购房：中产阶级的城市夹缝

　　张立伟

　　30岁的吴昊正在为积攒了5年的25万钱是否用来买房而发愁：上海的房价不断创造历史最高，吴昊害怕自己成为最后接棒的“冤大头”。但是，市场同样流传着各种各样房价不会下跌的理由。

　　苦恼还不止于此，物业费越来越贵，加上每月的按揭，如果买100平米的房子，在软件公司就业的吴昊，月收入7000多元，足够支付4000元的按揭和物业费。但是，还要度过还贷20年艰辛的日子，他没有多少剩余的钱去提高自己的生活质量。

　　中国城市刚刚兴起的中产阶级几乎都面临吴昊这样的困境。通常一天工作10小时左右的白领阶层，尽管收入较高，但是，房价的飞速增长令他们成为地产商和银行的“苦力”。

　　刺激经济

　　吴昊可能不知道，当他能在新兴软件公司拿到7000元工资的时候，得益于中国经济的发展，而中国经济最近一次起飞主要来自基础设施建设和房地产投资的拉动。

　　上世纪90年代中后期的中国，在亚洲金融危机发生后陷入通货紧缩状态，中央政府决定实施积极财政政策，扩大基础设施投资以及实行住房货币化改革释放房屋需求，拉动内需，刺激经济。

　　这种始自1998年的温和刺激一直持续至2004年年初突然加速，固定资产投资猛然超过50%，水电煤油以及运力紧张，政府判定经济开始过热。

　　经济过热的诱因主要是地方政府以GDP增长为本的政绩观导致大量批地、招商引资、建设形象工程等。贷款利率过低和房地产投资火热，为经济过热推波助澜。

　　中央政府不得不进行宏观调控为经济降温，宣布收紧贷款和批地。地方政府和银行为了保持“政治正确”，政策落实“一刀切”，令经济有硬着陆的危险。最终，严格的调控政策随后又被政府“有保有压的原则”替代，投资又开始回涨。

　　国务院总理温家宝在刚刚结束的“两会”上表示，宏观调控将是一个长期的任务，2005年中国政府决定实行稳健的财政和货币政策，并抑制房地产价格过快上涨。

　　房地产是拉动中国经济增长的主要因素之一，即使实施宏观调控，2004年的中国房价不仅没有抑制住，反而以更快的速度上涨，上海、杭州、北京等城市尤甚。

　　北京2004年人均可支配收入为1.5万元，而同期北京商品房平均售价超过每平方米5000元。这意味着，一套60平方米的民居，其价值相当于一个普通北京市民20年的全部可支配收入。数据显示，北京2004年的房地产开发投资所占社会投资的比重已由上年的55.3%，上升到56.9%，是北京投资最重要的支撑点。

　　被比喻为“像烧红的铁”一样的上海楼市，在2003年房价飚升24.3%基础上，2004年在宏观调控不利环境下依然上涨了14.6个百分点，每平方米的销售均价已经达到6385元，市中心区的房价已经远远超过万元关口，而2004年度上海市居民人均可支配收入仅为16683元，如吴昊这样的收入的上海居民还是少数。

　　消费价格

　　小白领吴昊面对的不仅是房价的上涨，他将和千千万万普通城市居民一样，承受水、电、煤等公用事业和服务价格上涨的可能。

　　如果吴昊想买生活消费品的话，他将感受到另外的趋势：价格持续的下降。国家统计局的数据显示，2004年中国服装价格下跌1.5%，家庭设备用品及服务下跌1.4%，交通和通信下跌1.5%，医疗保健及个人用品下跌0.3%。

　　中国耐用消费品的价格下降在于越来越多的企业充分竞争造成了供给增长比需求增长还要快，厂家薄利多销。中国商务部近期的统计表明，在被统计的600项产品中，供大于求的占86%，供求平衡的占14%。由于多家服务商的竞争，吴昊家庭包月上网的费用在一年内也降了2次。

　　随着中国加入世界贸易组织的承诺逐步兑现，国外廉价产品，如汽车、成品油、电子产品等会更多地进入中国市场，也会导致价格总水平的下降。

　　但是，吴昊在2005年不得不面对国家发改委修改禁止服务价格和公用事业价格提价政策的可能。去年先后有26个省提价申请被暂停。发改委最近表示，今年国家将适度疏导公用事业价格，周密制定改革方案，把握时机和节奏出台。

