万科Ａ：好位置 好价 优于大市评级

　　中银国际

　　田世欣

　　进一步扩张在上海的业务。万科宣布公司将向三林地区住宅建造商——上海恒大集团收购5个项目，总建筑面积达42.3万平方米(占地面积为30.4万平方米)，总成本12.9亿人民币。这5个项目全部位于上海中环线内，属于浦东三林世博会功能区内。这意味着万科在上海的开发业务获得了重大突破，并将其土地储备量增长了65%，同时万科也将由此增强和恒大集团的战略合作关系。

　　好位置，好价钱。这5个项目是万科在上海获得的第一批位置较好的项目，之前万科获得的项目大部分在外环线以外。此次收购的楼面地价每平方米平均为3,050元人民币，位于内环线到中环线之间的住宅平均售价为8,000-10,000元人民币。算上大约每平方米2,500元人民币的建筑和财务成本，我们估计这些项目的毛利率将在30%以上。但其中建筑面积为13.3万平方米的七街坊项目为限价商品房项目，预计毛利率将为15-18%。

　　上调资产净值及盈利预测。我们预计此次获得的项目将使万科在2008-09年获得约5.5亿元的净利润，并使资产净值上涨0.11元人民币至9.86元人民币，并将我们2008年的每股收益预测上调5%至0.94元人民币。我们对万科A股和B股的目标价格分别定为18.8元人民币和17.86元港币。我们维持对该股优于大市的评级。