顺驰成败

　　本报记者 姜洪桥 北京报道1月23日，当路劲基建的公告出台之后，所有人都已经明了，顺驰最终以1亿元作价全部卖给了路劲。路劲基建有限公司(1098.HK)董事局主席单伟豹的评价充满同情却也残忍，“孙宏斌这么做，可以说是别无选择，虽然他可能很难过。”

　　对于顺驰，有太多的故事已经讲过。从早先的孙宏斌和王石的论战到《解读顺驰》(现在看起来多为谬误)，大多数人都把顺驰放在一个企业的平台上争论其是非对错，却忘记了当年衷心夸赞顺驰的首先是政府官员。2004年顺驰在北京大兴天价拿地之后，北京市土地整理储备中心主任率先肯定了这一行动，“顺驰在市场上敢于吃螃蟹，敢于取得世纪第一拍的胆量和勇气是值得肯定的。”这与2006年北京市国土局局长安家盛评论36号地拍卖“就是为了控制地价”的表述恰好相反。这一地块价格尽管总额庞大但开发商必须一次性全额支付。

　　从2004年到2006年，3年里顺驰由高价拿地崛起到迫于拖欠土地出让金压力出售，土地政策亦由推波助澜到厉行严控，多少有点成败萧何的意味。

　　2006年9月，路劲第一次收购顺驰A时就透露过，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元，其中土地拖欠费用近一半。尽管此前顺驰多次否认，事实证明顺驰这个惯于高价拿地的开发商也是少有的巨额土地费用拖欠者。顺驰一方面频频高价拿地，另一方面巨额拖欠，这的确是个有趣的现象。其中的奥秘似乎已经众人皆知。2005年1月，大兴区国土房管局局长任洪昌在接受关于土地市场化问题的采访时说过，“我认为能够运作成功，而且政府将是最大的受益者”。任洪昌还特意以顺驰拍卖拿地为例来说明。

　　受高价土地收益的诱惑，从2001年至2004年，北京市一共有142宗土地通过招拍挂方式出让，其中2004年招拍挂的就有84宗，比过去三年的总和还多。大兴区在2002、2003两年内拍卖土地就获得了39亿元。

　　孙宏斌在当时的成功被很多人认为是抓住了土地市场制度转变的机遇。因为看清了各地政府急于推高地价而与政府之间达成了买地默契，使得这个资本并不雄厚的中型

房地产公司能够在各地极速扩张。中国社会科学院金融研究所尹中立博士在自己的博客里撰文指出，地产行业内部谁都清楚，顺驰能够维持高速扩张的秘诀就是拖欠政府的土地出让金，而政府之所以能够容忍顺驰拖欠土地出让金，是因为它能够维持本城市的土地及房地产价格的不断上涨！尹中立认为，顺驰崛起依靠了政策的转变，失败也是因为政策的复归严厉，主要是国八条的出台，它在当年的第二、三季度导致了全面的销售滑坡。“他们吃住了一条，地价会永远上涨，但这是不可能的”，尹中立说。

　　不过，把顺驰的失败仅仅归咎于过于依赖土地政策变化有点低估孙宏斌的嫌疑。土地政策在2003年以后的转变只是一个引子。事实上，扩张基本是那个时候所有开发商的共同主题，甚至要早于2003年。如果大家还有印象的话，2003年1月在中国房地产报组织的中国房地产发展论坛上，阳光100董事长易小迪就说过，“不扩张风险会更大！如果不扩张就能很好地生存并获取更多的利润，我们不会这么急急忙忙地扩张。”那个时候他已经在六个城市推出了10个“阳光100”的系列项目，开发面积达400万平方米，远超当时的顺驰。此时的万科、金地等等各大企业无不在走着同样的道路。

　　配合着大肆在全国买地，顺驰是有一套应对办法的，这就是高速周转率和快速复制。北京正略钧策企业管理咨询公司房地产咨询中心高级经理郝炬认为，顺驰给业界的最大借鉴意义就在于它看见了行业的转变，追求周转率和规模。2003和2004年是房地产行业的高潮年份，房地产价格持续上涨、投资增加，行业前景一片看好。土地政策由协议出让转为招、拍、挂，应对大环境的变化，实际上房地产企业也普遍从过去依靠政府关系获得土地零敲碎打转为规模化生产。同时政策的变化为缺乏社会资源的企业扩张提供了机会，也增加了土地储备和资金周转的压力，这是一个两难的选择。现在看来针对这个两难，顺驰的选择有点疯狂，有点赌博的意味。

　　果然，继2003年以收紧房地产信贷为目标的“121号文件”文件之后，王石曾经说过，“房地产的冬天来了！”那时候的顺驰还没有什么感觉，还在大规模买地和招兵买马。原顺驰中国财务总监，现任总裁的汪浩回忆，2004年初即有所感觉，做2005年预算的时候顺驰发现未来两年要支付的地价款达到五六十亿元，明显感到了压力。汪浩表示，顺驰之依靠政策转型机遇可能将面临政策的报复。过于乐观的其实并不止顺驰一家，只不过顺驰更为高调一些。2006年底江南金融研究所特约研究员杜丽虹在《证券市场周刊》上撰文分析，有4成房地产企业超速。根据周转率和利润率两项指标她计算出已经超速的企业有保利地产、首创置业、上海复地等数十家鼎鼎大名的企业。接近扩张速度极限的企业是：金地集团、招商地产和万科企业。

　　来源：经济观察报网