北京开发商26亿元中标36号地 承诺最低价9500元

　　本报记者 姜洪桥 张庆源 李平 北京报道

　　开标前一天，结果几乎已经人尽皆知。

　　然而，11月30日，当北京市土地整理储备中心宣布，36号地最终由北京城建和城开公司联合体以26亿元竞标成功之时，猜谜游戏还在继续。

　　当日，北京市国土局局长安家盛明确告诉记者：“36号地的评分体系在之前招标地块的基础上进行了微调，目的就是为了控制地价。”

　　不过最大的悬念是，两年后在这块土地上盖起的住宅，是否能按照承诺的限制价格销售？

　　36号地密码

　　首开集团(北京城建和城开集团已合并为首开集团)现在正等待集团董事长刘希模回来解决获地之后的具体协调工作。首开集团一位高管透露，首开的项目设计方案完全符合“国六条”关于90平米以下

户型要占项目整体建筑面积70%以上的规定，而且首开承诺最低销售价格为9500元/平米。

　　此前公布的招标书中规定，项目建设要符合国务院37号文件精神。而9500元的承诺销售价也许对评标团更有吸引力。在36号地周边，富力城售价已达24238元/平米、苹果社区12787元、合生国际花园16059元。

　　过去一年多来，这块位于北京市朝阳区广渠路36号的土地一直笼罩在“地王”的光环中，游戏参与者华远集团总裁任志强与富力地产李思廉以及潘石屹还为猜36号地到底能拍出60亿还是40亿争的面红耳赤，但他们想不到最终的结果是26亿元。

　　这场招标引来了13家地产界诸侯竞逐。其中包括华润置地、世茂集团、富力地产等。华润为规划建筑面积40.6万平米的地块投下了30.5亿元的高价，但笑到最后的却是投标价格排名第五的北京城建和城开公司联合体。这两家公司均是北京市国资委旗下公司。

　　在36号地之前的四惠地块招标显示，价格最高者很可能被排除在外。相当多的开发商比较热衷于价格猜测。怎样能保证自己的出价不是最高，但也不能太低。在开标之前，大部分分析人士在猜测中标结果时都率先把最低和最高出价者排除掉。迟至开标前一天的11月22日，36号地竞标的另一大主力军北辰集团一位高管还在和业内人士争论，称北辰仍有很大可能性获胜。北辰的地价报价为25亿元，比首开还要低一亿元。

　　在36号地招标中，珠江投资与合生创展联合体出价28.68亿元，排名第三，也被很多人看好。但据内部人士透露，珠江投资与合生创展联合体承诺的最低销售价格为12000元。与首开的承诺价差距甚多。

　　北京市政府稳定房价的迫切心情容易理解。国家发改委、国家统计局公布调查显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，其中北京以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。

　　从下半年开始，北京市加大了以招标方式供应住宅用地的比重，截至10月15日，今年共招标成交18宗住宅用地，占成交42宗住宅用地的43%。安家盛局长表示，为了控制房价，政府收益占总成交价款的比例也在下降，所占比例从去年的约33%，下降至今年的约28%。

　　至于为什么政府拿36号地优先试验，知情人士对记者表示，今年国务院督察组到北京检查时，中央检查组人员就曾提到此地块，北京方面当时就表示，将对此地块采取招标的方式进行转让。

　　首开方面有关人士称，36号地的竞标工作，是首开的置业事业部完成，中标之后，具体哪一个公司接手36号地的开发建造，尚不知情。

　　规则问题

　　事实上，开发商为了猜准政府的心思费尽了心力。

　　唱标之后，开发商都已经明确地价将不会是惟一核心因素，因为36号地招标评分标准中地价报价占30分，比之前四惠地块招标评分标准降低了20分。富力地产领会这一意图，报价24.7亿元。但在别的方面重点突破，他们准备的资料从规划，到标书，以及沙盘，一应俱全，参标资料将近一米厚。富力相关人士透露了他们精心安排的意图，“与资料的数万元相比，印象占据5分，如果能斩获一分，相当于在地价报价省出了几千万。”即便如此，对CBD住宅开发极为熟悉的富力地产最终还是败北。

　　现在看来，政府的意图相当明确，就是要在控制房价，并在房价和地价之间寻求恰当的平衡点。但对这种微妙平衡的把握对于开发商来说异常困难。即便是对于政府本身来讲也并不容易。

