目前,招商地产(资讯 行情 论坛)、阳光股份(资讯 行情 论坛)、天创置业(资讯 行情 论坛)、栖霞建设(资讯 行情 论坛)、银基发展(资讯 行情 论坛)、渝开发(资讯 行情 论坛)和名流置业(资讯 行情 论坛)等7家房地产业上市公司已经发布了2004年度报告。根据7家房地产上市公司2004年度报告分析,我们发现,在2004年中央政府宏观经济调控政策之下,房地产开发项目仍然保持较高的增长速度,房地产开发项目主要依赖外部现金流量。2004年,我国商品房销售额增长速度相当于人均可支配收入增长速度的3.5倍,房地 产贷款的偿还资金来源增长速度明显慢于房地产贷款投放增长速度,房地产贷款违约风险增大房地产价格下降压力。

    房地产行业上市公司的财务分析

    1、收入、成本和利润分析

    2004年,我国对房地产、钢铁和水泥等行业实施宏观经济调控,调整房地产开发土地政策,加息和提高房地产贷款标准。2004年,虽然受宏观经济调控影响,但是,除了天创置业的房地产销售收入比上年同期下降18%以外,其他6家公司的房地产销售收入都大幅上升,其中,阳光股份、栖霞建设和银基发展的房地产销售收入比上年同期翻了一番多。这6家公司的房地产销售收入增加主要由于各家公司有多项房地产项目竣工,销售面积增加和房价上涨。

    2004年,由于国内主要建筑材料如钢材、水泥等价格持续攀升,以及土地政策调整导致土地价格上升等因素影响,房地产开发成本上升较快。在7家公司中,除了名流置业以外,其他6家公司的房地产业务成本同比增幅都超过了房地产销售收入的同比增幅。2004年,7家公司的房地产业务平均毛利率由2003年的43.26%下降到38.73%。

    2、存货分析

    速动比率测量存货对公司偿债能力的影响。2004年,除了渝开发以外,其他6家公司的速动比率均比上年同期下降,其中,招商地产的速动比率由2003年的0.46下降到2004年的0.12。

    7家房地产业上市公司的速动比率大幅度下降主要由于这些公司的存货大幅度上升。2004年,7家房地产上市公司的存货平均比上年同期上升92.58%,其中,开发产品存货平均比上年同期上升55.50%,开发成本存货平均比上年同期上升109.73%。可见,在宏观经济调控政策之下,房地产业上市公司的房地产开发项目仍然保持较快的增长速度。

    3、现金流量分析

    2004年,7家房地产业上市公司的现金及现金等价物净增加额平均值为-5367万元,其中,经营活动产生的现金流量净额平均值为-2.56亿元,比2003年同期减少1.2亿元；投资活动产生的现金流量净额平均值为-1155万元,比2003年同期增加21万元；筹资活动产生的现金流量净额平均值为2.13亿元,比2003年同期增加1577万元。截至2004年底,招商地产的借款净额比上年同期增加11.3 亿元,栖霞建设的借款净额比上年同期增加3.52亿元。可见,房地产业上市公司的房地产开发项目增加,主要依赖于来自外部的现金流量。

    我国房地产价格上涨原因分析

    由于我国人口众多和城市化进程,我国潜在住房需求是巨大的,但是巨大的潜在住房需求是否能够转化为有效住房需求,主要取决于有效住房购买力。而有效住房购买力取决于两方面因素:一是人均可支配收入,二是住房贷款。住房贷款的违约风险取决于在住房贷款偿还期内人均可支配收入是否足以按期支付住房贷款本金和利息。

    1、我国房地产业周期分析

    根据国家统计局公布的月度国房景气指数,1998年我国房地产业开始进入复苏阶段,国房景气指数超过100。到2001年,国房景气指数超过106,指数上升速度明显加快。到2003年国房景气指数超过107。到2004年下半年,国房景气指数略有下降。

    与国房景气指数波动相对应,自1998年以来,我国房地产开发投资额每年都保持两位数增长。2001年以后,我国房地产开发投资额的年增长率均超过20%,2003年房地产开发投资额的年增长率达到29.7%。自1998年以来,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例逐年增长,由1998年的12.58%上涨到2004年的18.47%。自1998年以来,我国房地产开发投资额的增长速度远远超过我国GDP增长速度,2004年,我国房地产开发投资额增长率为28.1%,大约相当于当年GDP增长速度的三倍。

