华侨城的投资机会

原标题：华侨城的投资机会 来源：耐心是美德999

来源：雪球App，作者： 耐心是美德999，（https://xueqiu.com/1031421844/133946055）

上周我持仓中的地产股金地和保利表现普遍都不错，唯独华侨城股价仍然不温不火。

股价涨的好的持仓懒得去分析，涨的不好的认真思考一下市场不喜欢华侨城的原因。

看看到底是我看错了还是市场错了。

1.华侨城目前估值。

现在已经19年年末了，严格来说应该用19年的业绩去估值，白酒板块似乎已经用20年的业绩估值了。

咱们就用18年净利润去估值，18年扣非后净利润95亿对应目前市盈率，目前按600亿市值计算6.3倍PE，比2015年泡沫大牛市大幅度下跌后的估值还要低。

2017年华侨城跌到6元对应当年扣非净利润6.8倍市盈率，触底后反弹至10元。

同期保利、金地、荣盛等地产公司都出现大幅度反弹。苦熬了几年的华侨城股东，终于见到曙光后出现毛衣问题后行情戛然而止。

目前的估值我认为已经具备估值修复的空间，如果按照2019年末的估值去计算（19年每股收益率大约1.6元）目前4.5倍PE，比历史最低估值还要低。市场如果修复到8倍PE都有不小的肉吃。

过去正常的市场环境下华侨城的估值在10倍PE上下波动。

只要市场回暖修复到8倍市盈率那么这阶段的油水就不少。

报表不实？利润有水分？

民营地产公司给我的感觉是能挤出来多少利润就挤出来多少，相比华侨城报表要实在的多，投资性房地产成本入账，融资资本化很低，报表整体非常保守、非常良心了。

2. 负债率

我很不理解为啥这么多人说华侨城的负债率高，华侨城的负债率比很多国企地产公司负债率都低，更别说民营地产公司。

而且华侨城的融资成本比大多数地产公司都要低。负债上我看不出有什么大的问题。

3.周转率

华侨城目前地产业务是扩张阶段，周转率下降是因为土地储备提升导致报表显示周转率下降。扩张阶段，文旅地产有一定优势，地产项目毛利率比同行业高，所以扩张的风险相比之下要低一些，房价小幅度波动基本没有什么影响。

4.现金流

雪球里很多华侨城大V都解释过现金流都问题，转载一个我认认为比较有道理的回答

（不过不知道为啥他无缘无故就把我拉黑了...我俩应该没什么过节...）

5.文旅业务

文旅是不是好生意？

其实我觉得如果单从文旅上看算不上好生意，但华侨城的商业模式是旅游+地产，文旅项目提高了华侨城地产业务的毛利率，算是文旅项目的附加值。

由于旅游项目华侨城只披露的毛利率没有披露更多详细数据所以很多投资者对这方面比较担忧。

很多人说文旅不赚钱，华侨城文旅项目在国内排名前十，虽然宏观经济不太好，但每年旅游人数还在逐年增长，国内前十并且还在快速增长的行业没有理由亏钱。

从2014年-2018年文旅业务去看

2014年文旅业务：150亿营收 49%毛利率（占营收比重50%）

2015年文旅业务：120亿营收42%毛利率（占营收比重38%）

2016年文旅业务：160亿营收45%毛利率（占营收比重45%）

2017年文旅业务：180亿营收42%毛利率（占营收比重43%）

2018年文旅业务：196亿营收46%毛利率（占营收比重40%）

2019年文旅业务：57亿营收32%毛利率（每年中报文旅业务毛利率都比较低）

过去五年文旅业务平均毛利率在44.8%，估计净利润率在10%-15%区间，也算不上差的生意。

静待华侨城的双击。

$华侨城A(SZ000069)$