理曾培炎指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。这是中央高层首次公开发出中国房地产价格存在泡沫的警告。国务院总理温家宝在2005年政府工作报告中强调，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

　　实际上，中央已在去年采取多项紧缩性政策来抑制房产价格，但房价的大幅度上涨趋势并没有扭转。有关专家对《财经时报》指出，中国对房地产市场的调控需要顺应市场规律，让市场来发挥资源配置的基础作用。

　　背离政策意愿

　　在2003年国务院发文严格控制土地供给之后，2004年又出台了一系列紧缩性政策，来调整中国高速(行情 论坛)发展的房地产业。

　　去年3月，国土资源部、监察部联合发出被业内称为“8.31大限”、“71号”文件。4月底，国家又提高了房地产商自有资本金比重：从30%提高到35%。10月底，最高法院作出涉及房产的司法解释，致使银行等金融机构对个人住房借贷，提高购房首付金比例。

　　但房地产固定资产投资从去年初的增长43.6%，回落到6月的28.0%后就出现反弹，一直保持上升态势，达到14480.75亿元，同比增长24.5%，远远高于15～20%的正常水平；房地产价格也持续上涨。

　　国家统计局景气中心研究室副主任张海旺在接受《财经时报》采访时表示，房地产固定资产投资和房价的持续上升，表明去年采取的紧缩性宏观调控政策取得成果是初步的；房价的继续上涨有可能会引起固定资产投资的进一步反弹。

　　在张海旺看来，今年要控制房价，有关部门可能会在个人购房贷款的准入制度、个人住房信贷担保制度、投资性购买房地产、严格购房程序等方面采取进一步措施。目前上海、北京已经出台了购房和限制炒房的一些政策。

　　中国投资学会副会长刘慧勇对《财经时报》指出，政府对房地产业采取措施，有些商业银行开始提高购房首付款比例，主要是想要降低市场对房地产的需求，从而降低房地产的价格和土地供给压力，烫平房地产需求和价格波动。

　　但在刘慧勇看来，购房首付款比例的提高也并不能起到抑制房产需求的目的。当前，中国真正能够购置房产的是中产阶层，并不是低收入阶层。“购房首付款提高一点比例”，中产阶层购房并不会受到太大限制。

　　另一方面，国家提高房地产开发商自有资本金比率，将大量的中小房地产开发商排斥在市场之外，让实力强大的开发商获得更多的土地资源和市场份额，很可能加速房地产的市场垄断格局，使得大开发商得以控制房价走势，进一步提高他们的垄断利润。这并不利于形成房地产市场的良性竞争格局。

　　房价继续上涨

　　国家发改委价格监测中心要素处的蒋处长对《财经时报》表示，“我们的总体判断是今年房地产价格是稳中趋升”。主要受到人们住房改善需要，储蓄利率低，以及钢铁等原材料和土地价格上涨的推动。其中，土地价格上涨是房地产成本上升的主要因素。他进一步表示，“未来几年，房地产价格都不会下降。”

　　国土资源部和国家统计局的数字似乎也证实了这种判断。其中统计局的数据显示，企业景气指数和企业家信心指数都呈上升趋势，分别为132.93和141.66。央行四季度货币政策报告也强调，房地产开发投资与信贷增长规模持续回落，但房地产价格持续上涨，需引起密切关注。

　　在房地产开发成本而言，国土资源部最新公布，去年招标拍卖挂牌出让土地占整个出让土地总面积的28.5%，但价款却为总价款的58.4%。不过，中国土地勘测规划院地价所的邹晓云对《财经时报》指出，目前，地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度；中国房产和地产市场还不成熟，并不象欧美国家那样紧密相连。

　　刘慧勇指出，一切构成房地产成本因素都可能推动房产价格的上涨，但其中价格归根结底是受到供给和需求这两个因数决定的。从目前来看，中国的真实购房需求是巨大的。

　　偏离房改方向

　　刘慧勇对《财经时报》指出，当前真正能购置房产的人，主要是先富起来的一部分中产阶层，大多数低收入者的购房愿望暂时还难以实现。但由于中国人口众多，仅中产阶层的购房需求就十分巨大。又因为随着经济的快速发展，中国的中产阶层正在迅速扩大，很可能需要中国房地产业付出8～10年的时间，才能基本解决这个阶层的购房需求问题。

　　房子的大量需求，就需要增加土地的供给。《财经时报》从国土资源部了解到，2004年新增建设用地为28.11万公顷，同比少增33.2%；2005年的土地供应量并不会在去年的基础上有所增加。

　　刘慧勇表示，目前中国采取土地限制供给政策，主观愿望是为了确保未来人口增长对粮食的需要。但应当清醒地看到，粮食增产的主要途径是要依靠科技进步和增加投入。同时还应当注意到，随着城镇化的推进，人口居住密度相对集中，虽然市区用地需要成倍扩大，但可以腾出来的农村土地会更多。

　　当然，要使进入城镇的农民更顺利地腾出其农村的宅基地，必然涉及农村土地的产权制度与流转制度问题，彻底解决这个问题，很可能需要实行“第二次土改”。实现此项改革的具体途径，最好是借鉴法国与德国等市场经济发达国家《物权法》的有关内容，修改完善中国的《物权法》。

　　通货膨胀的幽灵

　　中国的房地产价格上涨，因素之一是国际资本渗透。国家发改委价格监测中心要素处的蒋处长指出，这主要集中在上海和北京两个城市。

　　中国指数研究院的有关专家对《财经时报》表示，目前全球很多国家都潜藏着房地产泡沫危机，而且作为全球房地产风向标的英国房价已经呈下降趋势。但房地产具有的地域特性，以及中国汇率政策，使得中国的房地产市场并不会受到国际房地产市场太大的影响。

　　但刘慧勇对《财经时报》表示，中国对住房的大量需求，以及中国经济与世界经济一体化日益深化，中国房价按照汇率折算，与国际房价还存在很大的差距，未来很长一段的房价将会处于总体上涨的一个态势。

　　在刘慧勇看来，通货膨胀的“幽灵”将长期在中国未来经济运行中徘徊。这是因为中国劳务工资和物价低的状况，迟早都必须得到解决。要彻底改变低工资和低物价格局，就不可能完全避免物价上涨。