孙宏斌缘何贱卖路劲基建 CEO透底找钱两项原则

　　本报记者 丁凯 姜洪桥 北京报道 “不论是亏是赚，对顺驰来说这是件漂亮事。”顺驰中国控股有限公司(下称“顺驰”)总裁汪浩认为，获得路劲基建有限公司(HK.1098，下称“路劲基建”)注资后，“顺驰品牌还在，团队还在，老孙不是卖股权，顺驰不是卖资产。十几亿元现金将彻底解决3年高速发展积累下来的资金问题。”

　　2006年9月5日，路劲基建与顺驰中国签订框架协议，将向顺驰注入12.8亿元人民币战略投资获得55%股权，此外，路劲基建还将促成顺驰获得两笔总计5.7亿元的短期贷款。

　　成立于1994年的顺驰，自2003年底开始两年内，迅速积蓄超过700万平方米的土地。当宏观调控动摇顺驰对市场的乐观预计后，巨额土地储备反而挤压着顺驰的资金血脉。

　　从2004年开始，他们一直试图挣脱资金枷锁。

　　易主

　　路劲基建派出百余名员工对顺驰进行尽职调查，将总计870万平方米建筑面积的项目分为三组：待开发面积130万平方米的苏州凤凰城地块；可开发面积210万平方米的顺驰A(主要包括北京、天津、济南、青岛、郑州、洛阳、武汉及苏州等项目)；以及可销售面积530万平方米的顺驰B(上海、天津、无锡等地项目)。

　　按照协议，路劲基建方面将以不高于3.8亿元100%收购苏州凤凰城R2、R3地块开发权；以增资扩股形式，分别投入5亿元和4亿元，持有顺驰A、顺驰B 55%股权。

　　相对于顺驰手中巨额的土地储备，12.8亿元的代价看似十分低廉，顺驰中国董事长孙宏斌也曾在达成交易后对路劲基建董事局主席单伟豹表示：“你买了个便宜货。”消息宣布后，投资者路劲基建信心大增，其股价6日、7日分别上涨6.45%、3.84%。

　　但汪浩认为：“短期看来这笔交易对老孙不是最合适的，但会让公司价值更高。”

　　“实际上，顺驰能卖出去是幸运的。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说，“

房地产企业都面临资金问题，很多企业甚至都解决不了。”

　　上市

　　“2003年底前后，顺驰意识到可能存在资金问题，”汪浩说。2003年10月之后，顺驰为寻求上市开始接触保荐人，并于次年2月19日与汇丰银行签订上市保荐人协议。 2004年8月26日，他们通过香港联交所聆讯，但此后便杳无音信，连上市路演都没有进行。

　　孙宏斌随后表示，顺驰上市不是为了缓解资金压力，主动顺延上市是为了选择更好的时机。而张寅则认为：“京沪各地都有房地产商成功在港上市，为什么天津顺驰就不行？可能因为顺驰动作过猛，得罪了不少同行。作为上市的前提，投资机构是需要做市场调查的，这时候没有人替顺驰说好话，这很重要。”

　　的确，顺驰在各地不计代价的拿地行为，被认为破坏行业秩序、抬高土地价格，甚至有同行称其为“害群之马”。

　　汪浩表示，顺驰之所以有当时的举动，主要是因为“对市场过于乐观，没有预料到宏观调控会延续那么久”。张寅则认为：“当年他们的任务是在全国扩张，并相信自己的商业模式可以在全国复制。那时候银行还是支持房地产的，顺驰通过预付定金的形式在全国拿地，当时不存在严重的资金问题。”

　　收缩

　　“2004年第四季度，在进行2005年预算时，我们发现未来两年要支付的地价款达到五六十亿元，那时明显感觉到了资金的压力。”汪浩说。

　　以2004年底汪浩在年终大会上的讲话为标志，顺驰自2005年进入了战略转型年，开始了包括管理架构和人员规模方面的调整和战略布局上的收缩，汪浩用“非常痛苦”来描述这种收缩。顺驰不仅决定不再拿地，不再进入新城市，还把人员规模从2005年6月的高峰期2800 人，逐步调整到2006年初的2200人。同时，他们的融资计划也由上市调整为寻求私募基金。

　　汪浩证实，2005年6月底到10月底之间，顺驰中国与摩根斯坦利进行了较为深入的谈判，最终的条件是后者出资7.5亿元买下顺驰 20%的股份，而如果次年顺驰获利低于既定标准，摩根斯坦利所获股份将变成40%。“当时合同都已经准备好了，但是不知道什么原因，最终大摩放弃了合作。”汪浩说。

　　当时顺驰已面临资金困境，但终究不如今天这样窘迫，于是选择通过短期财务投资配合上市渡过难关。由于融资计划再次碰壁，顺驰资金压力进一步严峻。

　　“顺驰中国从2005年开始主动收缩是明智的，只是收缩力度不够。”张寅认为。

　　求生

　　2006年2月，顺驰中国打破了原有的总部-区域公司-城市公司的三级架构，取消区域公司这一管理层级，并开始了进一步裁员，2006年6月，人员规模迅速缩减为1200人。

　　获悉顺驰的资金困境，房地产

开发商、机构投资者和基金组织纷至沓来，试图与顺驰合作。经历了两次失败的尝试之后，顺驰董事会制订了寻求资金的两项原则：要彻底解决顺驰资金困境；必须保持顺驰品牌和团队的完整，并使公司价值最大化。在这两个原则下，孙宏斌在2006年3月至今的半年内，与包括和生创展、世贸集团在内的多家公司和机构接触，但进入实质性谈判的，只有在6月底主动找上门来的路劲基建一家。路劲基建正试图借由对顺驰的注资进入房地产开发领域，并与顺驰一样抱有成为中国头号开发商的期望。

　　不到3个月的时间里，双方签订了前文提及的框架协议。而此前，顺驰中国已经与路劲基建旗下的隽御地产在7月13日达成协议，后者于7月21日已经促成旗下一家公司为顺驰北京提供人民币2.7亿元短期贷款。此外，为使顺驰中国获得相关银行的3亿元贷款，路劲基建和旗下公司还向相关银行提供了现金存款作为抵押。

　　双方约定顺驰团队和品牌将得以保全。甚至在路劲基建全资收购的苏州凤凰城R2、R3地块，其操作仍将由顺驰中国完成。这些使得汪浩认为顺驰重新燃起了希望。他们制订了未来3年的盈利目标，并打算放弃6个三、四线城市市场，完成当地项目开发销售后，将把全部精力收缩在10个左右大城市进行纵深发展。

　　汪浩说：“原来顺驰中国是抱着一堆问题的，现在这些问题没有了，顺驰仍然将在未来3年启动上市计划，并尝试于未来5年-10年成为中国第一的开发商。”正如张寅所说，无论此次合作是否贱卖，顺驰终究算是幸运的。此时，仍然有无数房地产开发企业正在寻求摆脱资金短缺的泥潭。

　　来源：经济观察报网