住宅用地续期并非无解问题

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 宋聆

　　从政治和经济两方面考虑，未来房地产市场的出路，政府回购的可能性很小，也不可能是强制收回。最有可能的是，住宅的土地使用权有偿续期，地上物业由私人维护，等待下一个周期，或等到能消化掉上一周期遗产的时候。

　　最近，关于住宅用地使用权到期后的处理问题，讨论的沸沸扬扬。

　　一切的来源是《物权法》第149条。该条说：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　都说《物权法》第149条规定的语焉不详，认真读读，个人认为，主要问题都规定了。

　　一、住宅建设用地所有权的本质是个啥？

　　149条出现在《物权法》第三编：用益物权，而非第二编：所有权。第三编用益物权开宗明义就说：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

　　所以，住宅建筑用地使用权从来就是在他人权利之上的权利，不能以所有权来衡量。

　　那么房子呢？房子的规定在第二编所有权中，叫建筑物区分所有权。第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　国家对于权利的性质，并非语焉不详，从来都想的很清楚。

　　二、续期到啥时候？

　　因为是用益物权、地上权，从一般原理上来说，仅就地上部分享有权利。这一点在住宅用地使用权与建筑物区分所有权分属于物权法不同的编即可体现。因此，续期收费或不收费，不是重点。重点是，即便无偿续期，也仅仅续到地上房屋存续之日。若地上建筑不存在，续期理论上亦同时终止。

　　这种逻辑并非空想，现实中一直存在。范例是，农民于宅基地上所建房屋可以继承，但前提是房屋存续。若房屋不存在，则该宅基地将被集体组织收回。

　　对比下来，逻辑一致。在处理基本权利的问题上，城乡不可能存在太大差异。要改革也必须一体，或者差不多。但一个问题是，农民的宅基地为无偿获得，城市显然不是这样。

　　三、自动续期的重点是啥？

　　《物权法》149条共两款。第一款是闻名遐迩的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”还有第二款，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　至此，该条基本已经说的很明白。住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权的差别在于是否可自动续期，而非权利性质根本不同。两者处理上的差别仅限于此，而不可能是一类使用权自动实际上归个人无限期占有、一类使用权需要重新走出让流程。因此，该条已对原则问题做了规定，仅住宅建设用地的续期是否收费尚待规定，而非终点在哪里。但续期收费是否真的那么重要，就未必了。

　　《物权法》第149条是写《春秋》的本领。可以想见，当初设计该条的人，非常清醒，很知道自己在写什么。这一点，从该条自身、与相关法律上的逻辑一致性即可得知。

　　但是，也正是由于这一份清醒，反倒模糊了一个大问题：我们买的房子，究竟是什么？

　　物有所值是投资的核心。众所周知，郁金香球茎泡沫破灭的主要原因是物无所值。仅从理论上说，接近于土地使用权使用期限的房子，价格应该非常低。不仅因为土地使用权在逐步缩短，也是因为，以现在房屋的建筑质量，是否能坚挺七十年以上，很难说。能否以房得到自动续期，也很难说。

　　中国人有一句话叫“皮之不存、毛将焉附？”房子与土地的关系本来应该是土地为皮、房子为毛，但在我国的制度设计下却是倒了过来，房子成了皮、土地成了毛。房子实际上成了消费品，而非保值增值的工具。

　　如果这样看，房子不像是物、而更像是政府用信用发的债。个人从政府手中获得了一项凭证，该凭证的升值不取决于物的本身，而取决于未来政府的回购（拆迁），这不是债是什么？这居然是过去十年对我国经济产生重大影响的领域的诀窍之一。一旦想明白此点，过去长达二十年的信用周期的本质暴露无遗。我们的经济实际建立在信用周期上。至少过去二十年，在上升周期中。而政府回购房地产的升值取决于未来土地市场持续升温。问题是，我们的信用周期的上行状态还能保持多久？

　　你现在在意这个房子，那是基于现在的你和现在的市场，而非未来的你和未来的市场。

　　不必太过在于住宅用地使用期限到期后如何处理的问题，真是一个看似大问题的小问题。从政治和经济两方面考虑，未来房地产市场的出路，政府回购的可能性很小，也不可能是强制收回。最有可能的是，住宅的土地使用权有偿续期，地上物业由私人维护，等待下一个周期，或等到能消化掉上一周期遗产的时候。

　　(本文作者介绍：宋聆，关注保险业中宏观的运营与发展。)