取消预售制是房地产供给侧改革突破口

　　文/新浪财经金融e观察（微信公众号：sinaeguancha）专栏作家 李庚南

　　毋庸讳言，取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。这无疑是动了开发商的“奶酪”，将引起开发商的恐惧。但这种恐惧不必过度担忧和放大，除非开发商具有影响地方政府决策的能量，否则并不构成实际的障碍。

　　刚刚出炉的4月份全国房地产开发及销售数据表明，房地产主要指标正持续向好，房地产开发投资增速进一步回升，土地购置面积降幅进一步收窄，商品房销售量价齐升，待售面积连续两个月减少。

　　但整体状况或许并不容乐观！毕竟，商品房库存总体仍处高位运行，去库存形势依然严峻，房价持续上涨的动能还未消减，结构性矛盾依然突出。4月末全国商品房待售面积72690万平方米，尽管持续下降，但仍高于去年末水平。而且，去库存的结构性压力凸显，表现为商品房库存结构性分化和区域性分化。从库存结构看，尽管总体上待售面积有所下降，但办公楼、商业营业用房待售面积仍在上升。可以预见，随着互联网的快速发展，商业性用房的去化压力或将进一步增大。分区域看，一、二线城市商品房销售增速较快，三四线城市供大于求的局面未明显改变。

　　逻辑上，结构性矛盾需要通过结构性改革来解决。在经历了一波波市场的亢奋与萎靡之后，“头疼医头脚疼医脚”的行政化调控模式的确到了该反思的时候；以问题导向为核心理念的供给侧结构性改革或将引领中国房地产走出骤冷骤热的发展“怪圈”，摆脱高房价与高库存的困扰；而长期以来饱受诟病的商品房预售制当为供给侧改革的突破口。

　　前不久，深圳市规划和国土委员会发布公告，明确将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革、开展商品房现售试点。显然，深圳这一举措绝不仅仅是深圳一城的房地产调控“因城施策”之举，更是为中国房地产改革探路，代表了房地产领域供给侧结构性改革的方向，尽管关于预售制存与废的争论还在持续。

　　　房地产领域供给侧存在哪些问题？

　　大凡谈及房地产，我们的视角往往都会聚焦到三大困惑：高房价、高库存、秩序乱。但这仅是问题的表象，其原因则错综复杂。既有市场的原因，也有政策的因素；既有需求的影响，也有供给的掣肘；但主要矛盾应该在供给侧，表现为房地产供给总量的相对过剩和供给结构的不平衡、供给要素的错配。

　　从供给侧分析房地产领域相关制度、资源、技术、主体行为等因素，则相关问题大都能找到合理的解释。

　　高房价问题。有人说，高房价是中国老百姓心中永远的“痛”，但这只说对了一半。其实，房价的下跌与上涨，都牵动着亿万人的神经，演绎着普通百姓的万千心态。有房的、无房的，刚需族、投资客，诉求不同，对房价的期盼也各不相同，有喜、有忧、有纠结。还有政府、企业、银行等，面对房价的涨涨跌跌、资产的膨胀与缩水，也是各抱春秋。

　　从供给侧分析，问题首先指向的无疑是开发商对利润的贪婪，但贪婪的“老虎”可不止这一只。从源头看，节节攀升的土地成本、林林总总的各种税费成为高房价的直接推手。据权威人士推算，全国土地成本占商品房开发成本比例平均达50%，一线城市还要更高；各种税费约占15%至20%。土地成本的高企、各种税费的繁杂，反映了房地产领域相关制度供给的扭曲，根源则在于“土地财政”。据国研中心报告，一些地方土地出让金净收入占政府预算外收入达60%以上。在“土地财政”背景下，以“招拍挂”为核心的土地供给制度，直接推高了土地供应价格，导致“地王”频现。

　　而商品房预售制则为开发商非理性拿地、争当“地王”提供了底气。开发商只需很少的自筹资金即可撬动庞大项目。一般地，开发商资金来源主要由国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款等其他资金构成，自筹资金一般在30%左右。从今年1-4月份情况看，房地产开发企业到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金占47%。可以说，预售制为开发商创造了最大化的资本乘数效应，推动了房地产行业的狂飙突进。正是房地产开发的高杠杆导致开发商高负债，疯狂拿地，“地王”频出，持续推高地价和房价。这才是房价上涨的根本原因。

