清华紫光地产逆潮入市

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　紫光地产与清华紫光股份是何关系？这是紫光地产入市之后，被问及最多的话题。清华紫光地产负责人吕大龙反复强调，紫光地产与IT业毫无关系。

　　紫光地产并非像人们想象的那样是上市公司紫光股份跨行染指地产的结果，紫光地 产的前身是一个基建性公司，注册资金只有1000万，只是为紫光集团建设与管理办公房产。由紫光集团剥离出来后，紫光地产并入清华科技园。紫光投入项目的巨额资金既不是来源于母公司也非依靠银行贷款，而是以股权融资的方式来获得资金来源。如此看，紫光地产确实与清华紫光股份无投资连带关系，但不能否认的是，“清华紫光”四个字象一条粗壮的绳索，令紫光地产可以免去象所有从创业起步者的艰涩之苦，可以较小的能耗攀缘而上。

　　融通与操控的权衡

　　直至目前，除九华山庄采用传统四合院的规划之外，北京尚无住宅项目采用四合院规划模式，紫光在顺义的第一别墅项目即采用四合院手法，也是其引起业界关注的一个原因。

　　事实上，观唐的地块是在两年前购买的，紫光的手中的其他几块土地也是早在三至四年前就开始运作了。吕大龙称，当时正是意识到土地粗放释放方式将迟早面临着管治，所以紫光的业务模式并没有按照″项目公司″的模式打造，而是为今后五年、十年如何在地产市场立足求解。

　　当然，仅仅是有预感和眼光并不一定能保证避开政策变化带来的影响。购买土地离不开资金的运作，即便是开盘之后资金的状况仍然十分重要。观唐项目地块位于五环之外，是两年之前购买的，当时的价位是150万／亩，而且要求先付一半。在没有开盘之前紫光地产已经投入了4亿资金于这个项目，光是挪走原地块上的四条高压线就耗资1亿多。吕大龙介绍，自紫光运作以来，6亿元的投资，没有一分是来自银行的。这也是紫光快走了两步得到的回报，其他项目为信贷紧缩困顿之际，紫光的投资进度未受影响。

　　由紫光集团剥离出来后，紫光地产并入清华科技园。紫光投入项目的巨额资金既不是来源于母公司也非依靠银行贷款，而是以另外的方式获得资金来源。

　　观唐的另外80%的资金都是来自于金融基金和私募资金，部分投资人正是吕大龙当年操盘的万泉新新家园的业主。实际上，紫光地产操作的很多项目都与此类似，股权融资是其主要融通手段。不仅如此，对于股权融资的对象，吕大龙称，还没有和房地产公司合作，因为对于紫光而言，优势互补才是主要考虑。

　　对于这种变戏法似的既能融通资金又不失操控权的方式，吕大龙有一个定位，“紫光地产不是雄厚资金的拥有者，而是管理者，是投资管理公司”。当然紫光地产最终能够获得资本青睐仍然要靠其专业化的产品把握能力优势。而万泉新新家园之后的吕大龙本人则以高档楼盘的操盘能力显名于业内。吕大龙亦透露，“投资人选择我是因为看到我在万泉新新家园所说的都变成了现实”。

　　分化的业务模式

　　地产公司固有业务模式正在分化。地产公司的运营模式千差万别，但如果从业务链的结构去看，一种是如万科、珠江、华侨城，有自己的产品专业链，属于大而全的专业地产商，第二种是有一个核心团队，依靠这个小团队，去组合社会资源。

　　但随着地产紧缩，上述第二种模式的空间显然在逐渐变小。现在有种说法，做得差的项目公司不做了，做得好的项目公司都去外地了。而如万科这样的专业公司，显然空间会越来越大，另外就是拥有某类产品研发生产专长的技术型公司。

　　紫光地产属于高档项目研发建造的专业型公司，其并不拥有整个流程的专业能力，但在产品研发方面，其60人的团队，将近30人为建筑师、结构工程师、建材专家、水电专家。很明显，这个团队并不以建筑设计师为主，而是以实际操作的工程师为主。作为投资管理公司，紫光地产如此的团队组合就是力图把资本与市场紧密结合起来，承担建筑设计师与消费市场之间的桥梁，为资本寻找最佳的机会和产品。这样的公司是“房产公司，不是地产公司”，吕大龙说。显然，在三年前购买土地的时候，吕大龙并没有看到土地治理风暴的展开。从某种意义上讲，吕大龙的判断有快了两步之嫌。到了现在，这种具有专业“组织”团队的公司，开始在市场中显示出其位置了。

　　紫光地产的模式并不是完全的特立独行。紫光地产的操作模式和阳光100以及金地集团最近的方式也颇为相似。阳光100的模式是在掌握特定人群产品特点之后反复复制扩张，其本身的资本有限，也是通过产品能力融资合作。金地与摩根斯坦利的合作也是专为这个资本巨头包装和制造产品。他们都不约而同地强调专业化产品制造能力。

　　当然，专业化的管理公司并不是一个能够做大做强的通用模式，恰恰相反，正是由于其注重专业能力，该模式无法追求规模化。既然讲求专业优势，规模就不可能过大。小系统和大系统的操作原则完全不同，不仅仅是量的变化问题。当然，也正是因为不追求扩张规模，紫光地产才有充分的资金和精力做好产品。“去年我们的总投资是6亿，比较轻松，也能发挥出我们的特长，要是投60亿就别做产品了，没有这么多精力”，吕大龙承认。

　　看不见的收益

　　既然紫光地产决心做投资管理公司，立志于承担市场与资本的桥梁，紫光地产如何把握桥梁的作用和关键因素？

　　四合院式的观唐项目，不可谓不够特色，其形式是完全的中式，似乎逆眼下的潮流而动。但是吕大龙却认为传统的回归与个性化产品已是高档产品的必然。不过，紫光地产并不是仅仅依靠独特的形式出招。吕大龙总结高档项目的运作核心认为，一期是按设置的边界条件，卖房子，二期则把这里已经购房的客户，作为最大的卖点，“有好邻居，对于高端客户而言才是最重要的”。在吕大龙曾经操作的一个项目万泉新新家园中，即是这样的路径。

　　相比于产品，土地更是第一位的。吕大龙认为，无论是什么形式的开发，比的都是眼光，比土地储备的选择。从项目储备的状况看，紫光地产不能算一个新公司，其拥有的位于上地的地块已有4年的储藏历史。而观唐在两年前一亩150万，别人说贵，但紫光买了，可以说现在转手就能以更高的价卖掉。

　　吕大龙解释，从1993至2008年北京总的市场投入近1万亿元，这些钱哪去了？都投到了北京的地块，随着时间的推移，这些看不见的投入将越来越变得真实可见。观唐就在五环边，在五环收费取消之后，吕大龙随即告诉股东，依据观唐在五环边的位置优势，相当于从五环的总投资中分到了1至2亿元。按照吕大龙的分析，一个城市最具投资潜力的区域通常有几个功能扇，如工业扇、教育扇、商务扇。上地项目在学院区，也就是教育扇，而观唐在机场路，是商务扇。南部或是正西、正北，显然不是他热衷的区域。

　　项目可以长期储备以闲置若干年的另一个原因，是北京拥有强大的“转移支付”支撑。高级人才在家乡读书，但学成之后却愿意来北京就业消费。北京高档项目中，有的项目近60%的购房者皆来自于外埠，如珠江帝景，据称相关负责人称，由于珠江项目在珠三角、长三角的影响力，2003年购房比例，本地客户不到40%，大多为跟踪珠江至京。