土地增值税 过度反应 还是拐点来临

　　赵强 光大证券

　　事件昨天，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该文件要求从2007年的2月1日起，对土地增值税进行清算，并就清算的范围与条件、抵扣项目的确定和具体征收的程序性规定做出了明确而详细的规定。受此负面消息的影响，昨天地产股出现了罕见的整体暴跌行情，万科等龙头公司的股价也以跌停收盘。

　　理论上，开发商的净利润将下降5%—13%显然，土地增值税的清缴将增加开发商的成本，从而使其净利润下降，项目的内部收益率和公司的净资产收益率也随之降低。因此，土地增值税的新政策将降低成本开发商的预期盈利和净资产价值(NAV)。我们知道，土地增值税实际上是实行所谓的“超率累进税率”，因此增值幅度越大，税率也越高。(见表1)

　　因此，利润率高的公司受得影响更大。

　　由于土地

　　第一、为了便于理解，我们是在单位成本的基础上进行模拟计算。换言之，假设单位开发成本是100，然后考虑不同利润情况下的不同影响；第二、值得提醒的是，增值幅度的定义和常用的毛利率不同，而是更接近于成本利润率，但其中的成本不是会计上的主营业务成本，而是完全成本的概念(还考虑了三项费用和所得税的因素)。根据我们的了解，在实际核定过程中，可能在开发成本上加计30%，作为抵扣金额。

　　通过计算分析，我们得出以下的一些结论：

　　第一、土地增值税率的四个临界点所对应的毛利率分别是：23.1%、48.7%、61.5%和74.4%，当项目毛利率低于23.1%时，实际上不要缴税。

　　第二、目前，房地产项目的毛利平均25%-30%之间(已经扣除了营业税)，在按实清算的情况下，对净利润的影响大约是5%-13%。

　　第三、当项目的毛利率超过了50%，则对净利润的影响将超过27%！