学者:房租不可无序上涨 不能越过租金收入黄金分割点

　　构建房租价格长效规控机制刻不容缓

　　应尽快制定规范住房租金变化和住房租赁企业行为的管理规则和标准，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系，促进租赁市场可持续发展。地方政府有必要出台房屋租赁指导价政策，并依据市场按季更新。

　　□张 锐

　　在住房城乡建设部就当地房价调控不力约谈了海口和烟台等五市政府主要负责人的同时，北京市住建委日前也联合多个部门集中约谈了链家、我爱我家等多家房屋中介，政策收敛的口风直指上涨过快的住房租赁价格。据中国房地产测评中心最新统计报告，35个监测城市中有10个城市7月租赁价格指数同比与环比上涨，京沪穗深全部在列，其中北京和深圳租赁价格指数同比上涨态势已连续超过19个月。

　　无论全国住房租赁市场，还是一二线等重点区域性市场，供求失衡都是房屋租赁价格上涨的最主要因素。目前国内城镇人口约8.13亿，按 30%租房率测算，至少存在2.4亿租赁人口，租赁刚需可见一斑。由于城市房屋租赁人口主要集结于大城市尤其一线城市，因此局部地区住房租赁供需缺口可能更大。如北京目前租赁人口为800万，而租赁房源仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。缺口越大，房租上涨压力越显著。

　　按照国际经验，租售比为1∶300至1∶200为正常区间，但目前我国大部分城市租售比达1：500以上，形象地说，一套新购房屋需要出租500个月（42年）才能收回购房本金。这导致投资人喜购弃租并不断转手倒卖的行为偏好，进而引致房价越炒越高。依照房价、房租同方向变动的比价规律，房价上涨，房租也应上涨，但由于市场炒作因素在住房买卖市场发酵，房租涨幅始终赶不上售价。从这个意义上说，住房租金快速上涨，一定程度上也是对过低租售比的市场化修复。从提出“租售同权”到主张“租购并举”，从倡导“房子是用来住的不是用来炒的”，到出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等系列文件，政策层面一直在积极支持与扶持住房租赁市场的发展，而且在国内排名前100房地产开发商中，已有万科、万达等逾30家房企涉足长租市场，通过壮大租赁市场以反向抑制住房售价上涨的政策结果也值得期待。

　　但问题是，市场导向一旦明晰，加之国家“坚决遏制房价上涨”政策预期的强化，大量商业资本又开始涌入住房租赁市场。在分析人士看来，除了租户和业主直接交易的普通租赁外，还有占市场主体地位的中介租赁，正是房产中介导演了房租非正常化的上涨态势。一方面，像自如、蛋壳等中介今年以来总共拿到了130亿元以上的融资，他们携巨量资本以高于市场价格20%到40%在租赁市场抢占房源，以获取市场定价与区域垄断的权力，直接刺激了房租上涨。另一方面，大小房产中介都非常乐于存量改造，或将中低端租赁房源改造成中高端，或将整体房屋分割单租。而中介租赁炒高房租对普通租赁具有牵引效应，比价心态之下房东要么跟随涨价，要么提前终止合同并将房源以高于原先的价格委托给中介，整体房租价格于是越走越高。

　　目前来看，住房租赁价格上升速度不仅超过GDP增速，更超出了居民收入增幅。上半年，全国居民人均可支配收入名义增长8.7%，但一线城市房租却普遍同比上涨超过10%，其中四大一线城市人均可支配收入平均增长8.57%，房租价格同比上涨超过了20%。由于收入增长赶不上房租上涨速度，像北京去年房租收入比升至惊人的58.6%，超过了30%这一租金收入比“黄金分割点”。基于此，房租过快上涨就不仅是经济问题，更是值得重视的社会问题了。

　　由于房租纳入CPI统计范畴，房租上升必然推升整体物价；房租增加也意味着居民生活成本增加，根据成本传递效应，不考虑工资黏性的时滞影响，房租上升会传导至工资水平，导致工资水平被动提高和增大企业运营成本。更为直接的效应是，房租走高直接削弱居民消费支出，损伤经济内生动能。最新统计数据显示，今年前七个月社会消费品零售总额同比增长9.3%，回落到一年来的次低位，同期居民消费增长9.1%，创下15年来最低增速。特别值得注意的是，年轻人乃租借房屋的主体，如果他们的消费因房租而弱化，不仅会透支未来消费动能，而且会延缓消费升级进程。房租过快上涨还将对都市年轻人产生“挤出效应”，进而削弱城市的群体多样性与未来竞争力。因而，房屋租价不可无序快速上涨，基本底线是不可超出居民的收入增幅，更不能越过租金收入比“黄金分割点”。为此，必须加强调控，建立起住房租赁价格的长效机制。

　　从坚持与强化租赁住房是居住属性而非投资属性的基本理念出发，政策调控依然要不遗余力坚决遏制商品房售价上涨，以此挤压开发商与投机者通过一级市场买卖的获利空间，将他们倒逼至住房租赁市场，以增大房屋租赁供给力。政府应关注住房租金变化和住房租赁企业行为，尽快制定管理规则和标准，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场系统管控体系，促进租赁市场可持续发展。为防止房租“泡沫化”，地方政府有必要出台房屋租赁指导价政策，并依据市场按季更新，对肆意涨价行为实行相应的经济处罚。与此相适应，各个城市还须搭建起政府住房租赁交易服务平台，支持普通租赁开展业务，将本地区中介机构的资质信息与出租房源整合起来供租借人挑选与监督。

　　（作者系中国市场学会理事、经济学教授）

责任编辑：李彦丽