房地产：中国地产股的历史性重估机遇

　　光大证券

　　赵强

　　贸易顺差与资产重估 2004年以来，中国贸易顺差的快速增长是2005年下半年以来人民币升值以及股市上涨的基本动力。由于财富效应和交易成本的因素，房地产价格的上涨具有滞后性。虽然，过去几年国内的房地产价格一直处于上涨过程中，但显然那是由住宅消费所推动的。结合国际经验，我们判断，未来几年内房价有可能出现新一轮上涨。

　　人口结构、收入与城市化 在需求层面，年轻的人口结构、收入增长及分化和城市化带来的滞后效应是中国住宅消费的三大支柱。虽然其间可能会受短期因素的扰动，但我们预期中国住宅有效需求的增长至少还将持续20年。

　　增加有效供给才是当务之急 过去两年，政府为了抑制日益高涨的

房价，先后两次出台了大规模的调控政策，但从全国房价的实际走势来看，房价上涨的压力仍旧很大。我们认为，导致政策调控效果不明显的原因在于：这一系列政策并未抓住影响房价的关键因素，即有效需求和有效供应。我们甚至怀疑，政策对有效供应的抑制作用可能大于对有效需求的调节。因此，我们认为，从总量层面增加住宅用地的有效供应，才是当务之急。

　　中国地产股的历史性重估机遇 由于被错误地参照香港地产股的估值标准，中国地产股已经成为全球地产股的“估值洼地”。国际上，所谓“金砖四国”的其他三个国家(巴西、俄罗斯和印度)地产股的市盈率都在50倍以上。基于以上的分析和判断，我们认为中国地产股正面临着前所未有的历史性重估机遇。我们根据合理市盈率的模型，得出覆盖范围内10家开发类地产股的市盈率区间为12-35倍，平均为19倍。

　　选股策略——战略性持有长期赢家 从2005年开始，中国房地产行业进入了“战国时代”，目前仍处于行业整合的初期，而“赢家通吃”的格局还远未形成。尽管如此，我们认为，一些上市公司已经出现了“长期赢家”的特征。结合估值水平，我们首选的三家公司分别是：万科、保利地产和中宝股份。收租股方面，继续看好中国国贸和浦东金桥。

　　行业重点上市公司评级与估值指标

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