房租猛涨不亚于房价暴涨？10大官媒发声

　　整治租房市场乱象，应从创造“新中介”入手 无论是价格管制还是租房补贴都是权宜之计，真正能够解决租房市场乱象的还应是从中介入手，这里并不是指限制黑中介，而是创造“新中介”。 ——盘和林 （作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，本文仅为作者个人言论，不代表地产深度报道观点） 今年暑期，初入社会的毕业生们刚刚告别伤感的毕业典礼与火热的应聘求职，就迎来了房租的高涨。可以说，在房租上涨旺季，今年的房租涨势要比往年来的更“凶猛”。 据统计，今年7月部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。在此之前，上半年上海房租上涨19.5%，深圳上涨15.5%，北京大涨25.9%，其他新一线城市南京、成都、西安也都有20%以上的涨幅。 为此，8月底以来，包括北京、成都、深圳在内，多个一、二线城市通过发布文件和警示、举行约谈等多种方式，加大对住房租赁市场的整治力度。与此同时，相关的租房贷市场也受到管控，9月3日，有媒体报道指出，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务。 这轮来势汹汹的租金上涨之风如此引人关注其实也有其内在的原因。从前，以国人的普遍观念来说，房子代表了一份归属，一份安定，是家的一种代表，拥有一套房子是绝对的刚性需求，但在房价如此高的今天，购买一套房子可能对于某些家庭已经成了奢望，即使是有这个能力购买，可能也会因为户口或其他原因而没有购买资格，眼睁睁看着房价上涨到自己能力之外。 作为购房外另外一种拥有形式，租房在近些年开始逐渐被人所接受，并且，在之前由散户主导的租房市场类似于经济教材中所说的完全竞争市场，市场上同时存在大量的房东与租客，靠着供给和需求的相互作用来形成一个合理且稳定的价格。由于大城市的集聚效应，需求刺激的租金价格上涨变成了普遍的现象。 但随着市场的发展，市场供给端发生了巨大的变化，由于近些年购房市场受到较为严厉的管制，开始逐渐由盛转衰，资本便开始寻找下一个逐利的天堂，他们便瞄准了租房市场。 住房不炒的概念从购房市场逐渐转移至租房市场，运营方式便是资本支持建立租房中介。大量的中介商家将散户闲置的房子聚于自己手中，然后通过区域性垄断实现房租价格控制，如此一来，完全竞争的市场便成了垄断市场。而且，由于之前监管的侧重点在购房市场，租房市场并没有得到很好的关注，因此租房价格大涨、租金贷等问题开始不断涌现。 实际上，面对此次异常波动，各地也是各显神通。 北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等15家主流网站，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。南京市房管部门在座谈会上指出租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。天津提出将开展住房租赁市场专项整治活动。 租金贷方面，苏州、西安等地先后发布了发展和规范住房租赁市场的文件，明确提出，住房租赁合同中，不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。郑州市房管局发布“房屋租赁消费警示”，表示“部分经纪机构、租赁企业通过隐瞒、欺诈的方式诱导承租人使用‘租房贷’，并产生经济纠纷”，对消费者提出选择正规的租赁企业等多条建议。 由此可见，上述政策几乎都是从限制中介和限制诱导性贷款入手。笔者认为这种做法很关键，因为对于市场而言，这两方面的限制是出于对违规行为的监管，并不直接对市场形成影响，或者说并没有直接在价格上动手脚。 此前深圳推出稳租金住房便是直接对价格进行限制，虽然看上去让人满意，但背后所承担的成本巨大，虽说供求影响价格，但价格同样会反过来影响需求，当价格管制超过供房者盈利底线，“房东”将会缺乏供给积极性，一方面引发房源整体短缺，另一方面还会拉低租房市场档次，此外，若房东为了进一步降低成本，可能就不会对房屋进行更好的“修缮”。不要认为这只是理论的分析，从英国、美国等地曾经试图对住房租赁市场进行价格干预的经验来看，“租金规制”往往以失败而告终。 其实，无论是价格管制还是租房补贴都是权宜之计，真正能够解决租房市场乱象的还应是从中介入手，这里并不是指限制黑中介，而是创造“新中介”。 租房市场其实非常适合共享经济，一方面，房东拥有多余的闲置住房需要盈利，另一方面，无法购买住房的租客需要租用房子，这就形成了共享经济的基础。并且，这种P2P的共享经济形式不同于共享单车的新租赁经济，只要平台运营得当，使得供需双方的信息可以达到非常好的交流，市场又会逐渐朝着完全竞争的方向走去，价格也会逐渐走向合理。 当然，目前市民（“群众”）手中的房源比较多。据报道，由于种种原因，仅仅北京地区的空置房源保守估计可能高达100万套，由此看来，如何发挥好“群众”的力量，对打好“房租保卫战”至关重要。而发挥好“群众”的力量需要有好的公共政策设计，比如对房租免税金、对空置房征收空置税或在未来调高房产地产税等。[详情]

