央行主管报纸谈租房乱象：严重信息不对称造成垄断

　　浅论我国近期住房租赁市场乱象与应对

　　来源：金融时报

　　张喆（本文作者单位为东方金诚国际信用评估有限公司）

　　进入2018年以来，一二线城市房租出现暴涨。有统计数据显示，今年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%。我身边不少租户就明确表示，和去年同期相比，单间月租涨幅高者超过30%，低者也接近20%。与此同时，杭州鼎家宣布破产，“一石激起千层浪”。引发市场对于长租公寓风险的热议。实际上，从全国范围内看，本次杭州长租公寓爆仓并非首例，去年2月至今，因为资金链断裂的长租公寓机构先后已有8家爆仓，主要分布在深圳、广州、上海及长沙等地。

　　公寓爆仓和房租暴涨，呈现了“冰火两重天”的市场乱象。随着部分资金从房地产开发环节转出，入局租赁房市场的资本和机构被媒体指责为近期房租上涨的最大推手，也被认为是长租公寓爆仓的主要原因。这类观点可能会有失偏颇。从各国经验来看，机构化管理有利于住房租赁市场向规范化方向转变。

　　从我国市场具体情况来看，为更好地落实十九大关于“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，通过短期调控和长期制度建设，抑制资本和机构入局的弊端，注意引导追求长期回报、低成本的资金入市，尊重租赁住房市场的低风险、低收益的客观规律，或许才是应对住房租赁市场乱象丛生的更好选择。

　　由于我国税制设计和经济结构等因素，以房价为基础的自有住宅市场资产价格指标，如租售比、房价收入比等长期偏离经济基本面，跨国横向比较往往指示我国房价存在高估特征。反观租赁住宅市场，由于相关法律法规较少、市场起步较晚等因素，住房租赁市场建设较为落后，整体房租水平较低。因此在过去较长时间内，在租售比较低、住宅开发回报较高、机构持有住宅受限等因素的影响下，直接投资住宅租赁物业利润率较低，市场机构资金进入这一市场的金额有限。

　　需要注意的是，房地产市场具有极强的地域性和异质性，同时以颗粒化散租为主要特征的租赁住房市场存在严重的信息不对称，这使得机构控制了区域内的少量可租房源便可实现某种程度的市场垄断。

　　去年以来，房地产调控和整治造成住房租赁市场出现暂时性供需失衡，市场房租出现上涨。2016年至2017年，全国房地产价格快速上涨，带来较大金融风险，监管机构出手打击首付贷等高杠杆购房融资行为，主要城市出台限购、限售举措应对，有效遏制了房价上涨。但同时，部分刚需群体被迫延迟购房，其租房需求有增无减；部分城市清理防空洞、地下室、高危住房等非法住房，导致中低端租赁住宅房源供给大量减少；此外，还有部分城市抢人大战带来较大租房需求，叠加每年毕业生在二季度的传统租房需求，综合因素导致住宅租赁市场出现短暂性供需失衡，客观上要求房租上涨以达到市场均衡。今年7月，北京、上海、深圳房租环比上涨了约2.4%、2.1%和3.1%。

　　在全国主要城市房价增速放缓乃至停滞的情况下，房租上涨带动房地产市场租售比上涨较快，一线城市租售比已从两年前的约1%上涨到今年二季度末的1.5%。不可否认，这与世界主要城市的租售比仍有较大差距，如纽约、旧金山、伦敦、香港、东京的租售比约为4%至6%，但这在我国当前市场结构下，已经是近几年较高值。

　　需要注意的是，房租与房价的上涨因子和经济影响不尽相同。左右房价上涨的因素较多，如人口流入、收入增加和信贷宽松等，对家庭组建、子女生育等影响较大，受影响家庭的户主年龄多接近或高于30岁。由于我国目前并未有强制规定公共服务，

　　在这种情况下，我国住房租赁市场主要有以下特征：一是租赁住房供给以颗粒散式为主，缺乏品牌化机构供给；二是租房群体主要是收入较低的大学毕业生及服务业人员，对租金上涨承受力较低；三是物业管理水平不高、租约保护乏力、配套公共服务缺位，导致市场房租水平仅反映市场居住需求，租户社区融入度较低。

　　综合上述种种因素，随着我国经济转型升级、居民消费升级，住宅租赁市场日益成为我国市场经济的短板，需要专业化、机构化的资本来协助住宅租赁市场升级。在十九大和中央工作会议精神的指引下，部委层面已经出台支持性文件，如2017年7月住建部等发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，支持住房租赁企业扩展包括公司信用类债券和资产支持证券的直接融资渠道；2018年4月，证监会等发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，进一步明确住房租赁证券化的条件和工作程序等。此外，银保监会等相关部委也对长租公寓和租赁证券化等出台了鼓励支持措施。

　　在当前租售比较低的背景下，机构资金进入以微利为特征的住宅租赁市场更是值得社会各方面正确对待。目前，在通过包括减税和上述官方政策直接鼓持资本进入租赁市场的背景下，银行贷款、股权融资、发行债券和资产证券化产品已成为租赁住房行业最重要的融资渠道。

　　资产证券化方面，目前仅有几单权益型房地产信托投资基金（REITs）产品面世，多数属于非权益型的类REITs，或是将自持物业的租金进行证券化的产品，如碧桂园租赁住房资产支持专项计划，或是将承租物业的租金进行证券化，如自如1号房租信托受益权资产支持转向计划。

　　伴随上半年住房租赁证券化的较快发展，租赁住房中介机构如自如、贝壳找房、魔方公寓等纷纷抢滩占地。而原本处于上涨趋势的房租，在机构资金的冲击下，进一步加速上涨，对租房群体形成较大负担，引起社会关注。同时，近期部分租赁住房中介出现了灰色乃至不法行为，如以租户贷款换取租赁资金流、住房健康安全指标不达标等，进一步激起各方面的讨论与关注。

　　值得注意的是，这些行为既有行业监管不到位的原因，也反映了住房租赁机构面临极大的融资压力。因此，政府部门需要从保障租户权益和保障投资人利益角度出发，在正确看待机构资金进入租赁住房市场的前提下，通过两方面工作推动市场健康发展，住建部等部门要完善对住房租赁市场主体行为的监管，金融管理部门则要强化对住房租赁融资行为的监管。

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责任编辑：李锋