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本报记者 姜洪桥 北京报道
本月初，新加坡嘉德置地再次与深国投合作收购其15家商场65%股份。至此，在半年多的时间内，嘉德置地已经完成了在华总额约50亿人民币的商场投资。嘉德置地总裁廖文良已明确表示，希望将这些投资项目与先前在华投资的商业项目组合成一个中国购物商场REITS(即该商场投资来源于新加坡发售的房地产基金)，并在明年年底前上市。
嘉德置地在中国历经十年发展，在华投入巨资，仅在上海一地资产已超过130亿人民币，为其中国开拓计划建立合适的融资平台是嘉德的既定目标之一。从2004年底起，嘉德开始在中国收购和投资商场。在香港即将开放针对外域地产项目的REITS在港上市和中国实行主要目标针对住宅的房地产紧缩政策之后，嘉德这一行动进一步加速并明确宣布上市计划。嘉德试图在房地产新政之后调整在华资产配比和在外资参与中国大陆商业物业领域竞争中率先攫取领头地位这两个目的彰显无疑。
加速上市
7月8日，嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签署的协议，是以33.73亿人民币，收购深国投旗下的15家购物商场的65%股份，深国投商置业将继续持有其余35%股份。
这并不是嘉德在中国商业领域的第一步。早在去年12月，嘉德置地已经以9.84亿人民币，收购深国投另外6家购物商场的51%股份。2005年4月29日，嘉德集团旗下的子公司——北京凯德安贞商用房地产有限公司与北京华联商厦股份有限公司及北京经纬中联商业发展有限公司签署了买卖协议，以6.9亿元的价格正式收购了安贞华联商厦。
半年多的时间里，嘉德连续投资和收购商场有两处值得关注。首先是速度为何如此之快。2004年底，嘉德初次与深国投合作之后，嘉德商用产业总裁潘锡源曾表示，“我们还没有决定在哪里让这个基金挂牌，但新加坡是个相当大的可能性。”2005年4月，嘉德收购安贞华联商厦时，潘锡源还说：“不过也不排除建立一只私人基金而非上市的可能。”
时至今日，尽管嘉德置地子公司凯德置地给予记者的正式答复是：这些项目上市只是一个计划，目前还没有落实到非上不可。但是，廖文良在接受采访时却说：“我们肯定会(将这批房地产推上市)，只是时间问题。”
据预测，如果嘉德把这些收购和投资的商场在新加坡上市，它的资产总值估计介于5亿元至10亿新元。按照目前的进度，嘉德已经完成了50亿人民币(近10亿新元)的投资，可以说已经达到目标。
嘉德的行动另一处值得关注的是嘉德为何首先推动商业资产上市而不是其旗下的中国住宅发展基金。早在2003年8月，同时身为新加坡首只房地产业发展基金的嘉茂信托基金管理有限公司执行总裁潘锡源宣布，将成立中国住宅发展基金，尽快搭建融资平台。在前两年，嘉德在华大量开发了诸多住宅项目，并因此获利颇丰，但中国住宅发展基金却没有进一步上市的消息。直到今年年初，嘉茂信托才明确短期内没有计划到国外收购房地产，继续把重点放在新加坡市场。
抢占先机
嘉德快速投资商业物业起始于房地产泡沫激烈争论和中国政府开始着手调控房地产市场的2004年底，这很容易让人产生嘉德的行动是针对房地产新政，调整在华资产结构，化解风险的联想。
嘉德置地在接受记者采访时否认了收购商业物业与房地产新政的关系，并称房地产调控对于嘉德的影响是良性的，投资商业是平衡发展布局。但是，分析人士却并不这么认为，虎杰投资顾问首席分析师张寅认为，嘉德在华资产规模很大，需要调整配比进行变现，以求均衡发展，分散部分风险。宏观调控针对住宅市场使得嘉德更倾向于商业。“通过上市变现的收益率很难准确预测，一般在15%至30%之间，而中国项目的收益率可能更高”，张寅说。
此前的另一份资料亦同样证明这一观点。5月份，花旗集团美邦对新加坡媒体宣称，中国房地产市场一旦走下坡，当地的房地产发展商当中，将以嘉德置地、吉宝置业和花莎尼集团所受到的冲击最大。花旗集团美邦研究部主管林日春说：“以资产值来说，嘉德置地的风险最大。”
这样的分析表明，正是由于房地产调控政策使得嘉德加速了商业投资并上市变现计划。一位资深业内人士指出，面对中国房地产业的风险，外资投资机构几乎都认识到转向商业投资的必要性，因此投资中国商业物业的竞争也非常激烈。这位人士透露，上市的商业项目必须要有良好的经营业绩，而中国业绩优秀的商场是相当有限的，竞争也就激烈起来。事实上，嘉德收购安贞华联时即有多个知名的欧美跨国投资机构参与此项目的竞争，嘉德的最终收购单价达到2000美元/平米，而且这只是针对物业权的收购。“我确信，这个价格肯定不算低”，这位人士说。
竞争不光源于欧美，另一个主要对手很可能来自香港。“相比较而言，大陆对香港最为熟悉，香港即将开放针对外域地产项目的REITS在港上市的消息对嘉德不能不说没有影响”，张寅说，“一旦香港率先上市中国REITS项目，嘉德在新加坡推动上市中国概念就会变得黯淡”。据此分析，嘉德要上市变现抢在香港之前颇为有益，巨资收购安贞华联显示了嘉德与其他投资机构竞争的决心和对时间的紧迫感。
张寅表示，跨国投资基金购买了很多中国商业项目，这些项目都可能打包上市，也许大家很快就会看到这些计划纷至沓来，“从这一点上说，嘉德抢得了先机，节奏把握得很好”。
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