　　租房：一场智力体力较量 中国青年报·中青在线见习记者 戴月婷 看到朋友圈不断被房租暴涨的微信推文刷屏，在北京一家互联网公司工作的23岁女青年林凡起初并不觉得跟自己有多大关系。3个月前，她以2400元的租金“抢到”一间位于东二环老住宅区不足15平方米的次卧时，一口气和房东签了3年的合同。谁知道没过两天，房东突然上门了，一脸严肃地向她宣布：“从下个月开始，每月得多加200元房租。” “算了，再找估计很难找到离单位近价格合适的了，何况涨得也不多。”林凡自我安慰着，回到单位一交流，她发现有的同事比自己还惨。 林凡的同事小赵今年2月初通过中介签了一年的租房合同，前几天中介突然下通牒让他两周内搬离，“你在这段时间搬走，会退给你押金，如果搬得太慢，房东来扔东西我们不承担任何责任。” “当初我可是签了一年的合同，让我提前搬你们必须支付违约金。”面对同事的抗议，中介依旧语气强硬：“我们最多退押金。” 想着手头还跟着项目，事情太多没工夫打官司，小赵赶紧去别处找房子。由于走得太匆忙，很多事儿都没顾上，中介到现在还没给他退押金。“你没事赶紧去中介办公室看看，别哪天人去楼空，押金就更没影了。”小赵邻桌的同事听完他的遭遇，着急地提醒他。 “我还好，之前有位同事更惨，他还是找房东直租，结果房东突然让他3天内搬走，也没说理由。3天后，那个房东竟然真的叫人从屋里把他的东西扔出去。”小赵的话让林凡突然觉得，租房这件事，真是让漂在大城市里的年轻人活得太没有尊严了。 去年9月，林凡初到北京实习，在某租房App上看中了褡裢坡附近一间次卧，中介派了一名联络员与林凡对接，这个小伙子带林凡看房时十分热情，“一个月租金2500元，离地铁站近。”林凡当即签了合同。但无数次深夜打车回家后，林凡下定决心搬到离单位近点的地方，可再联系原来的联络员，却被告知他已经不负责此事，让她打投诉电话，会安排另外的联络员与她沟通退租事宜。 在提交一系列手续后，林凡已搬到另外的住所，但联络员依旧迟迟不跟她联络。一周后，联络员终于回消息了，却让林凡捧着手机发呆了两个小时。 手机页面一直停留在联络员发来的账单，她至今都没算明白这是怎样的一笔账：这份账单显示“合同已支付”金额为35015元，而她才租了5个月零7天。 “一个月租金不是2530元吗？这账单为什么显示扣除这么多？” 林凡查询她的银行卡扣款记录一共扣除了19621元，这样折算下来相当于她每月交了3924元房租，比标价多交了1394元。 “都是这样的呀，账单上显示的数额你不用管，你的邻居每月比你多交1000元呢。至于多出的部分，是因为现在退租属于违约，不仅要扣押金还要扣违约金，另外服务费你也要考虑进去的呀。”联络员回复道。 林凡研究了很久才从租房中介App极其隐秘的位置处找到了一份盖章的贷款合同，上面有甲乙丙丁四方，甲方赫然写着自己的名字，合同签署日期便是当初签租房合同的日期。也就是在联络员热情让林凡在App上填写一系列信息之时，林凡已经悄然背上35015元的债务，而后通过分期还款的方式付房租，同时还要缴纳每月几百块钱的服务费，“还标榜自己是超越客户期望的O2O互联网租房平台，没想到这么多坑儿！” 林凡本以为本科毕业后的生活环境是前进，没想到却是倒退。原本以为找到一份满意的工作可以让自己过上自食其力的生活，结果还要靠父母资助才能过下去。 过年回家，林凡惊讶地发现家里的小车卖掉了，父母还卖掉了小区里刚还完贷款没几年的房子。笑眯眯地挤在不到5平方米的小厨房里给她做红烧排骨。 “宝贝，你妈妈卖房的决定真好，这样银行每月的利息够你的房租啦，白来的钱你也不必心疼。你在北京安心工作，虚心学习，爸妈不指望你挣钱，你开心就好。我和你妈后来仔细研究了你的合同，发现合同实质是贷款，我和你妈还一直提心吊胆，现在多花点钱也算是了结我和你妈的一桩心病。”饭桌上，爸爸的话让林凡低头沉默了很久。 今年6月，林凡顺利毕业，准备到北京办理正式入职手续，低年级的学弟学妹临走前约她吃散伙饭，他们捧着一束鲜花塞给她，拍着她肩膀，“姐，我们以后去北京还要投奔你呢。”林凡摇头苦笑。 她想起大年初五那个夜晚，她自己一个人在北京搬家，租了辆商务车，上下楼跑着搬行李，没有电梯，来回折腾5次之后，每走一步，额头上的汗珠都会震荡着落下，如泪水从脸颊划过。 “成就如沙堡，生命如海浪，浪花会淘尽，所有的幻象，存款与楼房，挣扎与渴望，散场……”入职后，林凡拿到了第一笔工资，交完房租后，她用工资卡里仅剩的600块钱从朋友那里买了一张五月天演唱会门票，“鸟巢”五色灯光闪烁照亮整片夜空，林凡跳起，在人群里呐喊流泪，可她突如其来的疯狂还未出口便已淹没在剧烈的音效下，她听不见自己的声响。 “也许，挨过这两年会好吧。”林凡心想，自己将来要面对的，也可能是涨得更多的房租。 （应采访对象要求，林凡为化名） 中国青年报·中青在线见习记者 戴月婷 来源：中国青年报 2018年09月07日 08 版[详情]

