资本助推房租上涨？长租公寓ABS缺乏监管是非难断

　　缺乏监管 长租公寓金融化产品是非难断

　　长租公寓企业尝试回答公众对租金上涨、甲醛超标等问题的质疑，但却仍没有很有力度地解释金融化产品的风险、资本在长租公寓发展中扮演的角色，这并不能让外界满意。

　　按照原我爱我家集团研究院院长胡景晖的判断，长租公寓爆仓比P2P爆仓后果更加严重。言犹在耳，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司便宣布资金链断裂，公司破产。杭州鼎家爆仓的重要原因是其利用租房贷产品进行高杠杆扩张。

　　金融产品所隐含的风险、资本在房租上涨风波中遭受到的助推质疑，已经对长租公寓企业产生影响。目前，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。

　　9月7日，熊猫公寓CEO王玺龙在在证券日报主办的活动中表示，融资渠道的暂停已经导致长租公寓企业拿房动作减慢。

　　长租公寓企业从房东处租来托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房东支付收房费用。在缓解部分租客“押一付三”的资金压力时，包括鼎家、自如、蛋壳公寓在内的长租公寓企业会推荐租户采用“押一付一”方式缴纳房租。

　　企业的操作手法是，用租客的信用向银行贷款，然后用从银行贷得的资金获取更多房源。

　　这种金融产品主要面向毕业大学生等支付能力较差的群体。世联行集团副总裁甘伟向界面新闻记者表示，企业使用租房贷这样的金融产品是出于现金流的考虑，这种手法的风险在于风控难、租户违约率较高。

　　分散式长租公寓是单间式地租给普通消费者，这决定了分散式公寓的特点是租期短，进而倒逼长租公寓企业需要采用快周转的模式。在这一过程中，空置率的上升便会影响资金流。

　　杭州鼎家董事长魏永锋在接受界面新闻专访时曾透露，杭州鼎家资金链断裂的原因在于收房价格高，控制率变多，杭州鼎家本来要在8月1日给400多个业主、8月15日给200多个业主付房租，累计600多万元，因为挤兑问题出现，付款被延后。当时，杭州鼎家的控制房源约150套。600多万元资金、150套空置房源，最终压垮了这家长租公寓企业。

　　市场上50%以上的租赁住房REITs由中联基金实施发行，中联基金总经理何亮宇认为，毕业大学生群体支付能力差，消费贷工具的出现可以让其有能力租房，这种生态是健康、安全的。

　　但杭州鼎家的案例表明，租房贷的风险必然存在。何亮宇表示，如果长租公寓企业对金融产品存在隐瞒欺骗行为、不充分披露的话，会存在问题。租约与消费贷的期限错配也会导致违规。当企业一次性收取趸交的房租时，这笔预收房租目前存在监管漏洞，“好的企业用来获取房源扩张、提高服务，如果不法企业炒股票了怎么办？“

　　作为资本方，何亮宇不认为资本助推了长租公寓企业囤租待涨，他最关心的问题是房源空置率，甚至会逼企业将刚获取的房源尽快投放到市场。这一定程度上解释了长租公寓企业没有动力通过囤积房源推高房租，但却引发了另外一种推理逻辑，即长租公寓会为了将房源尽快投放，导致装修标准降低，引发甲醛超标问题。

　　各个机构一致的观点是，长租公寓是低利润的行业。土地市场上对自持比例的要求让开发商持有了一定规模的持有性质土地，租购并举的政策导向表明，租赁市场的崛起将是必然的方向，在这个市场充分发展起来之前，开发商以及运营商需要提前布局。

　　在长租领域挣钱难的当下，资本在推动市场的发展。中信建投证券提供的数据显示，截至2018年9月5日，市场上共发行12单长租公寓ABS，发行金额共计88.84亿元。

　　中信建投投资银行部方春晖认为，资产证券化不仅没有助推房租上涨，反而降低了长租公寓企业的融资成本，助力了房源数量增长。

　　ABS的实质是一种负债，而负债成本则高低不一。在远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰看来，长租市场投资回报期长，公司财务承担了很长期的负债，因此需要的是对资金回报率比较低的长期稳定的资金。“资本是逐利的，要求高回报，有些资金融来的成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力挣钱取得资本预期回报的话，对于这个企业来说，对这个企业所在的行业来说，这种资本反而是有害的，资本也不会持久投身到这个企业和这个行业里面去。”

　　来自世联行的甘伟同样表示，就看大家谁能拿到低成本的资金。

　　目前，融资环境趋紧，获得低成本资金并非易事，在资金成本、挣钱难与房租上涨、环保问题带来的舆论压力中，长租公寓企业陷入了两难境地。

　　对此，一位退休的房企董事长认为，限制性条件让部分人不能买房，只能租房。由于缺乏相应的税收政策和其它的辅助条件，很难建立一个合理的租赁市场。政府可以尝试给用于租赁的房子减税，让企业在低租金中获取收入。

　　方春晖的建议则是，针对低回报导致难以证券化的问题，政府应该降低公寓企业的土地成本、税负成本，支持公寓运营企业规模化运营，发展多层次证券化市场。

责任编辑：万露