泡沫之争与盲人摸象 访谈社科院金融研究所所长

　　-本报记者 曹盛洁 北京报道

　　“目前，很多关于房地产泡沫问题的看法和争论就像盲人摸象。” 中国社科院金融研究所所长李扬不无感慨地说。

　　3月20日，李扬接受了本报记者专访，首次面对媒体较为系统地阐述了自己的观点。

　　访谈

　　经济观察报：关于房地产是否存在泡沫的争论由来已久，近一年更是纷争不断，您认为导致近一年泡沫争论升级的主要原因是什么？

　　李扬：首先是因为这个市场很重要，大家都很关注。但“大家”是一个很模糊的概念，各人有各人的利益。

　　如果想比较全面地分析这一问题，就要回顾一下中国房地产市场走过的历程。

　　实际上，这个市场只有短短的十二三年，1988年才第一次提出中国住房制度改革，住房私有化也是90年代上半阶段的事情。但直到上世纪末，中国都没有真正的房地产市场。

　　2002年之前中国人民银行关于房地产个贷的指导思想是；第一，认为个人房贷风险很大；第二，要严格地控制，那时个人买房还需要单位提供担保。2002年才真正彻底实行货币化。因此，中国房地产市场发育的时间非常短，即使出问题也是很正常的。

　　与国外不同，在改革过程中，中国的很多事情常常在一个点上划线，是不连续的。1999年以后绝大多数人突然要到市场上去买房子，中国才有了真正的房地产市场。在做经济分析过程中，用现有的理论要注意理论适用的制度前提。一般都假定制度不变、制度稳定，问题是中国恰恰是制度剧变。制度剧变下的市场走势不能按照常规的分析方法，现在有些人过于担心房地产市场的问题，是因为他们用成熟市场经济国家的一些办法来分析制度剧烈变化过程中出现的一些事情，这是行不通的。

　　经济观察报：您曾表示，房地产价格上涨不是用简单的泡沫论就可以概括，实际上，房地产的需求是非常旺盛的。

　　李扬：我认为，由于中国的城市化、制度变化、需求结构的升级等几个因素对房地产产生了排浪式的需求，此外金融制度安排也便利了这种需求。

　　由于经济增长迅速，中国在加速城市化。上个世纪末到本世纪初，城市化已变为一个不可逆转的潮流。中国居民储蓄率这么高就是因为城市化的过程，一个农村人进入城市一定是个储蓄者，如果挣的钱不够他花他一定会回去，因此在城市扎根的这些人对房地产产生了很大的需求。

　　金融制度安排也便利了这种需求。过去的金融制度是很落后的，是不能支持房地产需求的。个人住房抵押贷款一下子解决了这种需求。在这样一个结构下，中国每年需要多少房子？社科院的一位教授计算，最低是5亿平方米，而我们的供应能力去年是2.6亿平方米。因此，在供应量上有一个极大的缺口，供不应求是不争的事实。在某些地区，房地产价格上涨是供不应求造成的，与泡沫是两码事。

　　经济观察报：目前用平均价格来统计房价，是否存在问题？

　　李扬：确实有问题。房价问题很复杂，房地产不是一个同质品，因此决无平均价格，平均价格是一个很误导人的事情。平均价格到底是怎么计算出来的？我问过统计局，统计局说是建设部这么说的，我就去问建设部，建设部说很简单，各个城市报两个数，一个是今年房子卖了多少钱，卖了多少平方米，钱除以平米就算出平均价格。但这个算法是非常不科学的。

　　经济观察报：此轮房地产泡沫争论中，一个非常明显的现象是争论者各说各的，各自用自己的数据，并不在一个平台上争论。您如何看待房地产泡沫争论中的数据问题？

　　李扬：房价收入比是国际上一个通用的指标，但用在中国时要注意很多问题，绝不是说用统计局统计的收入和房价简单一除。而且，收入的算法不能按人头来平均，应该算家庭收入，并且在中国很多灰色收入没有计算进去。去年一年中国GDP增长9%，货币供应量增长15%，物价上涨3%，中间有个大缺口，货币供应量增长率应该等于GDP增长率加上物价增长率，但国内年年缺口，我们称之为“迷失的货币”，其中有一个解释就是低估了GDP，中国出于体制转型、经济模式转型过程中，一定有很多收入没有被统计进来。