　　该不该对租金设“涨停板”？ 控制租金“涨幅”能够稳定租金，但有观点认为此举会减少供给，破坏市场平衡 针对部分一、二线城市租金过快上涨，有不少声音建议政府应设置“租金指导价”或者“最高涨幅”来稳定租金。图/视觉中国 针对我国部分一、二线城市租金过快上涨的局面，有不少声音建议政府应设置“租金指导价”或者“最高涨幅”来稳定租金；但是，也有声音反对称，设置最高租金会减少房东收益，使得房东不愿意将房源出租，从而减少市场供应量，恶化供不应求的局面。 那么，租金指导价等类似的政策是否有必要出台？这样的政策是否能够起到平抑租金的效用呢？新京报邀请了学界专家学者、租赁企业代表、开发商代表共同探讨这一命题。 正方 租金涨幅管制可行且必要 上海交大中国城市治理研究院陈杰教授：租金管制涨幅是可行也是必要的。但是，租金涨幅管制需要做到两点，第一，有所区别对待。新房三年内的租金可以不受租金涨幅管制，这样鼓励新建和增加供给；第二，涨幅管制区间要温和，不能太严格，我个人觉得年涨幅最高可在2-2.5倍CPI（居民消费价格指数（consumer price index）的简称，是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标），如果超出这一最高值政府就应予以干预了，市中心租房紧缺地段可以允许涨幅高一些，其他地区控制严一些；第三，租金管制本意主要是给租客一种安全感，产生稳定预期，对房东影响不会太大。出租以存量房为主，存量房的房东，不会因为租金涨幅差个几个百分点，就不出租了，那样损失更大。房东也不会因为租金涨幅管制，就不维护房屋质量了，那直接损失租金本身。租金涨幅管制最可能的弊端是，房东不愿意与租客订立长期租房合同，只愿意短租。但房东每次短租风险也大，频繁交易成本高。中间存在均衡点。一方面政府应该鼓励私人长租，长租涨幅管制可以适当灵活一些；另一方面，加大投入公租房+鼓励长租公寓，稳定租房市场租金水平和涨幅预期。企业化的长租公寓最近非议很大，但本身还是好事，要妥善运用。 合理涨幅空间不会减少供应 深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平：建议政府先对租赁房源设定一定的门槛，比如房屋安全，质量等，符合租赁条件的房源才可以对外出租，在对外出租时候每年设置一定的涨幅。这个涨幅的限制要具有合理性，如果太低那么会打击房东的出租意愿并减少供应，太高则无法平抑租金，所以可根据每年市场价格的平均值上涨5%来设定。 同时，租赁市场和购房市场密不可分。适时出台房产税，加大房源的持有成本，这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。 反方 应容忍租金上涨的市场行为 新城控股副总裁欧阳捷：价格是现代市场经济最重要的职能之一，也是供求关系、价值规律的指针，没有价格信号，就好比大脑失去前庭觉平衡系统，市场经济必然失灵。 稳租金的逻辑就是用行政指令、计划管理的方式进行租金管制，看起来似乎照顾了低收入人群租房，但最终的结果一定是投资人因为不满意租金回报，进而放弃出租，或者放弃低租金收益住房出租，导致租赁住房供应减少，住房供需矛盾加剧，穷人无房可租。 租金上涨是市场行为，如果我们承认市场经济，我们就应容忍租金上涨。 我们不应当不停地按下葫芦浮起瓢，应当回到顶层设计，通过增加土地供给降低地价，通过增加住房供给抑制房价，通过税收调节限制投机，通过增加投资住房出租调节租金，而非简单地实行租金管制。 对于扰乱市场秩序的机构行为也不只是约谈，而是依法处罚、禁入市场、以儆效尤。我们还应该大规模减税，放水养鱼、藏富于民，大幅度提高劳动者收入水平。 削减增量激化供求矛盾 链家研究院院长杨现领：租金管制会削减增量供给的激励，从而导致供求矛盾激化，而不是让租客租房成本下降；租金管制往往导致社会不公，愿意出高价的人得不到居所，房东挑选租客只租给有关系的人，其他人更难找到房子，进而滋生隐性交易成本；此外，租金管制会导致房东不愿意修缮房屋，住房的条件可能会进一步恶劣。 