土地增值税清算 成本核算存有变数

　　本报记者 姜洪桥 席斯 北京报道

　　1月17日，中国国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(187号文件)。由于新文件规定土地增值税由预收改为清算方式，房地产企业利润率预期将受到较大影响。

　　不过，出于对地方税种执行力度、成本核算具体办法以及187号文件第七条规定的担心，房地产企业仍旧担心新文件能否保证各地企业受到一致待遇。187号文件尽管力度在加强，但对关键的成本核算问题仍旧未能详细规定。

　　据悉，企业成本核算办法将成为今年国税总局所得税司的工作重点。

　　尽管土地增值税这一累进制税种的征收从1993年即已开始，但187号文件将过去的预征方式改为清算，并列出详细条款防止

房地产企业规避税收。一旦严格征收30%至60%的累进土地增值税将大大降低企业的净利润率，这使房地产企业压力颇大。中银国际报告显示，有关政策对利润率较高的地产开发商极为不利。房地产板块上市公司净利润受影响的比例将集中在9%至15%的范围内，其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%。

　　政府部门似乎决心甚大。据透露，北京地税局成立了专门科室研究和处理房地产企业税收问题，该科室工作人员还受到了专门的培训。

　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅表示，看起来187号文件力度比以前更大，但房地产企业仍旧对各省市能否一致执行该文件有顾虑。

　　土地增值税是地方税种，在此之前，该税种在各地征收情况差异甚大。江苏省在2005年已经采取清算方式征收，而广州和深圳过去就没有征收过土地增值税，其他各省市则主要采取预收的方式。

　　另外，187号文件第七条规定对符合未设置账簿、擅自销毁账簿等四种条件的企业按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。这是否意味着财务不健全的企业反而有可能按照类似于以前预收方式的较低税率被征税呢？

　　目前，中国的

房价不是成本加利润后得出的价格，企业最可行的做法就是成本上做文章以应对清算。面对这些问题，国税总局的一位官员在国税总局相关部门的例会上承认，“这次清算成本核算问题是个难题。今年国税总局所得税司的工作重点之一就是对内资房地产企业推行《企业成本核算管理办法》。” 据悉，该办法原计划在2006年国税总局31号文件中出现，但出台之前被取消。

　　187号文件出台之后，房地产业反应强烈。正如普遍的共识，文件的目的在于继续对房地产进行调控。国税总局官员表示，这次土地增值税清算办法出台属于配套政策的延伸。国税总局一直在想办法研究如何利用税收平抑房价。

财政部和国税总局曾签过一个文件，计划向房地产企业征收3%至8%的消费税，后未能通过。

　　虽然房地产企业对土地增值税心存顾虑，但2006年以来，国税总局先后出台或者重新修订涉及房地产企业税收办法不下4种。这与银行部门提高房地产企业自有资金率、封顶按揭等规定，以及与土地部门加强土地出让金收取管理等措施配套大大加强了房地产企业的资金压力和现金流困难。万科董事会秘书肖莉曾表示，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，至2006年三年间，万科提留的准备金从4000万元提高到9000万元，再提高到3亿元。

　　“187号文件如果严格执行，可能改变整个行业的业态和开发模式，以囤地、倒卖土地获利的企业将难以为继。”张寅说。

　　(本报特约记者陆彬杰对本文亦有贡献）

　　来源：经济观察报网