半年报点评：华侨城--欢乐谷魅力尽显

　　长江证券研究所 田世欣

　　上半年，华侨城(资讯 行情 论坛)(000069)实现主营业务收入29498.50万元，同比增长12.85%，实现主营业务利润13967.03万元，同比增长23.98%，实现净利润23629.34 万元，同比增长2.38%。每股收益0.213元。

　　欢乐谷魅力显现，旅游业净利润贡献率大幅提高

　　上半年公司旅游业务表现出色，尤其是欢乐谷接待游客139万人，人数激增27%，营业收入增长了23.9%。世界之窗和锦绣中华游客接待分别增长2%和6%，投资收益增长11.75%和45%。

　　由于欢乐谷已归入母公司范畴，没有单列其盈利情况，我们通过总的净利润减主要参控股企业权益利润的方法，来计算欢乐谷的盈利情况，2005年上半年扣除母公司费用后估算的欢乐谷盈利达到3035万元，加回4000-5000万的母公司费用后，净盈利7000-8000万元，盈利水平与世界之窗接近，而欢乐谷的游客接待上半年已经超出世界之窗22万人次。作为都市休闲旅游项目，欢乐谷的魅力开始充分表现出来。

　　上半年来自深圳三大主题公园的利润贡献达到了33%，远远高于去年同期15%的水平。

　　深圳地区的旅游业务表现较好，没有受到上半年国内旅游形势不佳的影响，但外地的长江三峡和长沙世界之窗则出现了经营亏损。

　　2006年公司将新开业两个主题公园，其中北京世纪华侨城主题公园与欢乐谷形式相似，公园设备也已进入安装阶段,预计将于2006年5月正式开放。深圳东部华侨城则是生态旅游园区，其生态旅游区、三洲茶溪和体育公园项目也将于2006年暑期前后全面试营业。

　　下半年

房地产结算项目较多

　　报告期内，波托菲诺纯水岸

别墅实现销售收入41105万元，波托菲诺项目为公司直接提供项目投资收益11378.46万元；公司参股40%的深圳华侨城房地产公司提供了股权投资收益6250.92万元。

　　上半年波托菲诺项目推出的纯水岸别墅23套全部实现销售，上半年结算20套，实现销售收入41105万元，波托菲诺项目为公司直接和通过华房间接提供的项目投资收益共达15930万元，占到公司净利润的67%。参股40%的华房在波托菲诺项目外提供的股权投资收益1699万元。二者构成了上半年公司房地产利润的2大来源。

　　下半年公司主要结算项目包括：1.天鹅堡二期II区：8万平米高层住宅，销售均价1.2万元。2.纯水岸别墅：除了上半年未结算的3套纯水岸外，公司计划在10月份再推出15套独立别墅，从目前形势看，销售均价可能仍然在5万左右。结算进度尚未确定，可能部分或全部结算。我们在盈利预测中按照2/3结算计。3.北京世纪华侨城房地产一期：自6月开盘以来，世纪华侨城销售情况良好，一期主要是15层的板式小高层，总建筑面积8.3万平米，销售均价6500元。下半年也有可能部分结算。在2005年盈利预测中考虑谨慎性因素不计入。

　　区外业务开拓成效斐然

　　公司7月31日与华房、香港华侨城、华侨城酒店集团等共同设立天府华侨城投资公司，投资成都金牛区大型旅游主题社区项目，直接间接股权44.72%，该项目为公司新增土地储备2平方公里，其中主题旅游和地产各占50%，地产部分总地价12亿元，平均80万元/亩；与130-150万元/亩的市场地价相比，华侨城获得4亿元左右的权益增值，增加每股价值0.4元左右。

　　除此之外，5月底，华侨城集团与上海松江区签署的佘山旅游区中心地带的大型综合性旅游项目框架协议，项目规模同样达到2平方公里左右，预计也将为公司带来大额的权益增值。

　　盈利预测和投资评级

　　预计2005年和2006年每股收益分别为0.58元和0.76元。目前政策风险是对华侨城这样的高端房地产

开发商而言最大的不确定因素。但公司盈利模式特点鲜明，主题旅游地产模式在向外扩张过程中由于其良好的经济联动作用，受到了地方政府的大力支持；大规模低成本土地、以及高附加值的生态环境建设使公司在毛利率和重估净资产增值方面与同类企业相比都极富竞争力。

　　维持“谨慎推荐”评级。

　　风险提示

　　行业政策的变化始终是当前房地产商面临的最大风险。华侨城以高端房地产开发为主，目前税收优惠政策明显向普通住房倾斜，高端房地产的市场需求影响最为显著。本轮房地产调控周期的时间和未来将出台什么样的调控手段都很难预测。因此来自房地产行业的风险构成了公司面临的最主要风险。

　　华侨城昨日收盘价9.22元,无涨跌。