即使只是针对部分企业的部分产品实行租金管制，也会产生问题：一是在利润控制下，难以保证住房建设的质量、位置和配套设施；二是同等条件下形成价格双轨制，会滋生寻租行为。 当前租赁备案登记执行较少，政策制定者很难客观评估某个区域的合理租金水平，更难以按照市场变动进行调整，时间一久就会导致人为设定的标准脱离市场实际。 从租赁企业角度来讲，面临着监管和标准不清晰、法律责任不明确等问题，需要政府从立法和监管上予以明确。此外，拿房成本、运营成本高也是制约企业发展的原因。 我国租金上涨的根本原因在于供给不足，抑制租金上涨的有效方式应该是增加供给，并参照目前国际上更通行且被证明有降低租房负担的发放房租补贴或租房券，让受补贴居民到市场上选择住房，即采取需求补贴的方式。 ■ 他山之石 德国 “房租刹车”+“退租保护” 德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。 2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新；这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。 同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。 美国 设立房租稳定委员会  美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。 目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。 此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。[详情]

　　租金打响“维稳战” 一线城市纷纷出台举措，深圳率先试点年租金增长率不超过正负5% 在一线城市房租过快上涨的背景下，北京、深圳、上海积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。其中，深圳市率先探索“稳租金商品房”，要求“年租金增长率不超过正负5%”。目前，深圳对房租涨幅进行限制仅仅在试点项目内，而且并未出台租金管制的相关政策。 事实上，此前业内就曾呼吁政府进行租金指导价的设置。但是，从国外实践来看，租金管制是受到争议的，虽然可以控制租金上涨，但是也面临着减少供应的风险。那么，对房租设定“涨停板”这一举措是否能够有效平抑租金？以我国国情立足，什么政策能够促进我国租赁住宅市场的健康发展？ 深圳 试点“稳租金商品房” 8月30日，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处相关人士公开表示，为解决好机构化租赁引发的改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾，深圳市在借鉴德国等成熟租赁市场管理的先进经验基础上，结合本市实际情况，探索稳租金商品房管理制度设计，丰富住房租赁类型，满足不同人群的居住需求。 据了解，深圳将探索“稳租金商品房”，即由房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳缴纳社保一年以上的未购房居民。首次租赁期限为1年以上3年以内，可续租不超过2年，期满退租后可重新排队。 深圳稳租金商品房制度的首批试点项目塘朗城精品公寓预计于2019年推出，首批试点房源248套。塘朗城精品公寓项目由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。 据深圳市规划和国土资源委员会房地产业处工作人员付菲菲介绍，稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期等。 其中，租金管控即实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等，年租金增长率不超过正负5%，在合同中进行租金涨幅约束。 对于稳租金商品房这一探索是否能够平抑租金，深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平分析称：“若稳租金商品房将来得以推广，这一做法是否能平抑市场的关键在于稳租金商品房推出的数量。这其中，首要难度就是政府怎么将社会房源纳入稳租金商品房体系，这其中，涉及个体房东和中介的利益。此外，涨幅的限制要具有合理性，如果太低那么会打击房东的出租意愿会减少供应，太高则无法平抑租金。” 上海 “消费换租金”的新模式  事实上，同样作为一线城市，上海也在积极探索租赁住房相关政策。