房地产泡沫交锋记 多数专家对局部过热说法认同 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月03日 13:52 经济观察报 | |||||||||
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-本报记者 吕尚春 姜洪桥 曹盛洁 北京报道 一场尚未终结的体能测试 始自半年前摩根士丹利分析师谢国忠的一份报告，以最高的分贝吹响了中国房地产泡沫将破的终场裁判哨：“随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的
尽管谢国忠以及后来陆陆续续参与泡沫争论的人，无不在以肯定的姿态吹响终场裁判哨，但实际上至目前为止，大家都不过是中国房地产一场尚未结束的体能测试的旁观者。 地产泡沫到何程度？由地产牵动的上下游产业链的支撑程度是否已到透支的极限？至目前为止，尚无定论。而这与运动主体愿意付出的透支程度相关，如果不得不跑到精疲力尽才停下来，补给修整，那机体恢复的时间就长一些，如果在跑到有点累时就及时调整补给，当然恢复得就快。正因为对于中国房地产“体能测试”的裁判来自于不同机构，因此对于体能是否已经超支的判断也就截然不同。 泡沫之争起因：极度虚弱说 2004年10月18日，摩根士丹利分析师谢国忠的一份分析报告被公诸媒体，《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，如此断言令举座皆惊，由此拉开了房地产泡沫一幕幕激烈辩争。 2004年10月25日，建设部《怎样认识当前房地产市场形势》报告公诸媒体，由经济学家陈淮牵头编纂，核心观点是不能轻言“房地产泡沫要破灭”。 此报告指出，未来近20年，我国有大量的新增城镇人口需要解决住房，城镇居民人均住房面积也会有一个跃升，因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。 以一个又一个即将来临的补给点作为中国房地产“体能”没有问题的说法，遭遇了社科院金融所尹中立与易宪容的反击，“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求，其结论肯定是令人质疑的。”这样的说法似乎不无道理，即便往前是一个个水分补给点，但体能已至极限的人，能跑到那个补给点吗？ 对于谢国忠而言，随着时间的推移，他看到的是摇摇晃晃的房地产仍像一个长跑者坚挺在跑道上。他在上海的一位同学在2004年读过他写的“泡沫即将破裂”之后，便再未买房，但其后上海的房价却一直上蹿，在上海见面之时，这位同学向他抱怨到：“因为你，我失去了20%的收益。” 但令这位摩根士丹利年轻的分析员，最为被动的是“阴谋论”。社科院金融研究所所长李扬与记者谈道：“这几年国外著名投行机构在讲中国的利率、汇率和房价一般都是出于自己的利益，比如炒汇率，有的国外投行发布预测报告说，2004年3月、6月、9月汇率都要变动，预测的非常具体，然后利用市场波动来赚钱。预测这么准确是大忌，好的预测应该是在什么条件下怎样变动。” 摩根士丹利的投资部在上海与北京纷纷出手盘置物业，而谢国忠却认为泡沫将崩，本报记者就此问题采访摩根士丹利中国首席执行官竺稼时，他说：“我2002年在香港买房时，谢国忠和我说香港楼市一定会跌得很厉害，但我有不同看法，仍旧买了，事实上后来香港房地产走势与他原来的预期不一样。所以说并非谢国忠的每一个判断都一定是对的，但他在其他地方的判断是对的，比如说关于大众商品commodity的价格走势判断很对，升的时候判断的很对，降的时候判断的也对。这只是他个人的看法，并不代表摩根士丹利的看法。” 在今年2月22日，摩根士丹利的另一位分析师谢昭平发表了名为《承受力之谜》的报告，仅从字面上看，这个标题与谢国忠此前“中国房地产泡沫即将破裂”的标题形成了强烈的因果关系，不得不令人驻足揣摩。