房地产：严征土地增值税的影响分析

　　中投证券

　　李少明

　　投资要点：

　　昨晚国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件。

　　今天房地产板块针对上述政策出台出现了强烈的反应。我们的观点是：土地增值税政策不会根本改变房地产长发展趋势。

　　由于近期房地产板块整体上涨幅度大，上述政策出台正好提供了房地产板块的调整契机，适当的回调更有利于房地产板块的长期发展。我们依然看好行业龙头、区域优势公司、质地根本改善的公司。投资者不应过分恐慌，应当在大调整中逢低吸纳有资金实力、品牌优势、土地优势、整体上市、行业整合能力的高速增长的公司。

　　详见正文。

　　土地增值税政策的再次强调不会根本改变房地产行业长期发展趋势

　　昨晚国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件。

　　今天房地产板块针对上述政策出台出现了强烈的反应。应该如何看待上述政策的出台对相关上市公司的影响，我们的观点如下：

　　早在1993年，国务院就已发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种和征收的税率，这一税收政策的出台市场上早就有预期和消化。只是这一政策出台后一直没有得到很好的执行，这次出台只是再次重申加强。

　　目前各地区对上述政策的执行情况不一，有的地区或公司已部分征收，如南京市已预征1%，万科等公司也已预征收并且对增值的部分已预提(2006年已预提3.5亿元)。类似万科这样的公司早已在财务上做出了调整，对这类公司没有影响。

　　上述政策影响的是开发项目毛利率在30%以上的公司，对毛利率超过30%的项目，对超过的部分要增收增值税，超过幅度不同增收幅度不一。对毛利在30%以下的公司没有影响。对开发

别墅等高档房项目影响大。

　　政策的具体实施对高毛利的公司有一定的影响，将增加开发成本。但具体对哪些地区和公司影响多少要根据各地区的

房价水平和公司取得土地成本的高低来分析。就北京、天津等周边地区而言，影响不大，我们认为上述地区房价合理，未来仍有上涨空间，房价的适度上涨完全可以对冲掉增值税带来的不利影响。而长三角、珠三角等地区，土地成本高，上海等城市房价也曾有一定幅度的调整，因此，我们认为上述地区未来房价也应当比较坚挺。只要房价坚挺不出现大幅下跌，增值税的征收对在上述地区开发的公司影响不大。

　　我们预期，2008年两税合一将具体实施。两税合一后，房地产公司的所得税将由33%下降至25%，由此带来房地产公司净利润有12%的提升空间。基本上可以抵消掉高毛利水平带来的增值税提升的影响。

　　目前几乎所有的房地产公司实施的所得税率都在33%的水平，只有少数深圳本地公司的税收水平为15%。但像万科、金地、招商局等公司已经是全国性的房地产公司，它们的开发项目遍布全国各地，除在深圳的项目外，全国各地项目都实行33%的所得税。因此，若从2008年开始统一所得水率为25%，将对冲掉征收增值税对房地产上市公司的影响。

　　我们曾在2007年的房地产投资策略报告中提出，未来10年仍是中国

房地产业的黄金时代，土地成本将不断抬高，房价长期呈上涨趋势，购房成本会随着时间的推移而不断提高。未来仍然是“资金为王、土地为王”的时代。对于有资金实力、有整体上市、有廉价土地储备的公司它们的高速增长会完全抵消掉增值税征收带来的不利影响。

　　由于近期房地产板块整体上涨幅度大，上述政策出台正好提供了房地产板块的调整契机，适当的回调更有利于房地产板块的长期发展。我们依然看好行业龙头、区域优势公司、质地根本改善的公司。投资者不应过分恐慌，应当在大调整中逢低吸纳有资金实力、品牌优势、土地优势、整体上市、行业整合能力的高速增长的公司。

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