活下来了！万科2018年营收、净利增长均逾20% 房地产销售额逾六千亿

郁亮“活下去”的呐喊言犹在耳，万科在去年的房企寒冬究竟过得怎么样，终于在今日见了分晓。

3月25日周一晚间，A股地产龙头——万科A披露年报显示，2018年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。

此外，万科2018年度拟合计派发现金股息人民币118.12亿元，以去年年末总股本计算，拟每10股派送人民币10.7元。

在致股东信中，万科再次提出，尽管去年中国房市各项指标都创下佳绩，但目前仍处于一个“白银时代”。2019年，“基本盘”将是万科最重要的词汇。

我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。 

今年2月，万科总裁郁亮就曾在内部做过报告，详细阐释了“基本盘”对万科的重要性：

基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。对万科集团而言，基本盘就是开发业务。

对于物业而言，基本盘就是住区物业服务，虽然住区服务可能不是最赚钱的，但它仍然是物业的基本盘，因为万科客户的口碑以此为基础。

所以，每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。因此，从宏观、行业和自身三个方面来看，我们今天都到了需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的时候。

就开发业务而言，2018年，万科房地产业务营收占总营收的比例为95.6%，达到2846.2亿元，同比增长22.15%。

2018年，万科销售规模有所上升，市场份额也有一定高度提高：销售总面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%；万科占全国商品房市场的份额达到4.05%，较2017年的3.96%进一步增加。

以结算情况来看，万科去年实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；结算收入2846.2 亿元，同比增长22.1%。此外，房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年提高3.9个百分点。

在现金流方面，万科全年实现经营性现金净流入336.2亿元。截至报告期末，集团持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。

值得注意的是，三季报显示，在去年前九个月，因为经营规模扩大、对外投资规模扩大等原因，万科经营和投资活动净现金流均为净流出，同比去年的降幅很大，分别为254.02%和148.23%。

负债方面，截至2018年底，万科净负债率为30.9%，继续处于行业低位。

作为地产企业转型的先锋，万科将自己定位为“城乡建设与生活服务商”，大力发展物业、租赁、物流仓储服务等业务。

分项来看，万科物业去年实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

与此同时，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

万科旗下的万纬物流则在2018年新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。

截至年报披露日，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。 

*本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn）。开通华尔街见闻金卡会员，马上领取2019全球市场机会。