地产投资移向珠三角

　　-本报记者 阳静纯 深圳报道

　　种种迹象都在暗示，涌入以上海为首的长三角区域的地产投资已经或正在转移。但在国家抑制房价上涨过快的宏观政策的大势影响下，哪里才是这些转移地产投资的下一个天堂？

　　趋利避害的天性使置身其中的开发商总是首先嗅到市场的紧张气氛。在日前以万科(资讯 行情 论坛)、金地为首的北伐南系地产商公布的2004年年报中，均表现出收缩阵线、屯兵珠三角的趋势。其中，万科今年珠三角的开工面积将是长三角的两倍多。而各大券商亦纷纷调低地产公司，尤其是项目集中于长三角区域的地产公司评级。

　　“各大地产商都认为未来两三年珠三角是比较安全的。”英联国际不动产有限公司董事长郭建波告诉记者，“深圳2000-2004年房价年平均增长率只有2.53%，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于10%的正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。如果珠三角房价因这波宏观政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。”

　　被低估的珠三角

　　“珠三角的房价一直被低估。”日前英联“2005年中国房地产市场趋势分析报告”中抛出这一观点，“与长三角相比，珠三角近几年无论是地价还是房价上涨幅度都被远远抛在后面。”

　　2004年，长三角地价上涨幅度达到6.9%。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33%、12.16%，均大于全国各类用地平均增长率，而同期珠三角地价增长率只有2.31%。

　　报告指出，2004年35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，珠三角一个都没有。去年深圳房价为5980元／平方米，广州为4618元／平方米，别说远远落在上海房价后面，甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元／平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元以上，而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后，全省其余地区平均价格为2300元／平方米。

　　“广深地区历年来GDP增长位于全国前列，如此悬殊的落差极不合理。”郭说。报告分析，落差的背后其实是珠三角城市价值的落后。由于珠三角地区城市化进程太快，伴随急剧工业化形成的城乡一体化，没有明显的中心城区，城镇沿公路两旁延伸，形成了“拉链经济”，造成经济集聚度不高，中心城区辐射能力不强，再加上基础设施建设、城市规划、城市运营、社会治安、政府管理水平等难以跟上急剧发展的经济速度，致使近几年长三角城市竞争力超过珠三角。

　　城市价值决定地产价值。由于上述原因，珠三角的房价一直被低估，投资市场不活跃，房价渐渐进入边缘地带。自1992年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年6年间，广东省销售商品房价格有4年为负增长，只有2000年和2001年略有增长，其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002年、2003年分别出现大幅下跌，深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28%。

　　如果中央政府未来一段时间不再出台一系列的宏观调控政策，应该说珠三角的房价上升周期才刚开始。“但由于宏观政策和上海房价下跌预期所带来的多米诺骨牌效应，全国房地产都将下行，珠三角也不例外，只不过由于珠三角市场近年比较平稳，房价波动幅度不会太大。”

　　并且，“如果珠三角房价因这一轮政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。”郭表示，从房地产成长规律来说，每年平均成长10%应该是正常的成长趋势。但深圳2000-2004年房价年平均增长率只有2.53%，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。基于此，考虑到宏观政策面的影响，他认为珠三角将以5%-8%的增速发展。

　　南系地产屯兵珠三角

　　尽管在日前年报会上，王石仍声称看好上海房地产，但行动才能说明一切。据万科年报显示，今年其珠三角计划开工面积100万平方米，占集团整体比例的36%，长三角仅43万平方米，为三大区域最低。

　　王石还表示，与长三角一些城市猛烈上涨的房价相比，珠三角的房地产在过去几年可以说只是象征性地上涨了一点，因而珠三角地区未来的房地产价格的上涨空间将会更大。万科去年全部赢利的40%来自于珠三角地区。目前万科在珠三角已先后进入了包括深圳、广州、佛山、东莞、中山在内的5个城市，并且还会继续拓展区域内其它有潜力的二线城市。

　　“一线城市房地产市场过热”使开发商在回避长三角的同时，也加速向珠三角二线城市渗透。各地产商的地域拓展策略如此相似。

　　从金地2004年年报来看，去年年初其在珠海取得70万平方米的工业园区用地，又于年底在广州增城新增250.7平方米土地，并提出将“加快推进以深圳为中心的珠三角区域的扩张”，而同期上海新增土地储备仅为20万平方米。

　　而招商亦在去年年底两个月内就在广州番禹相继圈地160万平方米。即使开发更为谨慎的华侨城(资讯 行情 论坛)也与惠州市签订了共同开发惠州汤泉旅游区的意向书，总面积为14平方公里，总投资额达10亿元。

　　深圳国土局房地产研究所所长王锋认为，无论从土地出让还是开发销售来看，深圳、广州的房地产都处在比较规范和成熟的阶段，相比之下，珠三角的广大二线城市则仍处于从启动到成熟的中间阶段，土地成本与开发成本较低，在此阶段的房地产开发仍然能够获得较高的平均利润率，这种“洼地效应”是吸引大型地产开发商资金流入的一个重要因素。

　　同时，这也是发展商追求规模的内在要求，一个大的发展商不能依靠一个城市的开发，相对于广东省外的大城市，珠三角的二线城市对深穗的大发展商来说，具有地理的接近性，竞争也没那么激烈，可以降低开发的风险。

　　区域政策的利好是刺激珠三角地产的另一个重要因素。郭表示，随着泛珠三角区域合作的深入，《珠江三角洲城镇群协调发展规划(草案)》的实施，广佛、深港、珠澳三大都市圈将进一步协调发展。该草案确定了珠三角的主中心包括广州、深圳主城区，珠海主城区作为区域副中心，因此广州、深圳、珠海的房地产市场将重新被中心化，在其带动下，东莞、佛山、中山、惠州等周边城市的房地产发展潜力不可小觑，受价格、利润、空间等许多因素影响，珠三角区域内的房地产市场竞争将转向珠三角的主要二线城市。

　　受此利好刺激的还有实力更为强大的港资地产商。美联物业深圳总行市场研究部最新调研报告指出，61%的受访者认同“香港工作深圳居住”，而这部分人并不仅仅是以前所称的香港中下层人，更高层面的港人已经在认同这个观念。

　　深圳世联某研究员认为，香港置业观念的转变、楼市饱和、楼价缺乏动力，使很多香港地产资本寻找埠外高增长发展地。“以前港资地产热心京沪地区，随着去年CEPA实施，珠三角房地产业正呈强劲增长势头，再加上长三角地产非理性增长，均促成了港资地产商转向珠三角寻求机会。”

　　这些从长三角转移出来的投资，是否会使泡沫向珠三角转移呢？郭表示：“珠三角不可能重蹈长三角覆辙，一方面受宏观政策影响，另外珠三角地区市场化早，消费者更理性，随着存量房地产的扩大，早两年都没有疯狂，现在就更不会疯狂。”从另一角度看，他认为“这些转移的投资反而更有利于被低估珠三角房价的回补”。