近年来，上海先后出让了“只租不售”的租赁住房用地，地价大幅度低于商品房用地，目前暂由国企拿地运营。 去年9月，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中就明确提出：要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。 据记者了解，目前获取租赁用地最多的国企上海地产（集团）有限公司正在探索新型租赁模式，其旗下的租赁运营品牌城方率先提出了“以消费换租金”的运营思路，探索以社区消费为内容的盈利模式，包括文化娱乐、生鲜便利、康养健康、社区食堂等。 上海地产（集团）有限公司相关负责人介绍：“我们正在探索以租金为基础现金流、以消费为推动力，实现‘以租金换取消费’的新型租赁模式。在实施时，以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在相关平台上按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。” 北京 加快供应公租房提速 为加大租赁住房供应，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度，加快公租房供应分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海淀、丰台三个区的近5000套公租房房源正在进行意向登记过程中，预计年底前还有近万套房源要启动分配。 北京市住建委相关负责人表示，首先加大统筹力度，市区住建部门协调建设单位，加快项目建设进度，推进房源早分配；同时加快北京市各区公租房摇号剩余房源整理和退租房源整修，具备条件后尽快投入再分配；此外还深化了“互联网+政务服务”，结合房源特点通过网上“快速配租”方式，进一步提高分配效率。 此外，北京推出了租赁型职工集体宿舍，将通过在集体建设用地建设或改造部分闲置厂房、商场、写字楼来为用工单位提供租赁型职工集体宿舍，以此来解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。 除一线城市外，全国不少租金上扬的城市也都出台了相应的措施来平抑租金，包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为、严查租金贷等。由于我国租赁市场尚处于发展的初期，加之租房是关系国计民生的重大问题，所以我国应加快租赁住房立法并积极出台稳租金的长远政策。[详情]

　　期限已过，北京各大中介平台整改如何？58同城、赶集网等问题仍多 此前，北京市住建委、市工商局等部门集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、网易、新浪、58同城、赶集网、安居客、百姓网、房天下等房源信息发布主要网站，要求各互联网平台立即开展自查，下架不符合要求的房源信息，并在9月1日前完成整改。 如今期限已过，北京各大中介平台是否按照规定进行了整改？ 《国际金融报》记者据此查询发现，各平台的整改步调不一，有奉命惟谨者，也有顶风作案者。 按照要求，房地产经纪机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡；对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。 不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务。 《国际金融报》记者查询发现，链家网目前相对较为规范，房源信息下方有对应经纪人在链家编号的备注。 以朝阳区十里堡的一套58平2室1厅整租房为例，房源信息下方经纪人闫某的链家编号赫然在列。 安居客平台上，房源右侧经纪人信息处，有其所属公司和门店，鼠标放置公司执照编号处将显示其营业执照（副本），不过副本展示面积较小且不能放大故具体信息显示不清，营业范围中的是否含有“住房租赁”也无从辨析。此外，经纪人个人的从业信息卡也没按要求公示。 58同城的整改效果并不理想。《国际金融报》记者登陆其页面，陆续搜索数套房源发现，无论是房地产经纪机构的营业执照还是经纪从业人员信息卡均未按要求予以公示。卖家中心的经纪人信息中，右侧的四项认证均为“未完成”或“未授权”。这也意味着如果你对某套房源有意向，通过平台你所有可知的经纪人信息仅为一张未经认证的头像和不知真假的姓名。 记者查询机场南路附近一套正在招租的一居室，房源右侧仅显示联系人张某，即便点击进入张某的店铺依然信息空空。 赶集网的情况较为复杂，要求中禁止上线的个人房源依然存在。