海外基金的翻译们

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

    1995年作为评估师助理的胡建明来到内地工作的时候，内地的房地产市场对于胡建明和他所在的公司卓德测量师行来说是一本难解的书，尽管充满着困惑，他仍谦虚地将之解释为，“能力不足”。

　　10年后的今天，胡建明与他在卓德的同事一道跳槽到第一太平戴维斯公司，这时候他已经是这个公司的助理董事，而成就这次在物业顾问行业引起风波的集体跳槽行动的原因是对中国市场的判断分歧。

　　在过去的几年里，越来越多的海外基金寻求他们的帮助，为在中国投资项目提供评估报告。卓德在中国业务的快速成长让胡和一同跳槽的同事相信，他们应该在内地市场有更大的作为。他的乐观不仅来自于与日俱增的外资投资中国物业的需求，还来自于对内地

房地产市场一点一滴新变化的欣喜，“看，我们现在也能代办房产证”。

　　内外分明

　　“可以这么说，以前是每个月能有一两个海外基金打电话来咨询，现在的频率却是每周一两个”，胡建明愿以感性的表达来说明，因为他认为评估机构掌握太多客户秘密，要小心谨慎。这一点同样得到了戴德梁行的认可，仅仅是一年之中，戴德梁行在内地从事的房地产评估业务利润成数倍增长，“我们的客户来自积极投资国内房地产的外资机构”，戴德梁行相关负责人确认。

　　与胡建明一同跳槽的卓德员工据说达到了35人，其中的核心人物是在香港和内地物业顾问行业都较有名气的陈超国。陈超国在担任卓德测量师行董事总经理期间完成了中国建设银行海外上市资产评估工作，这些大客户业务为卓德创造了不菲利润也树立了名誉。

　　尽管类似于建行海外上市的评估工作是名利双收的好事，但支撑之前卓德和未来第一太平戴维斯主要评估业务收入的不是内地房地产市场本身，而主要来自于外资基金投资内地房产所带来的需求。

　　在过去的两年里，海外基金日益渗透中国的房地产业，大量的投资和并购交易由此产生，这也是房地产行业内最津津乐道的话题。在海外基金寻求恰当项目的过程中，进行资产评估是其中必不可少的中介环节。

　　通常，基金经过先期调研基本了解项目后就会聘请评估公司为意向中的项目进行评估，并将报告交给股东和投资人审批。但是在选择哪种公司为其提供中介服务上，内地的评估公司往往被排除在外。事实上，在评估方法上内地和外资评估师采用的是相似的手段，没有太大差异，但是绝大部分基金毫不犹豫地选择外资评估公司。“考虑到对投资人和股东的影响力基金通常会选择已有丰富经验和知名度的外资评估机构”，胡建明说。

　　凭借这种独特优势和海外基金投资内地房产的趋势，第一太平戴维斯亚太区行政总裁麦家洛完成收编之后的第一件事就是宣布，五年内，公司仅来自亚洲物业市场的估价业务利润，预计将由目前的每年5000万元增长至1亿元。而中国内地是这一新版图计划中的最关键的部分。

　　但是这样的美好目标受到了怀疑，穿梭于基金和开发商之间的龙盛摩高投资顾问公司总经理曾勇认为，房地产评估的最大

蛋糕还是在开发商资产和土地的评估，而这些领域都掌握在内地评估公司手里。在中国内地，评估业务被分成国土资源系统、房地产系统和国有资产管理系统。每个系统都有单独的资质认证，没有得到认证的公司是无法从事相关业务的，港台和外资评估机构所能做的是配合国有企业改革和国有企业海外上市承担一部分资产评估工作。这些公司通常不能得到资质认证，但将在相关政府部门备案，以确保他们评估的结果和内地评估公司的结果不会有太大的差异。

　　不过，在这样一个内外资分野极其明显的环境中，外资评估公司还掌握着另一个竞争优势。海外投资内地房产的热潮拉动了房地产评估业务，也在另一个方面鼓励着希望从海外寻求融资的开发商主动找上门，这是类似第一太平戴维斯等评估机构能真正锲入内地房地产业务的主要通道。胡建明和他的同事在这一领域已经等待和准备了10年，在这里他们才有机会真正了解内地地产市场，体会地道的内地特色。

　　内地特色

　　“他们会有特殊需求”，胡建明说的特殊需求是在内地房

地产界普遍存在的要求。当一些开发商或者项目找上门来评估自己的资产时，他们向这些不熟悉内地情况的评估公司要求评估的价格要提高。尽管还承担着客户服务任务的胡建明会耐心解释，开发商仍需要时间去理解偏离本地市场惯例的规则。

　　“我花钱聘请你的话，你应该听我的”，胡建明虽不能满足要求，但对这样的语气表示理解，提高评估价自然有利于开发商在吸引外资的时候卖个好价钱。这得益于胡建明10年的内地工作经验。1995年他开始面对内地类似惯例的时候还是一片茫然。“我花了很多时间去了解政策法规”，当时胡建明最不熟悉的就是评估分块进行。

　　因为由不同的委办局管理，相应的评估业务分割明显，房屋评估和土地评估分开，商业贷款也分成房屋贷款和土地贷款。更复杂的是产权关系，当好几个公司分割同一个房产并进行评估时，它的所有权延续关系简直让人头晕。“每个公司都会将此房产登入自己的账目，搞不清楚怎么回事”。胡建明的上级第一太平戴维斯中国评估部董事总经理洪涛由此对内地同行相当敬佩，认为他们在一些方面比外资评估公司更强，他们面临的问题是别的同行所不曾面临的。

　　在那个时候胡建明很羡慕内地同行，就算是代客户办房产证这样的小事他都无法应承，“我们不是那个体系的”。

　　不过看起来日子更好过的内地评估师却未必这么领情，一位北京的评估师更愿意把自己看成受气包，评估的结果要看委托方脸色。他把分块模式解释为“一条龙”：一个部门之下的一条龙服务，一个人之下的一条龙服务，往往是父亲管理资产，儿子开拍卖公司，女婿开评估公司。

　　令胡建明同行高兴的是他们很快迎来了第一轮业务高峰。1997年左右，内地的房地产企业开始大规模争取在香港或者海外上市，他们纷纷求助于这些外资评估公司，以向投资者展示令人信服的证据。

　　业务在深入，市场规则区别越来越明显。在评估一个企业的土地价值时，问题又出现了。由于是政府划拨土地，胡建明认为应评估为零价值，“我们评估的是市场价值，不能转让就无法实现市场价值”，但是内地评估公司却为其评估了一个价值，因为按照内地成本计算习惯，获得政府划拨土地也是需要一定费用的。

　　限制依然存在，胡建明却比以往任何时候都更加乐观。虽然普通话还不标准，胡建明用词遣句已经有了本地特点，“我们的理想是在全国各个省市都有根据地”。他说的根据地就是办事处，“内地房地产市场越来越开放，机会也就越来越多”。