谢昭平认为，“尽管上海楼价升势凌厉，但恶化程度不及香港在上世纪90 年代中房地产泡沫所经历的一半。承受力强过香港的原因在于，国内对住宅的需求，看来是由人口和有机性收入增长带动的一种长期消费趋势。而香港则大体上受流动性影响，可持续能力看来较弱。”在此报告中，不断出现了“似乎”与“看来”的用语，与标题中的“谜”形成了合适的呼应。 而谢国忠在其新作“2005年政策设想”中，透出了些许无奈。“今天，利益集团似乎有可能影响国家政策。强势团体的利益可能会把国家的政策推向不符合国家的最佳利益但却有利于部分人的方向。” 在谢国忠看来，被房地产拖拽的中国经济无论如何应该停下休整，而不是冒着“双腿可能抽筋的危险继续前行”。 泡沫反击者：体能充沛说 2004年12月在上海的住交会上，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式推出。与建设部《怎样认识当前房地产市场形势》只有数页不同的是，该报告厚达444页。 任志强指着桌上这本厚厚的“泡沫反击”书告诉记者，这本书凡目前参与泡沫争论的经济学家以及国家相关各委办局基本上都送到了。“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点。” “国外的经济学家怎么可能了解中国的实际状况呢﹖”任志强翻开了这本厚书中的提要部分，指出了这本书的一个核心观点：“替代论”。 即目前国内“房地产投资”总量中实际上是两部分，一部分是商品房约占55%，另一个部分则是基建投资(如商场、办公楼等)约45%，实际上后者即基建投资并不是新的商品房增量，而是由以前的基建投资转化到房地产投资中的，在房地产没有市场化之前，单位盖办公楼、商场是自己筹资建造，不是出资到市场中购买，但现在他们统统用货币替代了自己建造，而这个货币流被算在了房地产头上，于是房地产每年的增长看起来都高得吓人，“就这一点而言，谢国忠并不清楚。”任志强说道。 而如果把房地产投资中只占55%的商品房投资，再减去以前每年福利分房时期的住宅建设量，才是每年纯粹的新商品房增量，这个增量速度平均每年只有3.2%。 在2004年11月由发改委主办的十大行业运营状况的调研会上，任志强与尹中立相遇，二者针锋相对，各持己见。会后任志强拿着他的报告一页一页地给尹中立讲了起来。任志强回顾当时的场景说，“他看完以后，认为我们这份报告是有道理的。” 但尹中立在接受记者采访时表示并不同意任志强的一些看法。比如报告中认为，房地产供应量的增长是目前商品房供应量减去原福利分房量，才等于真正增量，对此尹中立不同意，他认为其中的数据不准确，而且任志强认为总体而言房地产供应量没有增长多少这种说法是错误的，近几年房地产增量，工地塔吊遍地林立，有目共睹，“怎么能说纯粹增量只是3.2%呢？”但增量有多快，增量有多少，尹中立也未能给出具体的数据。 法国百富勤中国总经济师在读过任志强的报告之后，给他写来了一封长信，表示从总体上同意报告中对中国房地产发展潜力的把握及无泡沫说，但“有一个问题始终困惑我，也使我对房地产担心，那就是：租金涨幅始终大大低于房地产价格的涨幅，在过去的六年始终如此。为什么会这样？” 无独有偶，吴敬琏在获首届中国经济学奖之后，接受央视访谈时同样谈道：“两年前，我认为没有泡沫，但现在需要关注一些动向，比如房租下降与房价上升同时发生，这就值得注意。” 租金代表不动产的使用价值，而房价代表不动产的交易价值，如果二者差距越来越大，那其喻义犹如朗夜星月：房地产的市场价值在持续远离其实际价值。事实上，只有这个信号是表明泡沫有无最为坚实的一个标杆。问题在于租金下降与房价上升距离拐点还有多远？ 经济学家对此无法判下断言，在他们看来中国房地产的确处在成长阶段，但这个机体确实有点累了，累到什么程度？可以再跑一万米？还是只能再跑一千米？到底透支了多少能量？似乎是一个尚看不清的悬疑。总之，到跑不动的时候，是一定不会再跑的。 方向何在？ 