房地产三级市场回暖 购房心理转变还是临时选择

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　所谓“金九银十”历来多针对商品房新房而言，其间尤以十一黄金周为胜。在历经半年左右的调控之后，今年的十一黄金周成为观察房产市场是否回暖的关节点而备受关注。十一前后，关于房产市场回暖的论调开始涌现。但是，回暖也有不同的含义。分析各种数据，结论也许出乎人们的意料，率先“回暖”的不是商品房新房而是二手房和租赁市场。

　　中原地产三级市场部提供的统计数据显示：十一期间与9月环比相比，客户求购登记量有所上升，增幅达56%。即便与去年同期相比，看房客户仍呈增长趋势，增幅达15%。这与新房交易市场出现的冷淡局面大相径庭。同一时期，北京其他各大顾问行提供的统计资料均表明，第三季度以来二手房和租赁市场相比于5月调控政策出台之后的形势出现强劲反弹，已经达到甚至较多超越去年同期交易水平。

　　

二手房和租赁市场的变化意味着什么？它仅仅是调控背景下迫不得已的临时选择还是购房心理轨迹的转变的前兆？如果是后者，我们不得不打起百分之一百二十的精神来关注它，因为它预示着房产市场整体结构将因此而重新调整。

　　旧房逐月涨，新房逐月降

　　清华大学房地产研究所博士生谢岳来近来频繁拜访各种媒体，拜访的目的并不是要发表某种观点而是请媒体配合研究所进行一项《住房消费与投资行为特征》调查。特别的是这项调查问卷中相当大的篇幅是调查住房购买和消费的动机和心理预期。“美国劳动统计局从1992年开始就着手调研消费心态，中国房地产市场一直缺乏类似的关注和研究”，谢岳来强调，地产泡沫的发展在很大程度上取决于购房者的心理轨迹。

　　尽管调查还没有正式展开，谢岳来多少已经预感到购房心态的变化迹象。这些迹象显得隐讳而又微妙。“在我一直关注的水木清华论坛上，已经有人开始在讨论有没有必要买房的问题了，而这样的问题以前是没有人去考虑的”，谢岳来说。在水木清华论坛中，有一篇帖子提出，如果能租到60年期的房子，宁愿一辈子租房子。

　　不知道是不是巧合，宏观调控之后房产市场涨势最猛的恰恰是租赁和二手房市场。

　　中大恒基中介公司向记者提供的数据印证了这种猛增的态势。该数据显示，近几个月来，北京全市房屋租赁市场也进入平稳繁荣期，月环比增幅都在10%以上。1-6月，全市存量房交易总套数和成交总面积同比分别增长30.6%和35.8%；1-7月，全市存量房交易总套数同比增长32.3%，成交面积同比增长31.5%；1-8月，全市存量房交易套数和成交面积同比分别增长29.8%和30.6%。

　　与此相反，1-6月，全市商品房买卖成交总套数同比增长0.7%，总成交面积同比增长8.1%；1-7月，全市商品房买卖成交总套数同比下降8.9%，总成交面积同比下降3.5%；1-8月，全市商品房买卖成交总套数和总面积同比分别下降12.8%、7.2%。形势基本可以归纳为同比情况下，新房市场逐月下滑，存量房市场逐月上升。

　　相比较而言，链家中介公司提供的统计数字则要更高。链家统计资料显示，今年三季度的租赁成交量相比上季度上涨26.66%，相比去年同期涨幅更是达到了39.42%。与二手房成交量的环比涨幅相比也高出13.66%。

　　不可否认，各中介公司的统计数字都未必全面准确，但可以肯定的是，几乎所有中介或者顾问公司都确认租赁与二手房市场良好的增长情况。

　　心理轨迹

　　对于眼下的形势，谢岳来谨慎地表示，“消费心态可能在变化”。各中介公司则显得比较乐观。中大恒基不动产营销副总郭杰认为，消费者的房产消费观念有了很大的、可喜的改观，但是梯级消费观念形成还需要条件培养。中原地产的看法是“理性置业被提到一个很高的高度”。链家的分析报告中还少见地使用了“虎气声威”和“势如破竹”两个成语来描述租赁和二手房市场形势。

　　中原地产三级市场部广安街分店相关负责人聂广亮证实，在二手房求购客户中，70%以上是解决居住问题，而且更多是为了解决置业升级，客户年龄在30岁左右较多，“很多客户倾向于购买较新的二手房”。和其他中介公司相比，中原地产代理的房源偏向于中高档。人们习惯性的观念是二手房往往是低价和最基本居住需求满足的工具，而中高档房出现的大量二手房求购倾向与以往常见情况反差较为明显，也显示出购买二手房的心态在向较高收入阶层延伸。

　　谢岳来即将展开的调研主要针对的是目前房地产市场

房价和租金背离的基本情况。他将此分为两种可能性，并以此设计调查框架。一是买房不仅可以解决居住，而且可以增值和保有现有租金收益；第二种可能是不完全考虑居住情况下购房的动机，包括那些迫不得已的动机。

　　“购房心理往往是一种惯性”谢岳来分析。购房心理在中国历经两次转变，90年代前，所有人都是租用公房，没有人会对租房有什么不同看法。商品房开放之后所有人又都想买房，而且是不顾一切地买房。这样的购房动机很大程度上是一种迫不得已的观念，也是值得怀疑的惯性。比如，“结婚是不是一定要买房？”，“买房是不是一定能保值？”

　　谢岳来认为，地产泡沫和消费心理轨迹紧密相关，当所有人都想买房的时候缺乏资金也要买，反之资金充足也未必购买，一正一反相差甚大。“现在有购房的狂热，一旦这种狂热退去，对房产市场的影响是巨大的”，谢岳来以此解释他展开调查的必要性，他认为理想的状况是这样的调查能够形成惯例定期发布。