[信用评分]华润置地:信用评分高总规模仍有提升空间|华润置地_新浪财经

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于华润置地有限公司（下称“华润置地”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予华润置地最高的主体信用评分为88.4。

　　近年来，华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，经过多年的积累，在总体量超过7千万亿规模，最具实力的综合性地产开发商之一。上半年公司在销售快速增长的同时，拿地力度较大，土地储备也多分布在一二线城市。华润置地的品牌力一直处在行业前列，较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司整体财务杠杆率低，融资成本仅4.45%，账面资金充足，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，华润置地账面的土地储备并不是非常充足，当前华润置地的销售规模、资产体量以及整体的周转率并不处在第一梯队，还有较大提升空间。房地产调控对于整个地产行业以及华润置地的拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　华润置地业绩与规模稳健攀升，上市以来总资产持续不断地创新高，在超过7千亿规模的基础上（其中自持物业达到1400亿元），依然长期保持着较快的增长和盈利，无论是产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收458.5亿元，同比增长4.97%，归母净利润127.26亿元，同比增长43.79%。

　　华润置地近年来的销售与拿地速度仍快，2019年上半年公司实现销售额1188亿元，同比增长26.0%。积极增加土地储备，2019年上半年新增开发物业土储936万平方米，持有物业85万平方米，拿地销售比为1.5。

　　主要聚焦在一二线，土地储备风险更低，目前华润置地的土地储备主要聚集在一二线城市，占比达85%，以二线为主，主要集中在华北大区、华东大区、华南大区、华西大区、东北大区、华中大区等，且分布均衡。在已出售物业中，未结算的物业与上半年营收之比达到5.07，未来一两年的业绩有保障。

　　公司融资成本低，杠杆水平稳健，2019年上半年，华润置地的加权平均融资成本为4.45%，在行业融资面趋紧的大环境下，有着“住宅+商业”双轮驱动模式的龙头房企融资更受青睐，华润置地的资产负债率和净负债率一直控制在较为合理的水平，净负债率仅为43.6%。

　　各项偿债指标合理，华润置地的短期债务占比仅为10.41%，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖，现金流连续8年为正流入状态，是融资回款之外的另一大资金来源。经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖较为充足。

　　关注：

　　周转率低、杠杆率低、利润空间或降低，2019上半年，华润置地的销售均价与拿地均价之比为2.36，较2018有一定下滑的趋势，这或在将来影响华润置地的利润率。在周转率较低、杠杆率不高、利润空间下降的“三低”情况下，华润置地的净资产收益率或将面临下滑的风险。

　　土地储备并不十分充足，截止上半年，克而瑞数据显示，华润置地的土储货值为8568.4亿元，货值总量仅为上半年销售额的7.21倍，考虑到销售额的同比增长，华润置地当前的土地储备金钩覆盖未来两年多的销售，而在当前情况下加大土地储备也面临着一定的风险。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以华润置地、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。