摩根士丹利近日公开发表了一份写于2月22日的中国房地产行业研究报告。该报告认为,中国内地的楼价在今年仍有较大机会再度上升。内地良好的住宅市场承受力给需求上升周期带来支持,带动房地产行业长期发展的因素包括:人口、经济动力、持续的城市化和不断改善的基础设施。这是摩根士丹利近期有关内地楼市的最新公开研究报告。

    报告称,人们普遍把楼价迅速飚升,特别是在上海,归咎于投机者。估计人民币会升值的投机活动也在推波助澜。尽管在某种程度上是事实,但这不是造成中国内地房地产市场迅速膨胀的唯一原因。

    报告认为,带动房地产行业长期发展的因素包括:人口、经济动力、持续的城市化和不断改善的基础设施。这些都是促使人们对提升生活环境产生强烈愿望的主要因素。与此同时,自上世纪90年代末以来,内地的房地产市场迅速发展,公寓在面积、种类和质量上,均出现急剧的改进,如:建筑面积、装修配套等,随着买家的需求而不断演变。在这方面的升级也是造成价格较高的部分原因。

    摩根士丹利的该份报告称,中国内地的住宅需求是一个长期消费趋势,它将会持续多年。如何达到平衡将取决于市场的承受力,也就是需求能否赶得上价格。

    报告认为,中国内地人均城市家庭可支配收入自1992年起平均年复合增长(CAGR)14%,是推高住宅市场承受力和需求的主要因素。再加上城市家庭存款年增长18%。另外,实际上,每个家庭平均持有相当于年收入两倍的存款,潜在的需求动力显然十分庞大。

    报告称,尽管低利率是个有利因素,长期而言,收入增长才是推动房地产市场住宅需求的最重要原动力。

    摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠曾对上海房市提出警告

    谢国忠提出,1995年,当美元见底的时候,泰国曼谷的"房地产泡沫"开始破裂,下跌的房价使外国投机热钱撤离。上海与10年前的曼谷很类似。他认为,上海很可能步曼谷后尘。去年下半年,他曾表示,"上海的房地产泡沫可能还会持续几个月,不会超过一年"。他说,当时得出这一结论的基本假设是美元将在2005年见底。美联储将把利率提高到3%以上,同时,美国的消费将真正陷入疲弱,这将阻止热钱流向上海。谢国忠认为,上海房地产泡沫破裂的时间取决于外来者的态度在什么时候改变。这是资金成本不断升高和上海房地产神话逐渐褪色的过程。