预测楼市的冷热、房价的涨跌，恐怕是当今最令业内人士说不准的一件事。明明宏观调控已然给过热的房地产降了温，可转眼间，各种迹象表明，投资客仍在高位“吃进”，迫近的风险难道他们不知晓吗？人们不禁要问，楼市投资获利的空间到底有多大？

    上海：抢到房子就是钱

    上海从2003年开始，中心板块的土地供应可谓是少之又少，及至2004年下半年，已到万金难买，无地可用的状况。开发商在争抢土地，老百姓在抢购房子。近日，记者在英国《金融时报》上看到一幅图片新闻，3月2日，上海数百人排起长龙，抢购市中心一处热门楼盘，每平方米价格超过两万元。为防止发生意外，上海出动了警察到现场维持秩序。此种情景震住了外国记者的视线，惊呼，上海的房子卖疯了！

    据上海媒体报道，申城楼市今春走势继续强劲，在市中心和内环线附近的交通便捷之处，新开楼盘几乎个个好销。最近一些品质较好的新楼盘几乎到了要通宵排队抢购的地步，不少开发商取消了保留房，连相关方面打招呼买房都难以给予满足。记者了解到，在浦东南路齐河路的某楼盘，排队者大都是在浦东工作的中青年和被动迁的市中心居民。在开盘的前一天早上就排起了长队，销售公司怕人多混乱而出事，不得不向公安部门求援。在徐汇区徐虹北路的某楼盘，300套房子竟有1800人预定，弄得销售公司“不敢”轻易开盘，生怕造成人员挤伤。

    在某单身公寓售楼现场，一位定购2套房的中年女士告诉采访她的记者，去年上海单身公寓销售火爆，自己因为投资意识不强错过了机会，这次看到有此类物业上市，便早早来排队。该女士购买两套房共约60万元，首付2成，按揭8成，按还款期15年算，每月需还款约3806元。如果将两套房都出租，每月租金可得4000至5000元，足够还银行贷款。

    上海福纳咨询的地产总监杨子江告诉记者，从城市发展角度和房地产发展的周期性来看，上海中心区域无论是居住还是投资，其价值或者回报一般会高于普通区域30%以上，高于边缘区域50%左右。简单以徐汇中心区段的某楼盘为例：2000年销售价格为7000元，2004年2手房价格为22000元左右，其回报率超过了200%。不难看出，优越的地理位置和其本身的不可复制性(如CBD、临江、临绿地、传统高尚地段、经济开发区等等)使这些楼盘炙手可热。一位温州投资者曾经如此形容上海这些楼盘：抢到的就是钱！

    北京：凸显三高状态

    近年来，北京的房地产开发可以说始终处于“三高”的状态。其一是投资高。比如北京2004年的房地产开发投资规模继续扩大，其所占社会投资的比重已由上年的55.3%，上升到了56.9%，是北京投资最重要的支撑点。其二是增速高。尽管2004年的增幅与上年同期相比略有下降，但仍然增长了20.8%，显示出了“强劲”的发展“势头”。其三是房价高。与全国相比，北京的房价始终处于较高水平，目前全市商品房平均售价为5052元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米近1倍。

    据咨询公司戴德梁行提供的数据，目前北京楼市高档项目中，投机比例约达三成。出于投资目的购房必然会抬高房价，造成泡沫。而泡沫破裂之后所产生一系列问题则是官方和房地产商俱不愿看到的。

    北京协成行总经理王小航表示，北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍，但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍，这显然是缺乏“实力”支撑的。况且，以如此之少的经济适用房施工面积投放市场，对广大的老百姓来说，也是一道正在等待“挤入”的狭小“门槛”；而如此之高的房价，又迫使众多“囊中羞涩”的老百姓不得不背上沉重的经济包袱。

    王小航认为，京城楼市一个需要警惕的问题是中低档住宅投放量不足，这亦是普通市民抱怨无房又买不起房的根本所在。住宅产品类型失调主要表现在中高档住宅供大于求，而价位适宜的低档住宅稀缺。

    投资者信心不减房价难落

    以金网络副总经理林金城为代表的部分业内人士对2005年北京楼市房价的判断是：开发成本的增加、购买需求的稳定和政策变化下开发商的心态，决定了2005年北京楼市的房价只涨不落。林金城认为，还有一个支撑北京房价在2005年只涨不落的理由是购房需求还有可能增加。土地招拍挂带来地价的上涨，楼盘供应速度的放慢，住房按揭收紧等政策和市场表现对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为很多购房人的共识。

    据记者的调查，北京东部有一个楼盘，前期运作阶段原本定的最高销售价格为7500元/平方米，下半年开盘的时候，开发商干脆以7500元/平方米开盘，目前已经涨到了7800元/平方米。一位开发商曾向记者坦言“我05年能不能做房地产还很难说，如果很快卖完了，我05年做什么啊？再说，现在市场上没有房子，涨价了大家还是抢着买，我干脆涨高点慢慢卖！”像这位开发商这种状况和心态的开发商不在少数。

    金融信托专家孙飞认为，房屋的价格水平从长期来讲应该是要和国民经济水平相匹配，从短线来讲，北京中高档项目在近5至10年内可能还会有升值的空间。但如果从房屋七十年使用权的角度看，中高档公寓几乎在未来都会有一定程度的贬值，机构投资者投资楼市基本还是从短线的角度赚钱。

    孙飞表示，相对于股市而言，楼市总体来讲要比股市稳，北京楼市近几年基本呈上升的趋势，所以给投资人的信心比较足。同时从大部分个人投资者的心理来看，往往是想投资风险高一点，收益高一点的产品，但在实际操作中往往会选择风险低一些，收益相对低一些的投资产品。楼市就恰恰符合了这种投资心理。而目前北京与上海房产市场与其他城市很大的不同在于异地购买者，对两个市场而言本地购买者可能会对高价承受不了，但是港、台投资客还是愿意在京、沪购房，如有资料显示，上海目前偏高档的房子70%是外地人购买的，还有许多国际买家，购买房产后不会入住，只等人民币升值。

    政府应遏制房价疯涨

    北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇表示，北京楼市的泡沫并不大，与股市相比楼市未来的表现还会是稳中有升的，股票的投机性强，受政府政策的短期影响很大，即使今年银行继续加息，楼市所受的影响也将是很有限的，楼市的上扬趋势是不会逆转的，自1998年以来北京楼市一直处于高速增长的发展水平，随着今年土地供应量的减少，同时需求并没有明显的衰退，所以楼市上升的大势将不会改变。

    中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容近日表示，近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。目前的房地产市场，由于行政对房地产业干预过度，从而使得国内的房地产市场形成一个几乎完全垄断的、由房地产商操纵价格的市场。在这种情况下，不仅使得国内房地产市场产品质量与服务差、价格高，而且也让该市场成了财富聚集、获得暴利、贪污腐化十分严重的市场。它不仅让国家大量财政收入流失，也让社会财富向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。

    易宪容认为，大众希望政府政策的干预能把过高的房价压下来，而政府也完全有能力在土地政策(规定土地用处、规划住房建筑的面积与类别)、信贷政策(严格的信贷风险管理及加息)、税收政策(用重税遏制住房投机者及对豪华住房苛重税等)、住房政策(限定购买)上做好的。