    2、我国房地产开发贷款和个人住房贷款分析

    自1998年以来,我国房地产开发投资额的快速增长伴随着银行房地产贷款的快速增长。自1999年以来,我国房地产开发贷款余额一直保持两位数的年增长率,2003年房地产开发贷款余额的年增长率达到49.10%,远远超过全年金融机构贷款余额的年增长率21.44%。2004年前8个月房地产开发贷款余额比上年同期增长27.5%,远远超过全年金融机构贷款余额的年增长率11.33%。我国房地产开发贷款余额占金融机构贷款余额的比例已经从1998年的2.34%上升到2003年的3.92%,2004年前8个月的房地产开发贷款余额占2004年全年金融机构贷款余额的比例已经达到3.86%。2004年前8个月,我国房地产开发贷款余额达到7297.35亿元,相当于1998年全年房地产开发贷款余额的3.6倍。

    自1998年以来,我国个人住房贷款余额飞速增长,由1998年426.16亿元增长到2004年16000亿元,七年间,个人住房贷款余额增长了近38倍,平均年增长率达到93.18%,远远超过同期金融机构全部贷款余额平均年增长率11.33%。我国个人住房贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例由1998年0.49%上升到2004年的8.47%。

    3、房地产开发贷款与房地产投资额的相关性分析

    1998年至2003年,我国房地产开发贷款占房地产开发投资额的比例一直保持在50%以上,2003年,房地产开发贷款占房地产开发投资额的比例达到65.88%。

    以房地产开发投资额作为被解释变量,以房地产开发贷款作为解释变量,以1998-2003年数据为样本进行线性回归和弹性分析,分析房地产开发贷款对房地产开发投资的影响。根据回归结果,房地产开发贷款与房地产开发投资额之间存在着较为明显的线性关系,房地产开发贷款每增长一个百分点,房地产开发投资额将增长0.89个百分点。可见,我国房地产开发投资额高度依赖于房地产开发贷款。

    4、房地产开发贷款、个人住房消费贷款与商品房屋销售价格的相关性分析

    1998年至2003年,我国房地产开发贷款和商品房屋销售价格的相关系数为0.991058,我国个人住房消费贷款和商品房屋销售价格的相关系数为0.990251。可见,我国房地产开发贷款和个人住房消费贷款的波动与商品房屋销售价格波动之间高度相关。房地产开发贷款和个人住房消费贷款的增长与商品房屋销售价格上涨具有高度相关性。

    5、商品房销售额增长速度与城镇居民人均可支配收入增长速度的比较分析

    自1998年以来,我国商品房销售额增长速度一直高于城镇居民人均可支配收入增长速度。七年来,我国商品房销售额年平均增长速度近30%,相当于同期城镇居民人均可支配收入年增长速度的三倍。2004年我国商品房销售额增长速度达到39.70%,相当于同期城镇居民人均可支配收入增长速度的3.5倍。

    风险集中于房地产贷款违约

    自1998年以来,我国的房地产开发贷款和个人住房贷款已经将大量的潜在住房需求转化为有效需求,推动了我国房地产业的复苏和发展。

    自1998年以来,我国房地产开发贷款的高速增长,推动了我国房地产开发投资的高速增长,房地产供给大幅度增加；个人住房贷款的高速增长,推动了住房有效购买力的大幅度增长,大量潜在住房需求转化为有效需求,消化了不断增长的商品房供给,同时推动了房价上涨。

    目前,我国个人住房贷款不仅大量增加了自住房需求的有效购买力,而且大量增加了投资性住房需求的有效购买力。自住房贷款的偿还贷款资金来源主要是个人可支配收入。投资性住房贷款的偿还贷款资金来源主要依赖于房租和溢价出售现房的投资收益。房地产开发贷款的偿还资金来源主要依赖于商品房销售收入。