如果把固定投资、工厂厂房投资、商品房投资几者分开来看，或者对于房地产过热会有更清晰的辨识。但目前的统计数字却无法准确显示这些分别，而这也为有关房地产过热的争论带来了不便。 2004年5月9日，由国务院秘书处、发改委、建设部、国土部，江苏、浙江主要领导，以及十家房地产企业代表参与的“长三角房地产运行状况”的调研座谈在上海举行。与会各方就房地产运行状况展开了激烈的争论，长三角房地产是否过热？江浙代表的答复是：“盖多少，卖多少。”实际状况确实也是这样，说到有多少楼盘因空置而破产甩卖，的确鲜见。 但从长三角上报的数据看有一定的空置率，这如何解释呢？企业代表的答复是，在南方地区由于商场、人防等工程并不出售，因此竣工量与出售量相比有10%的差额，在北方由于有锅炉房、车库这个差额近20%，因此不能从竣工与出售的差额而判定房地产出现空置率。 但商品房的供需两旺，并不表明长三角没有虚热。 在这次会议上，发改委副主任刘江指出，目前全国城市化率平均水平在0.8至1.2之间，但江苏省却高达2.8。这意味着“村改镇”的数量，江苏处于高速运行的状况。在后来出台的《关于江苏省2004年国民经济社会发展计划执行情况报告中》明确写出，农业进一步增产难度加大，粮食再增长面临着面积扩大、单产提高的困难，但另一面的问题却是“经济增长对土地的依赖越来越大。环境承载能力弱，环境压力进一步加大。 ” 中国人民大学土地管理系主任叶剑平谈到这个问题时，把土地利用分为了两种，产业用地与住宅用地，目前出现的问题在于地方政府在依靠城市扩张拉动经济，盲目的城市建设、固定投资占用了大量的土地，但这些城市建设并不等于“产业投资”，是可以立竿见影的业绩，却并非立足长远的可解决地方财政与就业问题的产业投资。这就像一场典型的赌博，没有产业发展，就没有财政税收，没有税收，就只能卖土地，土地卖得上了瘾，也就没有人再考虑“产业投资”。 当城市扩张用地威胁至“粮食安全”问题时，全国各地的“村改镇”被强行停牌。这时即便是真正有“产业用地”的需求，却因为这些地早已被各个大小城市风行的“利于城市形象的固定投资”纷纷挤占了。 叶剑平认为像以前那样大量的“农村用地”转为“城市用地”在相当长的一段时间内都不可能放宽尺度，但这个可能性在从东南沿海向内陆转移。比如在江西等省，如果这个项目对地方财政、人口就业有利，是真正的“产业投资”，非“出于形象建设的固定投资”，那么这些内陆省份的“农村用地”转为“产业用地”的可能性，在发改委、国土部通过的难度会比较小。 以上是“农村用地”、“城市扩张用地”与“产业用地”之间的关系。这与城市居民在解决居住这个问题上，是互不相干的。叶剑平谈到“农村用地”按兵不动可以，但城市居民的“住宅用地”不应该也陷于迟缓。既然土地是垄断资源，那么管理者就有责任保持对市场的敏感，房价高时多放地，房价低时少放地，但目前城市“住宅用地”的管理与调配却陷入僵局。 一向对时局持谨慎、低调语态的万科董事长王石语出惊人：“靠政府卖地会饿死。” 那么城市“住宅用地”应如何运转呢？北京土地储备中心主任史贤英正面临着这样的问题，按照市政府的要求，北京土地拍卖今后一律是“熟地”拍卖，这意味着中心必须把已拥有的“毛地”收拾利落，但囊中羞涩的土地中心何堪如此重任？叶剑平也在为史贤英想办法，并提出若干建议，委托市场化公司完成，但必须保证他们的收益。北京土地中心正在奋力平整那些沉睡中的土地。 这就是效率与公平的问题，叶剑平说到二者兼顾的惟一对策，就是发展得慢一点。 房地产泡沫之争，是出于城市化扩张的固定投资过热之争？还是出于住宅投资已然为泡沫笼罩？二者不应混淆。放慢固定投资的步伐，把注意力转向可以解决财政收入的“产业投资”是目前停转农村土地的应取之意，而住宅泡沫，多数专家对于“局部过热”的说法表示认同。而减缓房价趋高走势，加大住宅土地供应量，是现实需要。 专题报道：
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