地产行业：压缩盈利空间 加速整合进程

　　国金证券

　　曹旭特

　　国税总局发布通知规定，自07年2月1日起，将严格按照超额累进税率进行清算。

　　相比预征方式，严格清算会侵蚀掉企业更多利润，尤其对毛利率水平高的相关公司影响更大，建议回避华侨城。

　　因为建造普通住宅进行销售，其增值额未超出应扣除部分20%的项目，免征土地增值税，我们估算毛利率水平在25%-28%的普通住宅的项目属于免税范围，基本不受增值税影响。

　　我们前期推荐的昆百大，其开发的野鸭湖项目毛利率约为25%，应该按照最低税率执行，因此增值税对公司盈利的实质影响并不明显。

　　征收的目的在于重新调整土地收益分配，增加政府收入来源并保证可持续性，体现公平性原则。

　　增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间，不能适应环境公司将被加速淘汰，这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会。

　　支撑房地产行业发展的需求因素仍具有长期性并且潜在需求量巨大，我们仍然看好行业的长期发展。

　　如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率，可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，我们将密切关注这类公司的资金运营能力。

　　重点公司中万科的影响最小，因为公司项目中高端产品比例较少，并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降，如果万科出现深幅调整，我们建议战略性增持。

　　面向开发企业的土地增值税政策在1993年推出，但之后并未严格执行，仅是根据不同地区按照销售收入的1-3%实行预征。

　　国税总局本次发布通知规定，自07年2月1日起，将严格按照超额累进税率进行清算。相比预征方式，严格清算会侵蚀掉企业更多利润，尤其对毛利率水平高的相关公司影响更大，建议回避

　　因为建造普通住宅进行销售，其增值额未超出应扣除部分20%的项目，免征土地增值税，我们估算毛利率水平在25%-28%的普通住宅的项目属于免税范围，基本不受增值税影响。

　　我们前期推荐的昆百大，其开发的野鸭湖项目毛利率约为25%，应该按照最低税率执行，因此增值税对公司盈利的实质影响并不明显。

　　《通知》规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，这样会导致开发企业将更多商业物业改为出租经营。

　　根本目的在于调整土地收益分配..征收的目地在于重新调整土地收益分配，体现公平性原则。

　　因为开发企业一般都在早期进行了土地储备，经过多年房地产市场的升温，储备土地已经明显升值，但其增值的源泉来自政府对该项目周边区域环境和基础设施的改善，如果增值收益完全由开发商获得显然有失公平。

　　并且部分城市可供出让的土地资源已经极为有限，作为地方政府重要来源的土地出让收益将减少。如果严格按照超额累进税率，可以使地方政府新增收入来源，并且分享早期已经出让，但尚未实现销售土地的增值收益。

　　加速行业整合进程..增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间，不能适应环境公司将被加速淘汰，这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会。

　　支撑房地产行业发展的需求因素仍具有长期性并且潜在需求量巨大，我们仍然看好行业的长期发展。

　　如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率，可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，我们将密切关注这类公司的资金运营能力。

　　重点公司中万科的影响最小，因为公司项目中高端产品比例较少，并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降，如果万科出现深幅调整，我们建议战略性增持。

　　国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

　　一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　二、土地增值税的清算条件　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　4.省税务机关规定的其他情况。

　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　四、土地增值税的扣除项目　(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　五、土地增值税清算应报送的资料　符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

　　(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；　(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；　(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

　　七、土地增值税的核定征收　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　八、清算后再转让房地产的处理　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

　　土地增值税相关说明一增值额和扣除部分(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

　　(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

　　二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%；(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。

　　三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

　　四、确定扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除；(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。