    我国房地产业是否能够继续健康地发展下去,取决于房地产贷款违约率是否能够保持在安全界限以内。如果房地产贷款违约率超过银行的风险承受能力,银行将紧缩房地产贷款,房地产投资额的增长速度将放缓,有效住房购买力将大幅度下降,导致房地产价格下降。

    房地产贷款违约率主要依赖于两方面因素:一是城镇居民人均可支配收入的波动,二是商品房销售额的波动。

    2004年,我国个人住房贷款余额达到16000亿元,比上年同期增长近36%；我国商品房屋销售额比上年同期增长近40%,相当于2004年城镇居民人均可支配收入同比增长速度的3.5倍。如果人均可支配收入增长速度与商品房屋销售额增长速度的差距过大,购买者可能无力按期偿还住房贷款的本金和利息,出现不良贷款,银行将缩减个人住房贷款,减少有效住房购买力,导致房价下降。房价下降将导致商品房销售额下降,房地产开发商偿债能力减弱,房地产开发贷款违约概率增大,银行缩减房地产开发贷款,直到房地产供求达到平衡。

    由于商品房销售额高速增长,投资性购房增多,租赁房源供给迅速增加。但是由于人均可支配收入增长速度远远跟不上租赁房源供给的增长速度,很多人采用合租方式,以便降低房租费,租赁房源供过于求,导致房租下降。一旦房租低于投资者按期偿还住房贷款的本金和利息,住房投资者可能无力偿还到期住房贷款的本金和利息,出现不良贷款,银行减少投资性住房贷款,投资者减少投资性购房面积,有效住房需求下降,导致房价下降。

    目前,我国房地产业最大的风险在于商品房屋销售额增长速度与人均可支配收入增长速度之间的差距过大,个人住房贷款违约风险增大,进而导致房地产开发贷款违约风险增大。

    为了保证我国房地产业持续稳定发展,控制房地产贷款违约风险,关键在于根据人均可支配收入增长速度调整房地产贷款投放量,尤其是,控制投资性住房贷款投放量。

    课题负责人:刘姝威
    执笔人:林静  吴之雄
    项目资料收集:陈小庆  徐苏云  胡颖  李露
    

1998年至2004年我国个人住房贷款余额和房地产开发贷款余额
年份 金融机构  同比  个人住房  同比  占金融机  房地产开  同比  占金融机
     全部贷款  增长  贷款余额  增长  构贷款余  发贷款余  增长  构贷款余
    余额(亿元) 率(%)  (亿元)   率(%) 额的比(%) 额(亿元) 率(%)  额的比(%)
       (1)             (2)                        (3)
1998  86524.13   -     426.16          0.49     2028.92          2.34
1999  93734.3  8.33   1357.71 218.59   1.45     2350.37  15.84   2.51
2000  99371.07 6.01   3376.92 148.72   3.40     2628.17  11.82   2.64
2001 112314.7 13.03   5597.95  65.77   4.98     3494.32  32.96   3.11
2002  139803  24.47   8258     47.52   5.91     4465.08  27.78   3.19
2003  169771  21.44  11779.74  42.65   6.94     6657.35  49.10   3.92
2004  189000  11.33  16000     35.83   8.47     7297.35  27.5    3.86
数据来源：(1)、(2)数据来源于1998-2004年国民经济和社会发展统计公报,(3)2004年数据为前8个月数据,1998-2003年数据来源于《中国房地产发展与金融支持》,2004年数据来源于中经网。
        

我国商品房销售额增长速度与城镇居民人均可支配收入增长速度的比较分析
年份        商品房销售额      我国城镇居民人均可支配收入
       金额(亿元)  增长率(%)      金额(元)  增长率(%)
1997    1799.48          -        5160.30         -
1998    2513.30      39.67        5425.10      5.13
1999    2987.87      18.88        5854.00      7.91
2000    3935.44      31.71        6279.98      7.28
2001    4862.75      23.56        6859.60      9.23
2002    6032.34      24.05        7702.80     12.29
2003    7671.00      31.90        8472.20      9.99
2004    4287.05      39.70        9422.00     11.21
平均值  4261.15      29.92        6897.00      9.01
数据来源：中经网,其中2004年商品房销售额数据为前8个月数据。