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财经纵横

土地增值税 过度反应 还是拐点来临

http://www.sina.com.cn 2007年01月18日 16:35 光大证券

  光大证券

  赵强

  事件昨天,国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该文件要求从2007年的2月1日起,对土地增值税进行清算,并就清算的范围与条件、抵扣项目的确定和具体征收的程序性规定做出了明确而详细的规定。受此负面消息的影响,昨天地产股出现了罕见的整体暴跌行情,万科等龙头公司的股价也以跌停收盘。

  理论上,开发商的净利润将下降5%—13%显然,土地增值税的清缴将增加开发商的成本,从而使其净利润下降,项目的内部收益率和公司的净资产收益率也随之降低。因此,土地增值税的新政策将降低成本开发商的预期盈利和净资产价值(NAV)。我们知道,土地增值税实际上是实行所谓的“超率累进税率”,因此增值幅度越大,税率也越高。(见表1)

  因此,利润率高的公司受得影响更大。

  由于土地

增值税的计算与核定较为复杂,为了说明其对
房地产
开发商
的具体影响程度,以下我们进行了一个较为详细的模拟分析。步骤如下:

  第一、为了便于理解,我们是在单位成本的基础上进行模拟计算。换言之,假设单位开发成本是100,然后考虑不同利润情况下的不同影响;第二、值得提醒的是,增值幅度的定义和常用的毛利率不同,而是更接近于成本利润率,但其中的成本不是会计上的主营业务成本,而是完全成本的概念(还考虑了三项费用和所得税的因素)。根据我们的了解,在实际核定过程中,可能在开发成本上加计30%,作为抵扣金额。

  通过计算分析,我们得出以下的一些结论:

  第一、土地增值税率的四个临界点所对应的毛利率分别是:23.1%、48.7%、61.5%和74.4%,当项目毛利率低于23.1%时,实际上不要缴税。

  第二、目前,房地产项目的毛利平均25%-30%之间(已经扣除了营业税),在按实清算的情况下,对净利润的影响大约是5%-13%。

  第三、当项目的毛利率超过了50%,则对净利润的影响将超过27%!

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