以一套距离地铁6号线通州北关900多米的结研所家属院18平方米的一室户为例，该房源经纪人显示为丁某个人。这种个人房源并非个例，赶集网上存在相当一部分。 海淀区西北旺的韩家川舒安公寓另一套18平方米的一居室，招租人显示的依然为个人杨某。 与个人房源相对应的公司房源中，赶集网平台上经纪机构营业执照已经公示，且清晰度较高，可辨别经营范围，经纪从业人员信息卡则要视情况而定，部分已经公示，部分则没有。 和赶集网一样情况较为复杂的还有房天下，“方庄站 14号线楼上紫芳园一区、三家合租”在房天下网站上，这套精装次卧正以2350元/月的价格对外招租。房源信息下方，就是经纪人孙某的联系方式。 网站信息显示，经纪人孙某供职于中天置地，点击下方的从业信息卡可以看到孙某的房地产经纪从业人员信息卡，然而经纪机构中天置地的营业执照却没有公示。 和这套房源情况相反的是，朝阳区亚运村小营的阳明国际公寓里一套23平米的主卧招租信息中，仅公示了经纪机构——上海高度信息科技有限公司的营业执照，并没有经纪人王某的从业信息卡。 8月初的那场约谈，希望各平台全力配合治理乱象，让“黑中介”无处藏身，如今看来，治理尚未结束，乱象依然存在。 （国际金融报记者 林鑫）[详情]

　　 非常视点：“敬老换住宿”模式值得推广 郑桂灵 在杭州工作的碧晨（化名）生于1996年，她从未想过自己会在20多岁时住进养老院。今年4月，杭州市滨江区团委联合该区民政局，在“阳光家园”养老院开展了一个鼓励年轻人参与助老服务的项目，参与项目的年轻人每月为老人们提供不少于20小时的志愿服务，就能以每月300元的低廉价格住进养老院。碧晨试着递交了申请，两个月后，经过面试真的住进了养老院，和她一同入住的还有其他十位年轻人。 常言说“物以类聚，人以群分”，可在杭州的这家养老院却意外住进了一批年轻人，他们是“住户”，更是以敬老换住宿的青年志愿者，他们主要的任务就是零距离“陪伴”老人。这种管理创意既为老年群体增添了几分“青春”气息，让老年人不再孤独，也为年轻人的租房之困找到出路，两代人的融合更势必产生“老少搭配，生活有味”的双赢效果，此举值得借鉴与推广。 年轻人到城市打拼，首当其冲的就是要有房居住，正所谓“安居”才能“乐业”。每月只需掏300元、付出20个小时的助老服务时间，就可轻松住进一套30平方米的“标间”。如此低廉的租房价码，足可吸引年轻一族的趋之若鹜，这可为破解年轻人的“租房难”困扰提供范例。 尽管老年人可以在养老院寻得同龄相聚，但“清一色”的白发族也同样难脱寂寞与伤感。正如朱燮永老人的袒露心迹：当初老伴不肯来养老院，理由就是“睁开眼睛全是老人”。如今有了年轻人的入住陪伴，就犹如为夕阳群体注入了一股生机勃勃的“朝气”，既可为老年人释怀“空巢”之惑，也有助老年人找到自己当年的年轻态。 更值得关注的是，在老年群体中“掺和”一些年轻人，有利于现代新知识、新技能的传播与普及，有利于两个不同群体的交流融合、各取所需、优势互补、共同受益。老年人可以在年轻人的陪伴下，消除寂寞、培养情趣、找到快乐。年轻人既可在服务老人的过程中尽显能耐、实现价值、得到历练，学会与老年群体和谐共处，传承好尊老敬老的中华美德，同时也可从老辈人身上感受胸襟、学到经验、补齐短板、提升境界，这对消除代沟、增进和谐、互帮互助大有好处。 也许有人担心，此举会不会因“鸟居雀巢”而挤占本已紧张的老年资源？这个问题不难解决。首先，“养老”的含义并非只有老有所依、老有所居的物质层面，更有老有所学、老有所乐等的精神慰藉，对于养老院来讲，即便是以让渡部分住房的成本换来老年群体的快乐，这种“质量”提升也是值得的。 其次，养老院实施“老少搭配”的杂居模式未尝不可。一些生活在小区里的居家养老者，其实也是要面对混龄群居的现状，既然“敬老换住宿”的志愿服务确有互助共赢的不错成效，何不干脆在养老院辟出一些面向年轻人的出租用房呢？这或许可以成为养老机构的一种新的建设模式。 [详情]

　　长租公寓不能利用租房贷模式过度加杠杆 杨才勇 （作者系京东金融研究院研究员） 对于租房贷，争议的焦点主要在于租客申请租房贷时，通常都是申请全年租金费用额度的贷款，并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司，相当于一次性年付。长租公寓一次性拿到租客的全年租金后，却是按季或按月支付给房东，这之间就产生了一个期限差，也因此产生了资金沉淀。长租公寓利用沉淀资金进一步扩张拿房，循环滚雪球似的不断跑马圈地 最近租房市场可谓处在风口浪尖，长租公寓和租房贷是其中备受争议的焦点。相关信息已有诸多报道，不再赘述，这里主要谈谈长租公寓和租房贷的那些事儿。 随风而起的长租公寓 所谓长租公寓，区别于传统个体租赁，是指由专业化的公司运营的住房租赁服务。 我国租房市场是一个过万亿的巨大市场。