地产商会与国八条

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　“任务完成了。”

　　4月13日上午，北京华远集团总裁任志强把一份沉甸甸的报告摆在了冯仑面前。冯仑是北京万通集团董事局主席，同时任全国工商联住宅产业商会轮值主席。他将负责把这份名为 《对房地产形势的判断与对策》的报告加以精简，再交给全国工商联。据了解，这份报告最终将由全国工商联主席黄孟复上报国务院。

　　全国工商联住宅产业商会副秘书长张雪舟说：“对当前的地产市场商会提出了一些建议”。

　　3月26日，国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，因为这个通知提出了抑制房价过快上涨的八条措施而被民间简称为“国八条”。

　　据张雪舟透露，由任志强执笔撰写的这份报告从行业发展角度提出若干了建议。这份报告认为，抑制房价上涨过快要标本兼治。

　　从2003年新一轮宏观调控至今，这是全国工商联地产商会第二次提出报告。上一次是2003年6月末，央行121房贷新政出台之后。当时，商会的轮值主席正是任志强。

　　对增速27%的理解

　　4月4日，星期一，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生提议召开临时会议，聂曾在国家建设部任职。会议在北京全国工商联住宅产业商会办公室内举行，除了聂梅生，副会长任志强、潘石屹以及商会顾问国务院发展研究中心研究员李伯溪也参加了。会议的核心内容就是讨论眼下的房地产市场状况和“国八条”。

　　4月5日，聂梅生及任志强就会议的讨论结果向全国工商联主席黄孟复作了汇报，这些讨论结果形成了报告的基本内容。

　　国家统计局3月16日公布今年1至2月份的统计数据，3月17日央行对个人房贷加息，3月底“国八条”下发，一些专家认为，房地产投资增速仍高达27%是目前下决心出台相关政策的重要原因。

　　在住宅产业商会《对房地产形势的判断与对策》的报告中，特别从投资与需求的比例分析了房地产投资增速不减的原因。报告认为，2003年供求关系基本平衡的局面在2004年已被打破，全国已连续多年出现销售增长速度大于投资增长速度、住宅销售大于竣工的现象。

　　任志强说，2005年1至2月房地产投资增速达27%，看起来与2004年的28%在同一数量级，但对应的房地产建设规模已大为不同。

　　有关统计数据显示，2004年房地产投资虽仍是28%的水平，与2003年投资增速为29%相差无几，但事实上，占用土地的面积却已变化甚大。2003年竣工面积增速为21%，但2004年是2.1%。房地产投资的金额看起来相差不多，但事实上对应的建设规模却大为缩减。

　　北京市国土资源局副局长张维曾援引国土资源部在全国范围内就地价与房价问题的调研数字说，结合国内32个主要城市的数据，地价因素占商品房成本的23%。这表明，房地产投资增速不减，并非是土地仍在大量释放，或是非理性投资仍在蜂涌而入。

　　任志强说：“事实上，土地本身供小于求，也影响到价格，而这使得房地产投资看起来仍是高速增长。”

　　在开发商中间，任志强的观点有许多支持者。

　　“从去年下半年开始，我就再也没有回答过任何媒体谈论房价的问题”。参与了住宅产业商会有关“国八条”讨论会的SOHO中国董事长潘石屹就是一个。他的观点是：“利率和税率的调节都是辅助手段，供求关系对价格的影响更大。”

　　万科总经理郁亮则说，“今年万科的利润有60%以上是来自市场的礼物。”意思是，在中国房地产市场上，因为土地资源引起供不应求的局面，所以房地产发展商在去年赚取了高额的利润。

　　土地供需的判断

　　任志强撰写的报告说，用行政、经济的各种手段控制房地产业的投资与生产，可以控制供给的同时限制当前需求的快速扩张，但长远看城市化的浪潮恐怕还是个大趋势。

　　央行3月17日加息的主要用意，主要是从需求方来调控当前的房地产市场。

　　在4月4日的临时会议上，潘石屹对城市化有比较详细的解释。他说，在今后几十年的时间，中国将有几亿人参加这个大迁移的过程。没有城市建设大发展，这些人就难以进城。在大规模城市化的背景下，如果土地供应计划是逐年减少的话，就满足不了城市化的要求。

　　对此，有关部门不认同开发商们对土地供求关系的判断。

　　在3月底的一次会议上，国土资源部副部长李元明确表示：“2005年的商品房开发用地绝不会发生地荒”。在4月14日北京发改委的新闻发布会上，北京市发改委委员宋宇也说，目前北京市尚有1.4万公顷左右的建设用地用于房地产开发。按照2000年至2004年每年供给1051公顷土地的方法计算，这些建设用地仍可满足北京的开发需求。因此，北京不存在土地供应量不足的问题。

　　地产商们的身影

　　实际上，在“国八条”下发后，建设部曾先后邀请开发商和专家等各方面人士召开了三次研讨会，聂梅生和商会一些主要成员均参与其中。

　　据说，建设部也形成了意见上交国务院。

　　2003年6月底，在121房贷新政出台后不久，任志强即以全国工商联住宅产业商会轮值主席的身份，代表住宅产业商会写了两个报告，一个报告经中央统战部转报中央，一个直接报给中央。

　　2004年5月7日之后，地产企业获得贷款门槛从20%提至35%。两天后，国务院有关部门在上海召开了地产运行状况调研会，发改委、国土部、建设部及十家地产企业代表与会。据一位与会人士透露，提高银行个人贷款利率，抑制需求的计划，事实上在上海会调研会上已然提出，与会企业代表一直在谈自己的看法，这一措施在至2005年3月发布。

　　2004年8月31日，“土地终结令”之后，地产商开始谋地征程。由于地根收紧，地产商们把注意力放在土地市场体外寻求潜在通道，万科在并购浙江南都之后，郁亮透出了土地紧缺之状，在2004年万科有相当一部分的业务是与有土地的公司合作而成。对于万科而言，土地交易制度虽已变革，但他们仍然苦于没有一手地，否则一向低调的王石不可能谈及土地供求问题。

　　住宅产业商会的定稿下周就会确定。商会副秘书长张雪舟表示，报告是希望起到一定的效果。

　　在任志强看来，“国八条”之后可能会出现两种趋势。如果房价还是保持快速增长，政府可能会进一步推出调控措施。如果房价不升反跌，抑制之后可能又会出现通缩。

　　他说：“最好的结果就是，国八条之后房价就恢复稳定”。