　　据悉，北京市正在酝酿对公交地铁票价、医疗费、液化气价格、取暖费、水价等进行调高。而全国一些旅游景点已经宣布提价。

　　提价的压力来自2004年通胀的传导。2004年中国物价上涨，主要原因是2003年中国粮食缺口达2000亿斤，导致粮食价格快速上涨。其次是固定资产投资膨胀带动上游产品涨价。第三，出口增长迅速，消耗大量原材料、能源、中间产品。

　　如果这样，像吴昊这样的城市新兴中产阶级在把更多的收入积攒或者按揭来购买高于自己年收入10倍左右的房屋后，还要支付正在增长的生活开支。

　　这将使新生的中产阶级的消费力受到抑制，对中国商品的升级换代和第三产业的发展产生连锁的障碍。

　　让吴昊苦恼的不至于眼前的困难，对于这个在北方小城长大的独生子来说，他也担心未来如何赡养父母——包括他女朋友父母的问题。吴昊的在一家银行工作的女朋友也是生于外地的独生女。

　　自1979年成为中国最早步入老龄化社会的上海，到2001年65岁以上的占14.5%。根据联合国制定的人口学标准，65岁以上人口占人口总数7%以上即为老龄社会。

　　上海的产业调整和发展需要引进大量像吴昊这样的青年人才，越来越多的购买房子后的吴昊们正在计划把自己的父母接到上海，加剧社会老龄化。

　　这不仅仅只是吴昊或者上海需要考虑的事情，也是一个中国社会未来的雷区：中国的养老保障体系仍然没有充足的资金支持。

　　财富流向哪里去了

　　吴昊始终不明白7000元的收入竟然还要过紧巴巴得日子，那千千万万个需要住房的普通城市居民日子怎么过？中国经济繁荣，创造的财富哪里去了？房价以及水电煤等价格上涨，涨的钱流向何方？

　　在2004年的CPI涨幅中，食品涨价9.9%，其中粮食上涨26%，是因粮食缺口，国家提高粮食收购价格，增加了农民收入。

　　被誉为世界加工工厂的中国，在品牌、知识产权和营销网络被外资掌握的情况下中方只挣到一点“加工费”，而且承受环境污染、消耗资源等成本。也就是说，中国居民承受价格上涨以及工人低工资是为西方国家消费者享受低物价和西方企业高利润埋单。

　　在人民币相对美元被低估的情况下，外资汹涌而入，出口猛增，更加大了西方对中国财富的剥夺。

　　拉动通胀的主要是基础设施投资和房地产开发导致对钢材水泥电力等需求旺盛，这也加大了中国企业对钢铁厂、水泥项目、电厂等投资一哄而上，更加大了供应紧张。

　　在这一轮经济过热中并没有出现工资水平明显上升的状况。经济过热了，而收入却没有提高。钱去哪里了？

　　比如煤。中国由于电力紧张导致对煤需求大增，在这背后，是2004年逾6000名中国矿工因事故死亡。在一家报纸所作题为《380公里：一块煤的利益之旅》的调查报道中，描绘了煤从山西大同煤矿到北京用煤单位之间的旅行：冒生命危险换来一点收入的矿工，拼血汗夜以继日开车的司机，道路上例行罚款的警察以及利润秘不宣人的矿主。人力和设备成本都降到了最低，安全也就最差，高额的利润被矿主拿走，价格也被政府罚款抬高，而北京市民将承担更高的取暖费用。

　　可以看出，生产环节的劳动力并没有因为涨价而获得更多收入，利润被资本所有者以及权力拥有者掠夺走，在房地产的开发过程中，尤为明显。

　　地价上涨是推动房价猛增的因素之一。江苏一家著名地产公司总裁透露，某些城市房地产价格的过快增长是政府“操盘”的结果。出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，卖地越多，价格越高，收益越多。有城市为了抬高出让土地的价格，特意请这家公司来当“托儿”。

　　在全国房价最高的上海，全市多达3600公顷的闲置土地加剧了土地市场的稀缺效应。持有这些土地的很大一部分是当地市区两级政府的国有企业，地价高涨的受益早已经超过开发。

　　近日，一位长三角龙头城市的退休干部拿着100多页的材料千里迢迢来到北京，给记者解释拆迁的典型内幕：房地产公司通过不透明的方式拿到土地，以每平方米补偿2万元的价格将拆迁工作委托给区政府为拿地提供帮助的部门。该部门再将工程转包给部门领导以及领导亲戚组建的股份公司，同时，找一家评估测量公司采取100平方米的房子测量为110平米的方式(对拆迁户来说还是100平方米)，获得开发商更多补偿额，然后再将工程转包给其他拆迁公司，经过层层转包，到拆迁户手中的补偿金不到开发商支付的1/3。

