收租股拆局：九龙仓及希慎优质 物业估值左右盈利

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　　文/新浪财经港股专栏作者 岑智勇[微博][微博]

　　继续“衣食住行”板块拆局系列，今期要谈的是收租股。

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　　谈起收租股，读者可能马上会想起九龙仓(0004)及希慎(0014)等老牌股分，但其实除了她们外，不少公司都会持有物业，提供租赁收入。现时香港共有27间以收租为主业的上市公司，当中很大部分都是一些上市资历已久的公司，当然包括九仓和希慎。

　　若以价值投资角度去看，九龙仓及希慎的股东回报率(ROE)分别为16.12%及12.8%，市账率(P/B)分别为0.8倍及0.63倍。由于两者都会具实力之公司，而且估值尚算吸引，值得留意和跟进。

　　然而，股东回报率比九龙仓及希慎更佳的，其实还有其他选择。若把股东回报率的要求提高至25%，仍有5间公司达标，她们分别为 丽新(0191)、安全货仓(0237)、永发置业(0287)、永利地产(0864) 及永义国际(1218)。

　　在上述股分中，以2013年3月才由永利控股(0876)分拆，以介绍方式上市的永利地产的股东回报率最高，达77.18%！但市账率就只有0.32倍，看似甚为吸引。究其原因，是因为投资物业公平值增加，把边际利润推高至1264.8%之超高水平。然而，公司在上市不久，已经发出盈警，原因是投资物业公平值增加相对较少。

　　事实上，其余股东回报率较高的公司，他们的边际利润都超过100%，原因都是拜投资物业公平值增加所致，但情况没有半新股永利地产般严重。可见，对上市公司而言，投资物业公平值之变化，就像一把双刃剑；而且在分析地产相关板块时，似乎无可避免地会面对这种情况。

　　安全货仓及永发置业的股东回报率分别为33.13%及30.48%，市账率分别为 0.48倍及0.38倍，估值无疑不及永利地产，但却来得相对合理。安全货仓及永发置业可视为冷敲之选，惟两者的交投量偏低，要留意流通性风险。

　　至于丽新及永义，前者的股东回报率为26.9%，后者为25.8%；市账率分别为 0.22倍及0.13倍。虽然永义国际的估值似乎相对吸引，但碍于公司过往的公司活动甚多，非长期持有之选。至于丽新，也可留意同系相关股分的动态，作炒作之选。

　　利申：笔者没持有上述股份

　　(本文作者介绍：香港证监会持牌人士，现职证券行策略师。曾任职于财经媒体，基金管理公司及银行，拥有接近10年市场评论及分析之经验。 岑先生持有工商管理(应用经济系)荣誉学士学位及财务学硕士(投资管理)学位。)

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