桂立平：四合院搅局者

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　四合院交易市场出现了“搅局者”，这让房虫们很不爽。

　　这个给延续上百年的传统市场交易方式带来麻烦的人就是桂立平，北京盛佳国际拍卖公司董事长。他在10月14日组织的全国首次四合院拍卖会让他在四合院交易市场声名鹊起。最为有趣的是，正是因为拍卖会全部流拍，或者说在很多人看来桂立平这一次是完全失败了，房虫们心里才更加不舒服。其中的奥妙就在于价格。

　　“哥们，你这不是砸价吗！”拍卖会结束不久就有朋友给桂立平打来电话，认为拍卖会流拍让人们推动四合院的价格下探，看淡了市场。比较温和一些的说法是“你这做法很好，但却是双刃剑”。桂立平深知他给房虫、四合院开发商和中介公司可能带来的麻烦，“很多房虫不知道我电话，有苦都没处说去”。桂立平所说的苦是房虫的苦衷，因为房虫历来都在袖子笼里谈价钱，而拍卖会无疑是生怕别人不知道。

　　在媒体和各式各样的观众关注了好几个月之后，14日拍卖会上17套四合院全部流拍。有媒体立刻在报上登出“四合院有价无市成现状”。总是能让房虫们互相传颂和兴奋的四合院交易火爆，某某人2000万卖出一套院子，某某地方四合院单价涨到5万的各种传说一时间都被画上了问号。

　　在旁观者看来，桂立平对四合院有特殊的执着。尽管他身为第一个中标地铁工程的民营企业场道集团的董事长，同时兼职若干个公司的董事长，用他的话来说从不参与具体事务，却惟独亲历亲为打理这场小小的拍卖会。他承认他有四合院情结，“我就是想看看四合院到底是个什么价。”剃着板寸、带着浓重京腔的桂立平流露出北京人特有的不服输表情。

　　四合院市场可以说是

房地产行业交易最为不透明，也最为神秘的领域。直至今天，四合院交易仍然在很大程度上延续着最为传统的交易方式。房虫挨家挨户地上门收集信息，靠熟人关系和伶牙俐齿去打动一户户卖主和买主，互相之间密切交流、互帮互助却又互相抢活、斗争。

　　与现代化的中介交易不同，房虫交易主要靠吃差价。这就注定这是一个鱼龙混杂的行业。有骗房主和买家的，也有被房主做托骗的。只要来了一个有兴趣购买四合院的港商，四九城的房虫便会互相传递消息，闻风而动。而所有猫腻的背后，全部在于一个深不可测的价格。

　　事实上，桂立平从2004年就开始与人合伙成立了四合院房地产开发公司。即便是他也搞不清楚四合院的价格到底该怎么评估。于是，这场以摸清价格为目标的拍卖会也不得不按照房虫们口口相传的传说来确定底价。

　　桂立平的基本做法是通过朋友打听行情，同时依据政府的拆迁价格来确定底价。但是桂立平发现，即便是政府部门对四合院的行情也是一脑门糊涂。早期东西城的拆迁价格大约在8000元/平方米左右，后涨至15000元。但是德内大街的四合院拆迁价格高达35000元。在成交量上，政府亦没有官方权威统计。桂立平参考资料得出的数据是年均成交30至40套。而四合院保护主义者华新民认为远远不止这个数字。

　　至于严重影响交易的核心问题，各四合院的产权隶属关系，政府部门更是讳莫如深，尽管中国政府历来执行全世界最为严格的户籍管理制度。桂立平表示，房虫们的生存之道除了靠价格不清吃差价之外，另一项主要业务便是代理办理各种手续。当然，这种与政府管理部门打交道的手续照样可以吃差价，因为四合院的政策也是房地产行业最为模糊和不透明的政策。

　　这是一个相当耗费精力的过程。盛佳拍卖花费了数月的时间来评估价格。而更为麻烦的是劝说卖主接受拍卖方式和盛佳认为相对合理的底价。拍卖会因此一推再推，从最初的8月推至9月23日，最后又推至10月中旬。有趣的是，卖主们似乎更愿意接受房虫的鼓动而非桂立平。桂立平承认，吸引拍卖委托人难度甚高，拍17个院子就意味着至少有17个院子不愿意参加拍卖。至于价格，见过很多房虫的卖主早已被吊高了胃口。盛佳拍卖只能是尽力而为。

　　好事多磨难。就在盛佳准备好各项工作，一位港商也明确表示愿意举牌购买那套最贵的价值2750万元的四合院时，问题又出现了。10月13日下午，有关政府部门打来电话，17个待拍的四合院中，有10个不能对涉外人士出售。盛佳不得不连夜通知意向客户不能举牌。“如果没有这个插曲，那套2750万的四合院应当能够拍出去”，桂立平很有把握地说。如果是那样，也许是个让大部分人都满意的结果。2750万的成交价不仅将以特大字号刊登在报纸上，也将为房虫津津乐道的生意经添加一味好佐料。流拍则意味着对整个市场的悲观和低调。

　　不过，桂立平显然不是最失望的人。因为他的目的不在于烘托价格。失望的首先是房主。与盛佳打交道的卖主已经开始重新考虑自己的底价。那些希望开发四合院的

开发商也不得不重新评估一下自己的未来收益。至于房虫，他们将要面临的是以后再想以动人传说说服交易人时，都随时会被人用这场拍卖会的事实噎回去。

　　还有一个人也不会失望，她的回答跟桂立平一样，“一切都在意料之中”。她就是华新民。华新民认为，在政府没有透明化四合院档案和严格执行保护政策之前，四合院市场交易必定困难重重。这两个都意料到结局的人在拍卖会现场见了面。据说，华新民甚至还约请桂立平喝咖啡聊聊。不过，华新民并不知道，桂立平对四合院的兴趣不仅限于拍卖，还想作为一个开发商成规模大片开发，拍卖不过是个试探和摸底。要知道，华新民历来主张通过私人业主力量保护四合院而非大规模商业开发。

　　接下来，我们很想知道一个四合院保护主义者和一个四合院开发商坐在一起喝咖啡时会谈点什么。

　　来源：经济观察报网