房地产：土地增值税清算管理压缩利润

　　平安证券

　　姜 事项

　　2007年1月16日国家税务总局颁布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

　　平安观点

　　该通知中土地增值税的计算方法是遵照1993年出台的《中华人民共和国土地增殖税暂行条例》的规定，《中华人民共和国土地增殖税暂行条例》规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

　　目前各地土地增殖税的征收主要是按照销售收入的1%-2%来进行征收，如果严格按照累进税率的计算方法，开发商的利润空间将被积压，其中毛利率越高的项目税率越高，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大，对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响较大，目前A股上市公司中华侨城A(000069)、招商地产(000024)

　　受该通知的影响较大，另外万科A(000002)和保利地产(600048)项目储备较多，也受到一定影响。另外严格按照累进税率征收土地增值税将会压缩所有开发商的利润，对于目前资金链已经非常紧张的小开发商而言更是雪上加霜，因此该通知也会促进行业的整合。另外不可忽视的是开发商也可以通过一些方法转移利润来降低税率。

　　从2005年和2006年的经验来看，目前又进入了2007年房地产行业政策多发期，目前房价仍然保持较高增幅，从日前建设部90平米70%的政策没有松动，以及目前国税局的通知，表明目前房地产行业政策并没有松动的迹象，2007年新一轮房地产行业政策风险也在加大。经过2006年下半年股价的大幅上涨，目前房地产板块估值水平比较合理，由于政策风险的加大，房地产板块短期内存在一定的不确定性。我们仍然坚定不移的看好房地产行业的长期发展，行业内龙头公司将受益于行业整合，因此我们仍然维持万科A(000002)、招商地产(000024)等的“强烈推荐”评级(详见《房地产行业2007年投资策略》)。

　　培正