房地产：从2月开始严格征收土地增值税

　　中银国际

　　田世欣

　　近日国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(《通知》)，意在严格执行1993年出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(《条例》)。根据《条例》规定，土地增值税主要针对出让国有土地使用权、房产及其附属设施的单位和个人所得收益征收(具体的征收税率详见图表1)。但是，与所有的重大改革类似，该政策自出台以来就面临执行难的问题。此前，大部分地区的开发商按照销售额的1-2%左右预缴土地增值税(通常情况为普通住宅为1%，别墅或其他高端项目为2%)。尽管国家已经出台系列紧缩政策抑制房地产市场过热局面，但是依然有大量游资流入房地产市场。《通知》的出台是中央政府严格执行土地增值税政策的最新举措，并将于今年2月1日起，对房地产开发商的土地增值税进行清算。

　　从下表可以看出，上述政策对利润率较高的地产

开发商极为不利。大部分上市开发商利润率约为30-40%。按照33%的所得税率计算，其净利率将下滑0.03-2.63个百分点。受新政策的影响，我们估计

房地产板块上市公司净利润受影响的比例将集中在9-15%的范围内，其中毛利率50%以上的高端项目净利润将减少24%，毛利率30%以下的项目受到的影响较为中性，低毛利率项目净利润率反而将有所提高。由于万科、金融街等企业已经为土地

增值税的清算提留储备金，此类企业受到的负面影响相对较小。

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