　　而开发商则是通过奇高的负债融资玩“无本万利”的游戏。1997年以来，中国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%左右，远远高于全部国有及规模以上非国有企业60%左右的资产负债率。开发商75%以上的负债率中，从中国贷款利率很低的银行得到的贷款只有20%左右，40%左右来自于商品房的预售款。在这些负债中，真正需要开发商支付利息的只有银行贷款。房地产开发商不向购房者的预售支付利息，这是一笔免费的资本。而是由购房者向银行支付抵押贷款的利息。

　　据统计，中国开发商资本的年回报率高达23.5%，如果房价上涨1%，开发商的资本回报率就会上升3.3个百分点。开发商与希望房市火爆的地方政府合谋控制舆论，制造需求旺盛，价格只升不跌的紧张形势，甚至通过反复签订虚假合同，不断抬升房价。

　　这是一个制造亿万富翁的流水线。据不完全统计，最近3年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。

　　政府依赖财政和国债搞建设，商人利用人民币负利率的储蓄投资，虽增加了大量就业，但另一方面，农民、工人以及普通职员、新兴的中产阶级并没有获得更高的收入，大部分创造的财富被西方资本、本土投机商、腐败官员掠夺。他们利用自己的优势地位，不断强化这一趋势，形成金字塔一样的收入结构，出现富者愈富，穷人更穷的马太效应。

　　年轻的吴昊目前若购房则意味着必须承担政府和商人虚高的房价而别无选择，他唯一的行动就是在每个夜晚浏览更多的网上论坛，和千千万万个城市年轻白领一样，用“发贴”和“顶贴”抗议不得人心的房价。

　　让吴昊感到欣慰的是，温家宝总理在记者招待会上坦言，他浏览新华网看到网民提出了几百个问题，温总理对网民对国事的关心深深感动了，表示政府会认真考虑其中许多建议和意见。

　　收入差距拉大

　　中国社会目前尚能承受较高的收入差距，一个很重要的原因就在于中国的经济始终保持高速增长，给了民众一个良好的心理预期。就如吴昊一样，如果他的公司上市，他希望能获得更多的收入，虽然他不满社会不公正。

　　意大利经济学家基尼1922年提出被世界公认用来衡量一个国家财富分配是否均衡，并以此反映一个国家的贫富差异状况的基尼系数。通常把0.4作为贫富差距的警戒线，超过该线，容易产生社会动荡。

　　在2004年上半年对全国5万户城镇居民调查中，占调查户总数10%的高收入户组家庭与10%的低收入户组家庭人均可支配收入差距达到9.5倍。反映贫富差距的基尼系数我国已经达到0.45。

　　暴发户和腐败分子的行为也在不断刺激中国民众的心理底线，一方面，聚敛的财富被挥霍无度，一方面是上不起学，看不起病，买不起房的老百姓。

　　2005年初，北京大学一项数据显示，中国每年由于赌博而流到境外的赌资金额高达6000亿元。赌博分子很大一部分是党政干部、国有企事业负责人。

　　而在去年8月商务部首次披露的数字显示：我国目前尚有4000多名贪官外逃，共卷走资金高达500亿美元。

　　2004年，让西方惊讶的中国人在巴黎奢侈品商店成打的购买名贵手表，在英国购买中世纪的城堡，在曼哈顿富人区置办豪宅。在香港一家首饰店，曾有一个月里至少有超过15位顾客每人购买逾10万元金饰，曾有人一次买走了10个纯金狮子，价值超过80万港币。

　　与此同时，去年珠三角爆发“民工荒”并蔓延至东部福建、浙江等省份，社会劳动保障部调查认为，工资待遇低、工作环境差、劳动强度大等原因导致“做工还不如回家种地”。民工认为，10多年来工资几乎没有增长而物价不断增涨。　

　　改革开放20多年来，中国一直将解放与发展生产力作为发展的前提，强调效率优先，让一部分先富起来的策略。

　　转型过程中的中国市场经济飞速发展，但是，也让中国社会急剧走向分化。那些收入停滞不前的农民和下岗工人承受了改革的成本，发展结果的不平等完整地展现在世人的面前。权力腐败更造成民众广泛的相对剥夺感。

