张宏伟：美国加息给楼市五大影响 部分城市房价将暴跌

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

张宏伟：美国加息给楼市五大影响 部分城市房价将暴跌

　　美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息，也是2015年年底以来美联储第三次加息。加息的结果并不意外，更重要的是，美联储曾决议声明：预计2017年加息三次！从目前市场声音来看，2018年美联储仍将继续加息。

　　从全球经济形势来看，美国大选后美元进入加息通道，全球货币瞬间暴跌！英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现，欧日继续量化宽松，“金砖国家”经济发展仍然面临困境，经济形势日趋复杂。此时，对于中国经济及楼市来讲，美元加息就是一个“黑天鹅”！尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后，美国未来1-2年还会继续加息3次左右。那么，美元进入加息通道对于中国楼市影响如何？

　　影响之一：美元进入加息通道，国内资金还会继续“外逃”，对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　美元进入加息通道后，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前（截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一），中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止2017年2月，已经降低至3万亿美元左右。当未来1-2年美元进入加息通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

　　影响之二：美元进入加息通道，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

　　美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，美元定价资产处于升值过程中，而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期，中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值，最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

　　影响之三：国内融资渠道收紧的背景下，美元债发行规模开始增加，此时，美元进入加息通道，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，运营风险增加。

　　随着人民币汇率不断下跌，以美元债为首的公司海外债券，因人民币贬值而成本不断提高。而且美元进入加息通道后，人民币预期贬值还将持续，这意味着这些债券的成本还将持续上升。

　　从未来发展趋势来看，由于预期人民币汇率将继续走低，美元债的成本还将持续走高，预计2017年汇兑损失还将继续大幅度增加，这使得一些房企为了降低成本不得不选择提前赎回，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

　　然而，国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死，“两会”报告显示，2017年M2同比增速为12%，比去年13%的目标略有降低，此外，央行报告数据显示，截止2017年1月末，广义货币（M2）余额157.59万亿元，同比增长11.3%，增速与上月末持平，比去年同期低2.7个百分点，从宏观货币政策走向来看，新的一年M2增速低于12%的目标运行，市场流动性在逐步收紧。

　　而在此之前，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了；房企再融资已经没有那么容易；房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升；私募在16个热点城市被叫停；迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在这样的情况下，部分房企又开始将融资渠道转向海外，这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。

　　此时，美元进入加息通道， 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。据笔者观察，房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。

　　影响之四：美元加息加速国内楼市调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，市场集中度加速特征将更加明显。

　　从2016年房企总销金额来看，万科、恒大、碧桂园三家房企2016年销售金额达到1.2万亿左右，占到全国行业市场份额的12-15%，市场集中度越来越高。同时，从目前行业竞争格局来看，2016年销售金额超千亿的房企达到11家，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱，比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，2016年销售业绩实现跨越式增长；融创也积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，积极进行规模化扩张。

　　美元进入加息通道后，国内资本继续外流，而国内资本市场环境日趋从严（2017年M2同比增长目标为12%，比去年13%相比开始收紧，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道），这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年年中楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

　　影响之五：经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

　　按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

　　从本轮商品住宅市场趋势来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在2016年10月初集中发布调控政策，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。进入2017年，3月份10余个城市开始发布调控措施，环北京、环上海、青岛、南昌等城市进一步强化调控措施，为楼市降温。

　　从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

　　由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

　　因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)