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本报记者 姜洪桥 北京报道
“我们做好了准备迎接呼叫中心海外外包业务向中国的转移，正在大连和珠海商谈租赁办公场所。”在全国呼叫中心领域知名的九五资讯产业有限公司首席信息官李宝民对业务的扩张充满了信心。汇丰银行、通用电气将针对北部亚洲市场的呼叫中心迁入中国，显然引发了其他跨国公司的关注，仲量联行的一份分析报告显示，将呼叫中心转移至中国的一些跨
国公司，相关成本节省幅度为50％至70％。
一个显著的特征是，北京写字楼市场的每一次结构性变动，事实上动因皆来自于跨国公司在中国业务结构的调整。与1992年开始的跨国公司生产业务转移所带来的企业代表处和厂房需求明显不同的是，物业市场正要面临的是呼叫中心、后勤办公流程、研发中心、财务结算和采购中心等围绕办公物业的服务领域项目的第二波海外转移。它们不仅发展速度很快，也与以往对房地产需求方式相异，它给北京地产市场带来的影响可能不是在已有繁华商务区的密集化反而是分散化和类型多样化。
仲量联行中国区董事韦高信指出，“大量跨国公司都计划进一步扩展在中国的业务，因此在未来的一年多时间内，将出现对新物业的强劲净需求。”
呼叫中心的扩张
尽管已经在团结湖附近的写字楼京龙大厦拥有2500平米的办公面积，李宝民对由业务扩张可能带来的新物业需要仍然有些头痛。“近一段时间内如果扩张的话只能租用现有的写字楼”，李宝民认为，其实呼叫中心需要的并不是像写字楼这样的办公环境，因为呼叫中心最好有宽敞的环境以便放置宽大的电子显示屏和实现统一管理。
眼下九五资讯产业公司还难以找到很适合的场所，不仅由于开发商没有现成的符合这种需要的物业，而且也难以提供足够的通讯条件。李宝民解释，呼叫中心需要强大的通讯能力和特别通讯服务号码，而该公司的合作方邮电部已经把通讯线路引入到京龙大厦内，因此再搬迁是非常麻烦的事情。
不过，出于业务的需要，九五资讯仍然在做积极的准备，今年公司已经将基于交换机的设备改换成基于IP的设备，拥有这样的设备之后，九五资讯便能在接到业务订单之后的2至3个月内架设设备完成扩充。与此同时，九五资讯也在大连软件园及珠海等地区物色合适的办公场所。李宝民预计，自海外转移来的呼叫业务将在未来几年内快速发展，可能的话也许年增长速度将超过40％，九五资讯的定位也是瞄准海外转移来的业务。
九五资讯事实上已经为索尼、爱立信、微软和上海大众等跨国公司提供外包服务。同时，相当多的跨国公司也自建呼叫中心，ASP、通用电气等公司把针对日本和韩国的呼叫中心转移到大连。汇丰银行和渣打银行则是最近把呼叫中心从香港转移到大陆的主要国际金融机构。
呼叫中心的扩张对办公物业的需求仅仅是微小的一部分，新一轮的海外转移浪潮的特点不是生产流程而是后勤办公类业务，包括更多和更复杂的环节，比以往需要更广泛的办公空间。摩托罗拉(中国)房地产经理张配指出，我们已经看到了跨国企业的财务结算中心、采购中心以及研发中心在向中国转移，原位于澳大利亚和新加坡的外包业务都大量转至中国。其转移的原因是出于对人力成本和设施成本的考虑，“人力成本至少可以节约50％，设施成本至少可以节省20％”，张配说。
仲量联行在对70多家跨国公司调查之后发现，31％的跨国公司已经向海外转移了部分业务，14％计划在一年内转移，18％计划在一至三年内向海外转移业务，转移的重点是中国和印度。70％的美国公司计划在5年内增加呼叫中心和软件开发业务的海外转移。仲量联行提供的物业需求预测表中，上海和北京分列全球办公物业需求第一和第二位，第三位则为印度孟买。
对写字楼市场的推动
二十多年来，跨国公司涌入中国，北京的房地产市场也逐渐发展，而作为各类物业之首的写字楼已成为北京房地产市场的标志。在跨国公司再一次的海外转移浪潮中，上海与北京仍然列于前位，新一轮的转移不仅将给上海和北京带来庞大的物业需求，也由于转移内容的不同对物业类型提出新的要求。
上世纪80年代跨国企业初涉中国，北京最先受益的物业是涉外高档酒店，当时还没有专门的写字楼提供。其后，外企设立中国代表处和分支机构成就了国际大厦和赛特中心，使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地。
真正的写字楼建设高潮开始于1992年，当外资企业将实际生产业务转向北京与上海周边地带之后，位于北京和上海的代表处也就相应升级为中国公司和地区运营机构。当时的一些写字楼都卖出了天价，租赁价格水涨船高。由于需求拉动，来自香港的长江实业、新鸿基地产、嘉里地产、九龙仓、亚洲证券等资金实力雄厚的地产商纷纷跑到北京圈地、建楼，一时间北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。这种繁荣景象一直持续到1998年的亚洲金融危机。
与跨国公司上一轮向中国转移不同的是，新的需求将会导致办公物业的多样化和分散化。张配说：“类似于呼叫中心和采购中心等业务对形象要求并不高，在完善的基础设施条件下，他们将要更多考虑成本因素，因此选择的位置基本上位于北京近郊的商务区，而且由于变动迅速，多以租赁为主。”事实如我们所知，目前跨国企业的研发中心和采购中心基本位于亦庄、望京和亚运村北部，租用的也多为乙级写字楼。北电网络、LG和摩托罗拉相继迁址望京，IBM则将呼叫中心放在亚运村北部地区。李宝民也认为，国外也多将呼叫中心置于宽大的厂房和仓库之内，而非繁华地区的写字楼。据悉，几家外国运营商正着手在上海郊区建立工商园区设施，它将提供租金大大低于上海CBD地区的长期租赁。
值得注意的是，新的需求将促进专门园区的发展。韦高信认为，海外转移出现了从现有的两大三角洲经济中心向内陆和北部的地区性扩散。商业活动将被吸引到成本更低的郊区及非大城市地区，工业园区的开发有望得到快速发展。韦高信说：“在中国，目前除了CBD市场之外存在很少的办公区，而且西式工商园区的数量也不足。随着更高级业务的海外转移不断增加，该领域有望得到增长。”
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