一线楼市将发生“百日巨变”

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　“两会”结束后一个月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市会发布调控措施，未来几个月为一线城市楼市市场预期将发生变化，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月是“百日巨变”。

一线楼市将发生“百日巨变”

　　“两会”期间，住建部部长陈政高表示，目前一线城市北京、上海、广州、深圳变化非常大，正与这四个城市保持密切联系。它们也在想方设法稳定市场，并且陈政高部长也透露出未来一线城市楼市的政策走向：

　　第一，实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化严格的差变化税收和信贷政策；第二，增加土地供应面积，及时披露相关信息；第三，增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；第四，打击各种交易当中的违法违规行为；第五，正确引导舆论。

　　其实，据笔者亲身经历及相关消息透露，一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市，密切关注春节后一线城市突显火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。

　　结合陈政高部长“两会”期间的观点与当前一线城市楼市的市场形势，我认为，“两会”结束后一个月内，针对楼市过热的现象，北上广深等一线城市会发布调控措施，未来几个月为一线城市楼市市场预期将发生变化，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月是“百日巨变”。

　　首先，一线城市楼市调控政策将发生“百日巨变”。具体来讲有以下变化：

　　1、一线城市仍然会严格执行楼市限购政策， 2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求（当前，北京上海深圳已重申，深圳有可能购房资格可能从严，广州有松动的迹象，陈政高发话严格执行限购政策，广州估计也松不了）；

　　2、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨（据笔者了解，上海已经从严，其他一线城市未经过调研，读者们可自行观察）；

　　3、增加中小套型土地配比与供应（上海已执行，陈政高部长“两会”期间，也发话要这么做，其他一线城市可以借鉴），尝试非住宅性质土地转性住宅的做法，增加住宅市场供应，消化商办市场库存；

　　4、针对房产交易环节实行差别化的税收政策。收窄“330新政”的执行力度是大概率事件，（比如上海去年执行执行是无论普通普通住宅还是非普通住宅都可以享受到330新政的二套房贷政策，2016年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行），以调节市场成交结构，稳定房价；

　　5、针对持有环节实行差别化的税收政策。据此，上海房产税有可能会进一步推进，以进一步抑制投资投机性需求，其他一线城市房产税可以扩围执行；

　　6、加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节（上海已经执行，其他一线城市预计也会加强中介行业的监管），打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象；

　　7、有关首付贷消费金融的业务监管会强化，防范首付贷款引起的市场风险；

　　8、实行差别化的信贷政策，必要的情况下适当提高首付比例，陈政高部长也提及首付比例的问题。据此，一线城市首套和二套房首付比例有可能会提升。据笔者获悉，再以深圳为例，深圳正在研究调控房价的措施，其中就包括提高首付比例的措施，比如，提高首套房首付比例，由三成提高为四成；更改首套住房认定标准，名下从未发生过交易为首套，若名下曾经发生过房产交易，首付比例即改为7成。

　　其次，市场调整的风险也越来越近，未来几个月内市场将“百日巨变”，市场调整期即将来临。

　　从当前一线城市楼市出现“恐慌性”购房与“日光盘”繁荣景象的背后动因来看，其实主要是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。 换一句话来讲，2015年“330新政”以来，一线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，以为楼市“日光盘”会继续频现，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　此外，尽管春节之后一线城市商品住宅市场出现恐慌性购房，市场表现火爆，但是，这并不代表房企们继续看好2016年。笔者通过与部分开发商交流，由于市场表现虚热，包括部分品牌房企在内的一线城市开发商对2016年悲观，由于去年下半年至今市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。此时，作为开发商的市场主体态度已经明显发生改变或者已经分流。

　　同时，笔者通过与二手房同行交流，二手房市场也不被看好。以上海为例，二手房同行普遍认为去年下半年年上海市3万多套/月的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。

　　从一线城市政府对于楼市的态度来看，上海、深圳官方表态已经明确开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海、深圳等一线城市相关部门正在研讨楼市形势，一线城市楼市未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。

　　从市场发展趋势来看，尽管春节之后财政部等部委的免契税、降首付的新政，央行降准0.5个百分点，一线城市楼市也出现火热局面，但是，一线城市楼市调控政策也在未来一个月内蓄势待发。

因此，一线城市楼市继续呈现量价齐升的机会不多了，笔者认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期，一线城市楼市将现“百日巨变”。

至此，春节之后的“恐慌性”购房与“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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