世联行：营收净利双降 长租公寓属战略型亏损

　　新浪财经讯 房地产行业销售增速的放缓，不仅影响到各大房企的业绩表现，同时也拖累了行业下游的服务类公司。

　　比如A股唯一一家房地产综合服务类公司世联行就在财报里写道，“2018年是艰难的一年”。根据财报，2018年世联行实现营业收入75.3亿元，同比下降8.3%，归母净利润4.2亿元，同比下降58.6%，是世联行自2009年上市以来首次出现营收和归母净利润双降的情况。

　　事实上，世联行也在逐渐减轻对房地产销售服务的单一依赖，谋求去地产化，向金融、长租公寓和办公资产运营等业务转型布局，但与此同时也带来毛利率下滑、现金流压力加剧等经营隐忧。

　　一手房市场转冷 营收净利双降

　　2018年，世联行实现营业收入75.3亿元，同比下降8.3%，归母净利润4.2亿元，同比下降58.6%，每股收益0.2元，略低于业绩快报，公司拟每10股派发现金红利0.21元（含税）。

　　根据财报资料，2018年世联行加速渗透三四线城市市场，已进驻200个地级以上城市，代理服务覆盖2500个案场，互联网+链接经纪公司超4万家，链接经纪人超20万人。销售额的61%来自百强房企，其中前五大客户为恒大、万科、保利、富力和华侨城。

　　尽管拥有完善的销售系统与人员配备，然而世联行的第一大业务板块“交易服务业务”还是出现明显缩减，导致公司全年总营收下滑。2018年此项业务营收52.87亿元，同比下降18.63%，占公司总营收70.62%。

　　世联行方面称，金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策叠加以及市场转冷等因素导致了公司业绩下滑。此外，由于开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响，世联行代理服务业务的结算进度也有所变缓。

　　在今日的业绩说明会上，有投资者提问管理层对于今年房地产市场销售的预期，世联行董事长陈劲松则表现出一定的信心，称“房地产存量市场将是一个巨大的市场”。

　　陈劲松表示，“房地产市场包含增量市场、存量市场两个市场层面。我国基本国情处于城镇化快速发展的阶段，城镇化进程的继续加速，必然为增量市场带来空间，此外，人口集聚效应带来的城市改造、棚户区改造等也构成增量市场的重要组成部分。”

　　平安证券则认为，世联行未结算资源丰富，为未来创收奠定释放基础。根据财报资料，2018年世联行累计实现代理销售套数33.9万套，目前累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约30.5亿元的代理费收入。

　　资产运营业务亏4亿 红璞公寓间数减少

　　除了交易服务板块外，世联行其他三大业务板块均实现同比增长，整体呈现出“三升一降”的营收结构。

　　其中，交易后服务板块实现营业收入10.13亿元，同比增长20.12%；资产运营服务板块实现营业收入6.34亿元，同比增长89.83%；资产管理板块实现营业收入5.52亿元，同比增长7.12%。

　　然而，营收增长最快的资产运营服务也是拖累世联行毛利率的主要包袱，这项业务以长租公寓的运营为主。据了解，世联行2014年开始试水公寓，2015年以“红璞”为品牌发力长租公寓。

　　资产运营服务板块毛利为亏损4.18亿元，毛利率为-65.94%，因为前期业务持续投入，运营成本相应增加67.33%，加上前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，导致运营账面亏损增加。

　　对于亏损，陈劲松称“长租公寓业务盈利需要一定的实践周期，目前尚未盈利，但处于公司可控范围，属于公司业务发展的战略型亏损”。

　　陈劲松进一步透露的今年在长租公寓领域布局的目标：“公司与政府保障性住房、国有租赁平台、人才公寓等合作，改善长租公寓业务现金流，实现现金流为正。”

　　此外，新浪财经发现世联行在2018年放缓了在长租公寓方面重投入的进程。财报资料显示，截至2017年世联行红璞公寓全国累计签约10万多间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%；而到了2018年底，红璞公寓运营间数下降为2.91万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。

　　放缓投入或许与融资不顺有关。在业绩说明会上，有投资者询问世联行在2017年10月发布的可转债预案的进展。对此世联行总经理朱敏表示，针对世联行可转债已经积极与监管层沟通世联行不属于房地产开发业务，不存在捂盘惜售等监管事项，但受国家对房地产政策调控的影响，可转债审核推进缓慢。目前，房地产开发、房地产服务行业公司的融资整体处于排队等待状态。

　　4月2日，世联行发布公告称，董事会同意拟将公司中文名称由原“深圳世联行地产顾问股份有限公司”变更为“深圳世联行集团股份有限公司”，在外界看来，这意味着世联行正在进一步谋求去地产化。据了解，世联行曾于2014年由“世联地产”更名为“世联行”。（新浪财经 徐苑蕾）

责任编辑：刘万里 SF014