　　高房价问题。有人说，高房价是中国老百姓心中永远的“痛”，但这只说对了一半。其实，房价的下跌与上涨，都牵动着亿万人的神经，演绎着普通百姓的万千心态。有房的、无房的，刚需族、投资客，诉求不同，对房价的期盼也各不相同，有喜、有忧、有纠结。还有政府、企业、银行等，面对房价的涨涨跌跌、资产的膨胀与缩水，也是各抱春秋。

　　从供给侧看，商品房高库存的形成，大致有三方面促因：一是商品房新开工面积、竣工面积增速快于销售面积，表现为商品房供给相对过剩；二是商品房供给结构方面（包括质量、品质等）与市场需求不匹配，表现为粗放模式下房地产供给水平的低端性与社会消费需求的错配；三是商品房销售模式对库存的影响，表现为期房销售模式对消化待售商品房的挤出效应。这或许是最易被忽视的方面。理论上，只有当年的累计销售超过当年新增的待售面积（累计商品房销售面积-当年累计竣工面积＞0，权且不考虑拆迁还建等剔除因素），才可能有消化旧库存的能力，否则库存只会像“滚雪球”一样越滚越大。这一点，笔者在今年1月4日撰写的《预售制是房地产去库存拦路虎》已进行了分析。可以说，“预售制实际上已构成对商品房市场消费能力的透支。由于商品房预售制的存在，现实存在的商品房市场购买力被大量提前消费，使得现有待售商品房的去化库存变得遥遥无期。”

　　秩序乱问题。或许用“烂尾楼”“楼跑跑”“楼倒倒”“楼脆脆”“楼歪歪”这些词并不能穷尽近年来楼市之乱象。虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期办证。。。。。。可以说，等待消费者的是防不胜防的“陷阱”；每一个“陷阱”背后都是成百上千百姓的辛酸苦辣。

　　房地产市场种种乱象的存在，即有开发商诚信问题，也与开发商及建筑队伍的资质、实力、技术、管理等密切相关。究其根源，则是预售制下房地产行业总体门槛较低，开发商鱼龙混杂、良莠不齐，行业整体呈低端、粗放发展模式。一些诚信度差的开发商，通过虚假广告等方式诱骗消费者下定金，最后卷款跑路；一些资质较差、资金实力较弱的开发商，特别是那些靠“八个瓶儿七个盖”绝活玩转房地产的开发商，极易陷入资金链断裂，留下“烂尾楼”一走了之；而一些开发商技术落后及偷工减料、以次充好等不诚信行为则造成不胜枚举的“货不对板”乃至“房闹”。

　　取消预售制将推动房地产供给侧结构性问题缓解

　　透过房地产供给侧问题的分析，我们不难发现，预售制是高房价、高库存、秩序乱的直接或间接的推手，取消预售制将从一个侧面推动上述难题的缓解。

　　其一：取消预售制将改变开发商的财务结构，促使开发商经营行为更加审慎和理性。这也是供给侧改革之降杠杆要求在房地产领域的实践。预售制下，开发商仅靠占用购房人的定金及预收款、按揭贷款就可以解决40%以上的资金来源；现房销售模式下，对开发商的资金实力及资金运营能力提出更高的要求。这将促使开发商改弦易辙，走出“八个瓶儿七个盖”的危险游戏，减少盲目拿地等非理性行为，客观上消除土地价格的过快上涨和“地王”的出现，从成本端消除房价非理性上涨的基础。同时，预售制的取消，也将促使开发商更加注重资金流管理，加快销售回笼，促进开发商合理定价、增强商品房销售价格的灵活变通性，整体上削弱开发商对房价的操控力。

　　其二：取消预售制将改变我国现行的、以期房销售为主的商品房销售模式，从而极大缓解房地产产能过剩即供给总量过剩问题，加快房地产去库存。以4月末全国商品房待售面积72690万平方米测算，如果没有预售因素，按前三年商品房累计销售面积-累计竣工面积测算，每年平均可用来消化旧库存的能力大致在18061万平方米，则去化周期为48个月。但在预售制下，由于待售面积的消化是基于现房销售能力，则去化周期还将大大延长。据2005年以来商品房销售及竣工情况的分析，累计销售面积中75%贡献给了期房，据此测算，前三年平均可用来消化旧库存的现房销售能力大致在3185万平方米，则现有待售面积的去化周期将长达22.8年。显然，现房销售与期房销售模式下，商品房库存压力迥异。取消预售制无疑将大大增强房地产去化能力。

