光大证券：升值预期提升地产板块估值

　　光大证券行业分析师　赵强

　　事件：近日美国众议院选举结果公布，市场预期未来人民币升值加速。受此影响，A股及香港市场上的中国地产股板块出现整体上扬，其中尤以大市值公司及北京板块表现最好。

　　点评：　货币过剩及升值预期提升地产股估值水平。

　　回顾最近两年的表现，地产股的股价始终在“市场力量”与“政策”的动态博弈影响下，呈现曲折上升的趋势。所谓的市场力量是指，全球范围内过剩的货币通过贸易和资本的双重渠道流入中国，并通过投资基金和银行体系注入房地产市场。作为实例，我们看到的现象就是：一方面，大量的国外基金通过信托投资、项目投资、股权投资，乃至直接收购项目的方式进入房地产市场；另一方面，即使是在中央三令五申之下，商业银行从自身风险收益权衡的角度考虑，仍旧积极发展房地产按揭业务。毫无疑问，在大量资金的支持之下，期望房地产投资减速、房价下跌的愿望只能一再落空。

　　作为企图对市场力量形成制衡的政策，确实可以在短缺内起到效果，但无法根本性地扭转趋势。如果不彻底地改变货币过剩的局面，难以有效控制住

　　地产股结构性调整刚刚开始。从近期地产股的表现来看，大市值的行业龙头公司的股价表现强劲，包括：万科、招商地产、金地集团、保利地产、华侨城和金融街等。相反，二、三线地产股的表现相对落后。我们认为，这种趋势可能刚刚开始。实际上，在香港市场上，大型地产股同样享受更高的估值水平，如中国海外、富力地产、合生创展和雅居乐等。我们认为，这一现象存在着合理性。

　　我们认为，A股地产股的结构性调整目前也仅是开始，大市值的公司未来将享受明显的溢价。

　　区域配置首选北京。在看好大市值的全国性开发商的前提下，我们建议适当加强对北京地产股的配置。主要的理由包括：第一、在2008年奥运之前，北京市将暂停新的建设项目施工许可证的发放。这意味着未来两年内北京房地产市场供不应求的局面将得以维持。第二、 北京房地产行业的市场化程度尚且不高，这为本地中小企业的成长提供了可能。关注阳光股份(000608)和亿城股份(000608)。

　　基于以上的分析，我们将房地产行业评级上调至“向好”。我们将万科A的目标价由9.50元上调至12.00元，因为无论从公司的基本面还是股票的流动性，万科无疑都是最应该享受溢价的公司。五家流通市值最大的公司：万科、金融街、金地集团、招商地产和保利地产，以及两家收租股浦东金桥和中国国贸是我们给予最低风险评级的公司。从潜在涨幅来看，我们认为万科和中宝股份应该最大。