链家数据显示，2015年我国租房市场规模约为1.1万亿元，2030年预期将达到4.6万亿元。但在这个庞大的市场中，个体租赁仍然占据绝对主导，长租公寓是近几年才发展起来的新兴模式。链家数据显示，长租公寓在全国的市场渗透率仅为2%，其中一线城市略高，达5%。 2015年，国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”。2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。从目前的政策来看，住房租赁是房地产产业链中唯一受政策鼓励的子领域。 正是在这样的背景下，长租公寓获得了快速发展，长租公寓品牌大量涌现，一些头部平台也获得各路资本青睐，不过整体来看市场仍然处于发展初期。数据显示，截至2018年3月份，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间，平均每家管理的房源不到1700间。 从房源分布来看，长租公寓主要可以分为集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）两种。前者是运营机构通过自建、购买、整栋/整层租赁的方式获取集中的房源，改造装修后再出租给租客。后者主要是从个人房东手中租赁房源，这些房源大多较为分散，经过统一装修后再转租给租客。由于后者模式轻，容易快速扩张，是目前的主流模式。 长租公寓的盈利要素主要包括品牌、运营、融资、获客四个方面。扩大规模以实现规模效应、做强品牌以提高租金溢价是长租公寓盈利的关键，而保障较低的空置率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。 因此，不甘愿做小而美的公寓公司都存在规模扩张的内在动力，也存在强烈的融资需求。这也是各长租公寓公司不计成本进行抢房大战的内在动因。由于行业还处于发展初期，加之激烈的竞争，目前大量长租公寓公司都还处于亏损状态。 对于租房贷的争议 租房场景中，通常会要求租客“押1付N（通常为3/6/9/12）”，即预付N个月房租+1个月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其风险成本考量的需求，其中付N的需求核心是融资问题。“押1付N”的存在本质上是由供需力量决定的，并非必然存在。实际上，如果出租方拥有足够强的融资能力，并不必然要求租客押1付N，只需通过加价转移融资成本即可。 租房贷/租房分期，核心就是将押1付N转换为押1付1，虽然是针对C端的金融服务，本质上与B端有非常紧密的联系。 租房贷并不是新鲜事物，早在2015年，伴随消费金融的火爆，就出现了一大波“租房分期”产品。除了市场空间巨大，还因为在租房场景中租客的违约率较小，并且即使租客违约，也可以及时清退租客，加之押金的存在，只要能在1个月内寻找到新租客就能有效控制风险，因此被认为是一个十分优质的消费金融场景。但这实际上低估了该市场的风险。在租房分期场景中，虽然C端风险较低，但存在较高的B端风险（图1）。实际上正是因为忽略了对B端风险的有效控制，导致大量租房分期平台纷纷倒闭退出市场。 针对不同场景，不同平台采取了不同的服务模式，每种模式有着不同的风险特征（图2）。模式1和模式3均是传统个体租赁模式，市场十分分散且不规范，模式2是重资产模式，分期平台会面临很高的运营压力和风险。长租公寓由于运营相对专业规范，与房产中介相比，风险相对可控，因此成为租房贷较为理想的场景。 在最近关于房租价格和长租公寓的讨论中，租房贷备受争议，长租公寓被认为推动了房租价格的暴涨，租房贷则成为其推手。 对于租房贷，争议的焦点主要在于租客申请租房贷时，通常都是申请全年租金费用额度的贷款，并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司，相当于一次性年付。长租公寓一次性拿到租客的全年租金后，却是按季或按月支付给房东，这之间就产生了一个期限差，也因此产生了资金沉淀。长租公寓利用沉淀资金进一步扩张拿房，循环滚雪球似的不断跑马圈地。一旦长租公寓运营失败，就很容易出现资金链断裂，导致房东因无法继续收到租金而清退租客，租客则仍然需要偿还租金贷款。 租房贷该不该背锅？ 公寓公司想要盈利，就必须增加租金差，当传统的靠合租盈利的模式被取消后，公寓公司必然加强对房屋的装修改造创造更多溢价，导致的结果就是租房服务的中高端化，也就必然伴随着房租价格的上涨。这带来的另一个影响是形成了对传统个体租赁的替代，挤出了部分中低端房源，减少了市场供给。此外，长租公寓公司为了规模扩张，抢占市场份额，存在恶性竞争的情况，也抬高了房东的心理预期。 