　　2004年，中国已经跨入人均产值超过1000美元，进入利益分化、利益冲突的多事之秋，社会发展进入了高风险期。 执政党在效率和社会公正之间选择了后者，全力构建一个“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”，避免中国社会的“拉美化”。

　　“当我看到温总理在3月14日的记者招待会上引述诺贝尔奖获得者舒尔茨的话说，世界大多数是贫困人口，如果你懂得了穷人的经济学，那么你就会懂得经济学当中许多重要的原理。”吴昊说，“我很激动，因为当我要买房子的时候，我也体会到穷人的困苦”。

　　温家宝总理进一步表示，“如果你懂得了农业，那你就真正懂得了穷人的经济学”。“没有农村的小康，就不会有全国的小康。没有农村的现代化，就不会有全国的现代化。”

　　而在此前的总理所作的政府报告中显示，2006年全国全部实现免征农业税，并为贫困地区的小学生上学提供支援。显然，中国的分配政策正在向“穷人”倾斜。

　　与此同时，中国政府不仅暂停了导致国有资产大量流失的MBO，也更重视制度反腐，并强化“以人为本”的执政理念。

　　让吴昊高兴的是，总理报告中说“2005年将重点抑制生产资料和房价过快的上涨”，这给吴昊更多的希望。

　　房价难言升降

　　3月16日，中国人民银行发出通知表示，3月17日起，商业银行个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。也就是比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。与此同时，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%.具体调整的城市或地区根据地房地产价格涨幅自行确定。

　　正在盼望房价回落的吴昊感觉很失落：买房子的成本更高了。他不明白这个政策到底是不是为老百姓好。

　　政策的目的只是为了经济运行健康，通过增加购房成本，抑制需求，打击投机者，防范金融风险，抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头。

　　政府调控房价是左右为难的事情。有一项统计显示，去年上半年，在中国17万亿元贷款总量中，房地产相关贷款有2.5万亿元。但在这17万亿元贷款中，以房地产及土地抵押的贷款，要占到50%的比重。

　　如果过度打压房地产价格，房地产行业就可能崩盘，引起金融风险，出现严重的经济危机。房地产投资也是拉动中国经济增长的主要力量。如果这台发动机熄火，波及整个经济的运行，导致更多的人失去工作，影响社会稳定。

　　但是，如果不抑制房价，则可能酝酿更大的金融风险，加速中国通货膨胀，过高的房价也导致民怨四起。

　　尽管政府在“两会”后迅速对社会关注的过高房价做出反应，抑制房价，但是，个人住房贷款升息的实际作用并不大而仅是一种态度。

　　相反，2005年中国的通货膨胀预期不容乐观，房价还可能继续推动上涨。

　　首先，诱发和加剧通胀的因素并没有消除，也就是政府对价格和市场准入方面的管制没有改变。

　　中国的资源和土地、资金、劳动力等生产要素价格被严重低估使投资成本很低而引起投资热潮。而导致被严重低估的原因在于不合理管制：中国土地一级市场被政府垄断，面向个人出售的商品住宅用地价格抬高，而招商引资以及开发区用地则价格太低。人民币存贷款利率和汇率受到控制，水电煤等资源价格由政府确定，使得这些要素的价格不能真实地反映稀缺性。

　　由于能源、资源、运输等行业又几乎被国有企业垄断，非国有资本实际上很难进入，一旦因投资需求膨胀导致供求缺口时，也不能很快增加生产能力。继续保持巨大投资的2005年，对这些要素需求加大。如果市场化的改革，则这些生产要素价格将迅速增长，引起通胀。房价上涨也难以避免。

　　其次，人民币汇率升值压力导致热钱不断涌入，很大一部分持续流入房地产市场，推动房价上涨。

　　第三，能源和资源价格压力持续。铁矿石已经涨价71.2%，水电煤上涨压力很大，国际油价居高不下。

　　第四，由于收紧了土地审批，导致房地产供应减少。

　　第五，脆弱的银行系统有放贷的强烈意愿。

　　第六，以投资为导向的城镇化和重工业化趋势仍然明显。吴昊最终应该知道，中国必须保持经济增长也就离不开房地产业的稳定成长，房价至少不能降。而要房价回归真实则需要对市场体系和政治制度、分配制度进行修正，这将是浩瀚而长期的任务，如果吴昊不得不买房子，那就必须作出牺牲。

　　如果不买房子，可能的通胀以及低储蓄利率将使吴昊积攒的25万元越来越贬值。中央政府发誓要将2005年的通胀率限制在4%以内，这将是一个艰难的任务。