当蒙眼狂奔的时代一去不复返 龙湖选择“克制”与“谦卑”

    本报记者 王营 实习生 卜筱溪 北京报道

导读

    龙湖集团毛利率位于行业中等水平，营业收入同比增长率和毛利率同比增长率则位于行业中上水平位置。

    “经历过2018年的先扬后抑，感受着长效机制在因城施策理念下灵活落地；水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。”这是署名为龙湖集团控股有限公司主席吴亚军在其2018年业绩报告中的一段表述。

    根据龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”，港交所股份代号：960）公布的业绩报告。2018年全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元（人民币，下同）；营业额1158.0亿元，同比增长60.7%。其中，投资性物业收入40.9亿元（不含税收入），同比增长57.7%；归属于股东的净利润162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率为34.1%。核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

    3月25日这一天，龙湖的市值已经达到1278.19亿人民币。而当房地产红利期逐渐褪去，龙湖选择了保持着谨慎乐观态度。2019年，龙湖为自己设定的销售目标为2200亿。相比往年，今年不跳涨，也未收缩。但也体现思维之变：不舍弃销售规模，但它更看重销售质量。

    市场逻辑之变

    在对2018年的市场回顾中，龙湖在业绩报告中这样表示，“2018年的中国房地产，从业者并不轻松。2018年中国房地产成交总额以15万亿再创新高，然而回归居住属性的楼市，上行的内在动因与逻辑已与过往迥异，城市、板块间的差距进一步扩大。控房价、去杠杆的组合拳触发购买情绪的整体降温。集团努力把握城市轮动与细分市场的结构性机遇，全年实现合约销售2006.4亿，同比增长28.5%，继续稳站行业前十。”

    恰如龙湖在年报中所述，近年来，在“房住不炒”和“因城施策”整体宏观调控基调之下，中国房地产市场逻辑发生了巨大变化。黄金时代的房地产逐渐远去，白银时代赋予这个市场更多分化、转型与焦虑。而这一变化在龙湖销售额变化曲线上也有所体现。2014年-2018年，龙湖销售额分别为490.5亿元、545.4亿元、881.4亿元、1560.8亿元和2006.4亿元；2015年-2018年间，龙湖销售额同比增速分别为11.20%，61.60%，77.08%和28.55%。

    “与过往迥异”的市场也同样体现在龙湖的财务报表上。21世纪经济报道记者比较了龙湖近年来财务数据，从成长能力指标上来看，龙湖2018年表现优异，超出以往能力水平，其中营业收入同比增长和毛利润同比增长分别为60.66%和61.77%，为近五年最高。值得关注的是，在资产负债表财务指标中，有几个变化较为明显：首先是，资产项目中，2018年，龙湖现金及现金等价物为450.83亿 ，2017年这一数据为266.42亿，同比增长69.21%，物业、厂房及设备从2017年的8.63亿增长到2018年的33.66亿，增长率为290%；其次，在负债方面，从2013年到2017年间，龙湖集团的短期借款均呈现下降趋势，但在2018年，短期借款为117.43亿元，同比增长225.2%。

    财务报表变化背后是龙湖对市场理解之变。龙湖方面认为，在“稳”字当头的新形势下，企业之间的竞争将从过往规模、速度等单一维度，日益转化为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。集团秉承“空间即服务”战略，坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，打造多空间、全周期的产品与服务能力，多维驱动、协同发展。

    年报显示：2019年，龙湖集团在售主力项目将达到207个，其中71个为全新项目，106个项目将推出新一期新业态产品，产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。而作为主航道业务之一的长租公寓“冠寓”，集团也将有计划持续投入。

    出色的融资能力，一直是龙湖令业界艳羡的优势。年报显示，2018年，在资本市场，龙湖选准窗口，实现境内外债券的最优发行；在银行端，高信用保障了额度与利率的双支持—总行级授信总额超2000亿，全年平均借贷成本保持4.55%低位。同时，龙湖平均贷款年限5.88年，净负债率52.9%，在手现金452.6亿元，一系列指标维持高水准。

    2018年，集团在境外成功发行8亿美元优先票据，票息介乎于3.9%至4.5%之间，期限介乎于5.25年至10年；同时，在境内成功发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券，票面利率介乎4.8%至5.6%之间，期限均为5年。报告期后，集团于2019年2月在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介乎于5至7年。

    谨慎乐观背后

    署名为吴亚军的财报总结陈述中对于市场展望这样评价：“中国城市化进程的能量是房地产继续前行的根本驱动，百姓对生活更丰富内容、更美好空间的要求是我们对专业度、精细化与差异化探索追求的仰仗。正在蓬勃演进的中国城市群，人口集聚、产业联动清晰可循，一二线城市新锐中产的崛起、在线线下融合提速的趋势正生动显化。行业远期趋势的确定性，给了我们应对当下不确定性的笃定与路径。”

    确定与不确定决定了开发商对于2019年的整体态度，即不悲观但也无过度乐观之处。前不久，龙湖集团副总裁胡若翔表示，2019年房地产市场挑战仍然比较大，预计市场会出现一定窗口期，但这些窗口期出现在哪些城市、什么时候出现，这些都存在较大不确定性。因此，今年龙湖会在集团层面加强对市场小周期或者市场时机的研究，把握市场窗口期。

    从龙湖土地储备布局来看，龙湖集团于2018年内新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米，平均权益收购成本每平方米5297元。2019年前两月，集团新增收购土地储备总建筑面积为258万平方米，权益面积为180万平方米。

    龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓在业绩会上称，“未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增长。这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储够我们四年开发。龙湖这么多年，进入城市保持克制。到现在为止，我们共计进入48城，完成2006亿销售额。我们对这些城市的理解，深耕，团队对投资的精准把握，能力练得相对强。所以，以现在的土地储备规模，让龙湖继续保持稳健的资产负债表，同时保持适当的、相对较快的速度增长，非常合适。这么多年，公司也是这么跑出来的。”

    根据wind咨询数据统计来看，在97家目前已公布业绩报告的港股wind行业房地产企业中，最高为永利地产发展（0864.HK）97.15%，其中有42家毛利率水平集中在28%-52%，龙湖集团34.1%的毛利率位于行业中等水平（行业中位数为36.3%），营业收入同比增长率和毛利率同比增长率则位于行业中上水平位置，分别排名第16，第56，与龙湖营业收入同比增长率相当水平的地产企业有碧桂园（2007.HK）67.07%，金地置业（0535.HK）61.58%，与龙湖集团毛利同比增长率水平相当的地产企业有融信中国（3301.HK）60.50%，恒盛地产（0845.HK）64.49%。

    （编辑：李清宇）