　　此外，要判断有无泡沫，要准确统计二手房和租金的价格，在国内大部分城市都没有对此进行统计。租金这个指标很重要，但有些房东为了避税，暗中将房子租出去，没有统计进去，现在当务之急是要让信息充分展现，这样才能得到可靠的数据。应该迅速建立完整、科学的统计体系。

　　经济观察报：您认为房价上涨和炒地之间存在何种关系？

　　李扬：房价上涨有人认为存在炒地因素，政府一个习惯性的想法就是少批土地，但这有可能是南辕北辙的做法。如果房价高，土地价格高，符合逻辑的思路应该是多放地。

　　中国的房地产问题复杂就复杂在，在房地产价格上涨的同时，粮食价格也在上涨，因为粮食供应在减少，而粮食供应减少的一个重要因素是耕地在减少。决策者两边都要权衡，结果是认为粮食安全更重要，因此出台了严格限制批地、整顿开发区等一系列政策，但这些政策对房地产价格的上涨起到了适得其反的作用。目前房价上涨的同时，土地在减少。一边是城市化，就是要用水泥钢筋将粮田覆盖掉，一边又要保护粮田。这是一个刀刃上的平衡。

　　这种矛盾在一个低水平层次上是解决不了的，所以我呼吁关于房地产问题要有一个国家的总体政策。

　　经济观察报：此次央行调整利率表明了其对房地产市场的担忧，您认为这一政策是否会起到其预期的作用？

　　李扬：这是一个不得已的措施。在任何国家，对于住房特别是普通市民的住房一定会有政策优惠的。住房是商品确实没错，但毕竟还是民生产品，国外一般是在财税制度上有些优惠。但国内没有这套制度，所得税制度不完善，想做这个事情做不了，再有，各国是开征不动产税的，目前国内也没有。用利率调整这种办法很盲目，因为利率的调整是总量政策，对所有人都一样。

　　想用利率来限制购买第二套房是不现实的，还是要征收不动产税。由于财政税收手段的缺位，现在只好用货币政策来实现。过去的利率优惠，降低了购房成本，刺激了需求。此次利率的调整作用有限，房地产市场非央行一个部门所能调整。

　　实际上，对银行而言，风险最高的是经济适用房贷款，高法关于住房抵押物的错误解释，更增加了这种风险。我问过北京建行和北京工行，他们说房地产价格越贵，购房者的信用越好，风险越低，但经济适用房经常有还贷纷争。

　　经济观察报：有观点认为，国内部分地区房价上涨过快，是地方政府主导下的价格上涨，您是否同意，为什么？

　　李扬：有这种因素，房价上涨有地方政府的意志在里面。

　　经济观察报：您是否赞成应该取消经济适用房？

　　李扬：房地产市场应该只有产品价格高和价格低的差别，而没有商品房和经济适用房的差别，如果想对一部分人进行政策优惠，应该用其它方式来体现，比如财政政策、税收政策等。实际上每个人都应该买房这种观点就不对。世界上住房自由率除中国外最高的是美国，66%，也就是34%是没房的，不愿买或买不起。目前中国人的观念是人人都要买房，中国的住房政策中应该鼓励房主出现，买一套楼集体出租，这在国外很普遍。

　　经济观察报：您如何看待去年任志强等人以工商联名义组织的报告？

　　李扬：这个报告对于认清中国的房地产市场有一定帮助。他们用的大部分数据我感觉还是可以的，但有点老。

　　经济观察报：在接受采访中，您好像始终没有对是否有泡沫下一个判断。

　　李扬：我对是否存在房地产泡沫问题，总体的感觉是这个市场问题不能总的来看，只有少数地方如上海、杭州有些泡沫。市场上千头万绪，最终还是由供应和需求的关系来解决。