招商地产：优势不惧宏观调控 基金增仓

　　和讯网-《红周刊》特供

　　国信证券 肖建军

　　招商地产(资讯 行情 论坛)：(000024)

　　总股本：61882万股

　　流通A股：20430万股

　　2004年半年度业绩：0.25元/股

　　2004年6月30日净资产：5.24元/股

　　主要结论：招商地产目前在建项目7个，预计在2004年竣工的项目3个，2004年上半年预收账款11.1亿元，同比增长91.4%，其中大部分可以结转为利润。因此，在今年下半年，地产业务的净利润将有较大幅度的增长。

　　今年的宏观调控矛头也针对投资过热的房地产业，对房地产行业景气造成较大冲击。不过近期数据显示，全国房价仍然呈上升趋势，可见房地产市场需求十分旺盛。因此，优势房地产股仍然值得看好。

　　一、基本面投资要点

　　1.剥离石化专注地产

　　招商地产2004年之前的主营业务收入包括石化业务、商品房开发、房屋租赁和供水供电。由于石化业务的毛利率较低，2004年2月招商地产将石化业务进行了剥离，使得以房地产为核心的主营业务更加突出，虽然上半年主营业务收入同比减少44%，但净利润却增长4.42%，总体盈利能力得到提高。

　　公司的物业出租及园区供水供电业务由于其垄断地位而具有高收益、低风险和较稳定等特点，每年都能够为公司提供十分稳定的现金流，对公司业绩发展贡献较大，而且能够较好地平衡公司房地产主业快速增长的风险。

　　2004年上半年，公司正在销售的楼盘有彩虹之岸、半山海景、兰溪谷等，下半年有望进入结转期。半年报显示，招商地产目前在建项目7个，预计在2004年竣工的项目3个，2004年上半年预收账款11.1亿元，同比增长91.4%，其中大部分可以结转为利润。因此，在今年下半年，地产业务的净利润将有较大幅度的增长。

　　2.地产储备较多

　　决定房地产公司长远价值的是其土地储备和项目储备情况以及由此决定的长期利润实现能力，招商地产在这两类储备上都具有明显优势。在土地储备方面，招商地产在不断增加深圳土地储备的同时，也进入了北京、上海、广州、漳州等地的房地产市场。

　　招商地产在深圳已确定的项目储备,按目前规划建筑面积已超过150万平方米。预计在2005年竣工的项目有花园城二期、泰格公寓、招商海月三期等项目，预计总投资额15.19亿元。

　　3.发行可转债应对宏观调控资金压力

　　7月18日公司董事会通过发行16.5亿元可转换债券的议案，8月召开的股东大会上获得机构投资者的认同并得以通过。拟募集资金主要投向4个地产项目。

　　按照机构投资者的观点，由于需求旺盛，房地产行业目前仍处于高速发展期，只是由于宏观调控才使得资金成了瓶颈，因而公司此次再融资是有现实资金需求的。发债募集资金基本流向蛇口工业区内的地产项目，原因在于工业园内地产毛利率高，同时蛇口的房产市场成熟，需求旺盛。

　　半年报显示，招商地产是不少基金的增仓对象，博时价值增长、社保基金三个组合的持股特别引人注目，基金看好招商地产的是其房地产业务快速增长的良好预期。

　　4.风险因素

　　受石化分销业务剥离的影响，公司2004年销售收入及净利润受到的影响有待房地产业务的增长来弥补，短期的成长性有一定不确定性。

　　目前股市低迷，上市公司的融资和再融资受到冲击，对公司顺利发行可转债有一定影响。

　　二、股价走势与投资策略

　　我们认为，在宏观调控造成的资金压力和旺盛需求支持的增长空间双重作用下，受益最大的应是优势地产股。近期包括招商地产、万科(资讯 行情 论坛)在内的地产股走势明显强于大盘就证明了这一点。中线来看，众多房地产股不同的业绩表现，决定了该板块走势将严重分化。

　　招商地产由于宏观调控和再融资的冲击，股价前期跌幅超过大盘。但近期股价持续回升，涨幅达到20%，表明该股重新获得资金的关注。较好的投资价值是该股中线走势强于大盘的保证，不过中短线来看，如果深沪股市弱势不改，跌破1300点，将使该股承受较大的调整压力，股价有再度跌破8元的可能，7.5元以下重点关注。

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