　　早在2005年，北京发布的土地供应计划中，这块北京市土地储备中心花18亿买到手的36号地就明确列在供应范围内，当时普遍的交易方式是竞拍，而这块地的规划建筑面积超过90万平方米。于是各大

房地产巨头都瞄准价格。任志强坚称将拍到60亿元，而潘石屹和李思廉则预估40亿元。准备好资金成了开发商的头等大事。据说，潘石屹攒着2005年销售回款的几十亿不敢乱花。李思廉宣称，富力集团为这块地已经很小心地预算好了自己的财务支出。

　　但是，开发商为了36号地捂在手里迟迟不敢动用的资金，并没有迅速等来结果。36号地供应被一推再推。世邦魏理仕寰球研究部高级经理覃晓梅回忆，开发商等待这一地块都做了大量准备工作，每一次风声改变和传闻计划推出时间的改变都会让开发商付出巨大的努力和成本。覃晓梅认为，对政府来说，既要合理控制房价，又要保证地价收入确实很困难。

　　在2005年的那个时候，正是北京市国土局和开发商为地价房价的关系争吵最激烈的时刻。国土资源部和北京市国土局负责人坚称，在开发商手中的土地储备足够使用，房价高的原因是开发商利润高。当时盛行的土地供应方式也是以拍卖和挂牌为主，正因为如此，才在2005年末和2006年初北京不断刷新地价记录。

　　现在我们并不清楚，36号地迟迟未能推出是否和当时的舆论大环境有关。安家盛否认曾经明确要在2005年推出36号地块，“我们只是把它纳入可供土地范围，并未说何时供应”。

　　不过，从2005年的数据看来，北京计划供应的住宅

商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。与36号地类似的是规模同样庞大的广渠门15号地，该地块被政府列入限价商品房计划，但迟迟未有动静。

　　开发商为了36号地积极准备的巨额资金压在手里一年多之后，游戏规则又变了。原来的地块也被一分为二，并且改为招标方式。

　　事实上，新恒基、和黄等企业都对36号地非常感兴趣，但评分的标准让他们望而却步。一位港资地产公司高管抱怨：“根本没法参加竞标，太不公平了”。因为这些企业虽然名气甚大，但总部在香港不能直接参与竞标，年轻的北京分公司资质便远不如内资企业强势。最要命的是，几十亿的资金从香港过来又要遇到结汇的麻烦。根据外汇管理局的规定，只有拿到地价支付手续才可办理结汇。“等我们资金汇过来，招标都结束了！”该高管说。

　　地价和房价

　　一个40万平米的地块是否能足够影响北京的整体房价局面？这是大部分分析人士的共同疑问。

　　根据城建和城开联合体的投标文件，未来的住宅将以首次置业或改善居住条件人群为销售对象。不过中原地产顾问北京公司总经理李文杰特意指出，36号地块超低销售价格只会导致炒房投机客的蜂拥而至。

　　富力城售楼经理赵宁小姐说，该楼盘14000元以下的户型已基本售罄。“在周边所有已建和在建项目中，我们的均价是最低的。在这个地段要买14000元以下的房子比较难。”

　　2004年富力城一期开盘时，均价只有5000元。赵小姐认为，房价上涨是很多因素造成的，政府想通过某个单一政策调控房价恐怕很难见效。

　　而对于36地未来的销售情况和价格走势，赵小姐认为，首要的问题是什么样的人能在那里置业？“我想如果开发商真对得起这块地的价值，而且真正履行9500的预售价承诺，恐怕一般人还不知情的情况下就已经卖完了。”她说。

　　嘉和润达房屋经纪公司置业顾问高山在广渠路附近从事房产经纪已有7年了。他说，其实限价房跟经济适用房没什么区别。这样就有两个问题：一是谁能买到房子？二是给有渠道的炒房人创造了最佳获利途径。

　　东环家园与36号地相邻，这是北京市政府推出的经济适用房。去年五月份开盘时一个房号炒到11万元，而一年半以后的今天，平均房价也由每平米4000元炒到了7300元。

　　高先生认为，36号地9500元的预售价是值得进一步观察的。按照他们的开发计划，两年后开盘，那时候周边房价最保守也得2万元了。他说：“政府要限制房价保证低收入阶层的住房保障，可以到低价地块放地限价。现在等于高不成低不就，高端市场怀疑它的质量，低收入人群还是买不起，很有可能造成新的寻租空间。”

　　安家盛的回答解读了一个细微的差别，“不叫压地价，叫控制地价”。他表示，未来其他地块会适时采取不同方式，不一定全是招标。

　　来源：经济观察报网