而长租公寓运营商的责任完全让租房贷来背锅显然有失公平。租房贷实际上是对租房场景的一种完善，平滑了租客与长租公寓之间的交易障碍，降低了租客的租房门槛，具有积极的市场意义。 但这并不意味着租房贷市场没有问题。长租公寓如果利用这种模式过度加杠杆，不加以控制的话确实存在很大风险。而许多场景中，长租公寓运营商没有充分向租客进行信息披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情况下“被贷款”，从而进一步增加了风险。 对于目前的市场问题，笔者有以下几点建议： 第一，长租公寓还无法左右租房市场价格，但过度的抢房行为会影响市场预期。相关部门有必要发布权威的市场价格信息，进行预期管理，避免个别情况扭曲市场信号，造成房东对租金过高的期望和租客的恐慌。 第二，以权威部门的市场价格信息为基础，限制长租公寓的收房行为，避免过度脱离市场价格的恶性抢房行为。 第三，规范租房贷的信息披露和提示，严格监管租房贷的利率水平，避免用户“被”贷款和过高的贷款负担，对于违规者严格处罚。 第四，限制长租公寓的负债杠杆，避免长租公寓过度加杠杆的野蛮生长。 第五，完善相关政策法规，提高对租客权益的保护，例如在长租公寓破产清算时提高租客权益偿付的优先顺序，要求提供合理的租客权益保障方案等。 任何行业的发展都不可能一蹴而就，在发展过程中总会遇到各种问题，理性分析和面对这些问题，采取合理措施规范市场行为而不是因噎废食，才能真正促进行业的长期健康发展。[详情]

　　德法房租便宜？ 切莫空论他山之石 时代周报 （作者系自由撰稿人） 中国一线城市最新一轮房租上涨引发广泛关注。许多人提出种种改进建议，最常听到的莫过于借鉴外国的“先进经验”，如“平抑楼价、严控租金”的德国模式，或政府担当租房市场的法国模式。 这些建议其实似是而非，建议者仅采摘了对自己有利的部分，对其他部分则有意无意忽略不计。先说德国模式。德国房价虽不低，但和收入相比并不很高，房贷管理虽比美国严格得多，但二成首付的按揭不难办成，房屋可负担问题不算突出；至于租房，德国租房市场以民间房源为主，但政府管控极严，房东要停租需提前几个月通知，对方不肯或没地方搬，还要替人家想办法。 但德国模式的代价，是赋予政府过多的房地产市场管控权力，征收高额房地产税。今年稍早数据显示，德国家庭平均住房面积为91.6平方米，月均房地产税收负担为16.50欧元，且不论买房或租房都要交，每年德国人上缴房产税总和高达137亿欧元，地方政府第一大收入来源就是房产税。德国房屋“租售两不旺”，奥妙就在于此：房价不论高低都波动不大，租房市场则因无利可图而如死水一潭。 法国的情况是另一回事。在法国，低收入者租房，高收入者买房已是惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场的主流就被廉租屋占据。按照HLM规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内。 廉租屋只能租不能买，说是租房市场，其实并不市场化：申请HLM的标准主要是收入，单身、两口之家、三四口之家和多人口家庭标准各不相同；收入限额表分为“大巴黎”和“外省”两档；危房、动迁房、无过错被商业租房房东驱逐的房客、残疾人家庭、多子女家庭、工作调动而急需住房家庭等都可优先享受HLM。低收入家庭的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。HLM并非劣质房的代名词：法国廉租屋的质检标准甚至超过商品房，40%的HLM住房被评为优质住房。 然而法国这套“廉租屋”体系也存在其特殊性。首先，绝大多数法国人的住房是依靠公家解决的，而公家之所以能大包大揽，是靠高额税赋和相对低下的行政效率来支撑的，这固然满足了底层和弱势群体的需求，却不得不付出挤走中高收入者、流失就业机会甚至丧失税赋的代价。其次，巴黎黄金社区的商品房价格涨得一点也不慢—只是和普通人一点关系都没有。 一言以蔽之，德国模式或法国模式的确殊途同归地解决了“房屋可负担”问题，但都是以忍受高税负、低效率和政府无所不在的干预、管制为代价的，这两种模式移植到中国能否成功？即便成功了会不会走样？很多建议者似乎并未深思。更重要的是，中国至今仍处于城市化进程的早期阶段，农村人口向城市、城乡人口向中心城市的集中趋势方兴未艾。在这种刚需未得到切实扭转前，中心城市的房源不论租、售，都是稀缺资源。 要想从根本上解决问题，只有通过产业结构和模式的重大调整，让广大中小城市真正得以吸附中国城市化进程所产生的更多进城者，让新农村恢复产业和社区的活力，从而为汹涌扑向中心城市的刚需洪流削减洪峰，否则奢谈住房买或租，只是空论他山之石。[详情]