　　其三：取消预售制将从组织体系上促进房地产行业的“洗牌”和整合，推动行业做强做大、质量和技术得到提升，这才是房地产供给侧改革的更本质的要求。预售制的取消，将从资金实力角度对房地产开发商形成倒逼，缺乏资金实力的、中小房企（这一类房企往往在房地产开发领域处于低端）或将被淘汰出局，房地产领域的兼并重组将会加快，这也是淘汰房地产领域落后产能的有效途径。

　　那么，取消预售制究竟还存在什么障碍？

　　目前，关于预售制存废的争论仍在持续。深圳取消预售制的动议也引来了诸多反对之声。一位上市房企董秘甚至惊呼：如果预售制终结 后果会不得了！

　　　预售制终结，究竟有何了不得？

　　毋庸讳言，取消预售制实际上就是要降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地、过度扩张的动能，促进房地产业的理性回归。这无疑是动了开发商的“奶酪”，将引起开发商的恐惧。但这种恐惧不必过度担忧和放大，除非开发商具有影响地方政府决策的能量，否则并不构成实际的障碍。

　　应该看到，经过近年来的持续调控，开发商对房地产发展的可持续性和前景多了更多的理性思考，转型发展正成为众多房地产开发商积极探索的方向。而且，随着《中共中央　国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的实施，新型建造方式的推进，特别是装配式建筑的推广，房地产建设工期将大大缩短，工程质量和效率将不断提升，从而降低管理成本、加快资金周转、提高资金使用效率，这些都将大大缓解开发商对现房销售模式的不适。

　　在维护预售制的声音中，最具迷惑性的一种说法是：取消预售制将减少消费者选择的余地，增加成本或推动房价上涨。甚至有人言之凿凿地预期，取消预售制后房价最少暴涨20%。

　　这其实是一种似是而非的说法。且不论20%的幅度是如何拍脑袋拍出来的，就其理由看很难站住脚。

　　其一：取消预售制会必然减少消费者选择的余地吗？随着装配式建筑的推广，商品房建设周期将缩短1/3以上，供给能力将大大增强，消费者将拥有预售制下一样的选择空间，而且选择现房的体验显然非期房可比。即使这种选择空间有所缩减（更何况消费者对现房与期房的偏好各不相同），但与消费者在现房销售模式下获得的资金安全性、房屋质量的保障性比较，利弊相权一目了然。

　　其二：取消预售制会必然推动房价上涨吗？预售制取消将增加开发商的融资成本是一回事，房价上不上涨又是一回事。不可否认，预售制的取消的确会增加开发商的融资成本，但这部分增加的成本对房价的影响究竟有多大？据有关数据，在房地产项目成本中，土地出让金、各种税费约占房价的40%-55%，建筑施工成本在30%左右，管理费用、财务费用、销售费用三项费用约占10%。显然，相对于高昂的土地、税收成本，融资成本在房价中的占比微不足道。而同时，消费者在预售制下购买期房所付出的资金成本、机会成本这笔账也不可不算。

　　而且，房价的高低终究是由市场需求决定的。商品房既具有普通生活品的特性，同时也具有投资品的特性。因此，商品房的价格更多地取决与市场供需的博弈。当市场萧条的时候，价格再低也往往有行无市，消费者在“卖涨不买跌”的生活定律中观望。当市场行情火爆的时候，在房价上涨的波浪中，所谓的融资成本因素已微不足道。

　　因此。所谓取消预售制将推升房价显然是一种避实就虚、避重就轻的苍白说法。

　　或许，真正的障碍来自地方政府。地方政府能否真正走出土地财政的依赖，才是问题的关键。取消预售制，势必会削弱开发商拿地的积极性，从而降低地方政府推地的节奏，减少土地出让收入，扩大地方政府的财政缺口。因此，地方政府能否转变财政观念是关键。在供给侧改革下，财政不能眼睛只盯着开源（增税），更需注重节流。如何减少财政的任性，把财政资金真正用在刀刃上，用在让老百姓欢喜的地方，而不是“贴在墙上”，装点面子！

　　青山遮不住，毕竟东流去。特定背景下实施的商品房预售制已完成了时代所赋予的使命，走向终结也应是时代的选择。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)